Ville abusive a Phuket: quando lo Stato demolisce a spese del proprietario

Nel 2018 la Corte Suprema della Thailandia ha chiuso un caso che gli avvocati di Bangkok citano ancora oggi: parte del terreno del resort di lusso Anantara Si Kao, nella provincia di Trang, è stata dichiarata terreno statale occupato illegalmente, con ordine di demolizione. Proprietario dell'immobile era Minor Group, uno dei maggiori operatori hotelieri del paese. Marchio internazionale, hotel operativo, occupazione alta, tasse versate alla provincia. Niente di tutto questo ha avuto peso.

A Phuket esiste un monumento alla stessa logica: un complesso a cinque stelle quasi completato all'interno del parco nazionale di Sirinat. Camere con piscina privata, progetto di ristorante e piscina panoramica sul tetto. I lavori sono stati bloccati nella fase finale perché il terreno si trova fisicamente entro i confini del parco, dove non esiste quasi nessuna possibilità di legalizzare una costruzione commerciale di quelle dimensioni.

Negoziare non è servito a nulla.

Lo schema 'iniziamo a costruire, i documenti li sistemiamo dopo' funzionava in Thailandia negli anni novanta e nei primi anni duemila. Dalla metà degli anni 2020 è diventato un modo garantito per perdere denaro: il terreno torna allo Stato, le strutture vengono demolite a spese di chi le ha costruite, e i permessi rilasciati a livello locale vengono annullati retroattivamente dai tribunali amministrativi.

Risposta rapida

• Il National Park Act B.E. 2504 e la normativa forestale proibiscono qualsiasi costruzione privata entro i confini di parchi nazionali e riserve forestali. Non esistono eccezioni per investitori con budget elevati: l'importo investito non influisce sulla decisione del tribunale.

• Un cittadino straniero non può possedere terreno in Thailandia direttamente. Le strutture legali disponibili sono: leasehold registrato al Land Department per un massimo di 30 anni, società thailandese in cui la quota straniera non superi il 49% secondo il Foreign Business Act, oppure un appartamento nella quota di proprietà straniera di un condominio (fino al 49% della superficie vendibile dell'edificio, secondo il Condominium Act).

• Gli azionisti thailandesi 'di comodo' (nominee) costituiscono un reato penale, non una zona grigia. L'articolo 96 bis del Codice della Terra consente la vendita forzata del terreno registrato tramite proprietari fittizi.

• Il chanote (Nor Sor 4 Jor) non garantisce protezione assoluta. Se il titolo è stato rilasciato in violazione delle norme su un'area appartenente al patrimonio forestale, il Land Department può annullarlo e il tribunale confermarne l'annullamento.

• Da giugno 2024 Phuket opera in modalità di controllo esemplare: la provincia dichiara pubblicamente tolleranza zero verso le costruzioni abusive sui pendii e nelle aree protette, coinvolgendo anche progetti di proprietari influenti. Il 20 luglio 2026 circa 400 funzionari locali, guidati dal ministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente Suchat Chomklin, hanno demolito le prime 50 strutture abusive sulla spiaggia di Hat Nui, all'interno dell'area protetta di Naккerd Hill.

• Una due diligence legale completa sul terreno costa, secondo le stime di mercato, tra 40.000 e 150.000 baht e richiede da due a sei settimane. È una frazione minima del valore della villa e l'unica vera assicurazione disponibile.

Rischi principali ed errori

L'errore più comune degli acquirenti è pensare che il rischio di demolizione riguardi solo i grandi hotel. Riguarda anche le case private. L'elenco delle proprietà sottoposte a verifica sui pendii di Kamala, Naiharn e Patong negli ultimi due anni è composto principalmente da immobili di 300-600 mq, acquistati da stranieri tramite società thailandesi.

• Terreno all'interno di un parco nazionale o del patrimonio forestale. Non è legalizzabile in nessun modo. Mitigazione: prima di versare qualsiasi caparra, richiedere all'ufficio del Land Department una mappa dei confini sovrapposta al titolo e verificare separatamente lo status dell'area tramite il dipartimento competente.

• Titolo di tipo Sor Por Kor 4-01 o Nor Sor 3. Il primo viene rilasciato ad agricoltori thailandesi per attività agricole e non è legalmente vendibile né edificabile a scopo commerciale. Mitigazione: costruire e acquistare solo su chanote, accettando il Nor Sor 3 Gor solo dopo una verifica della storia catastale.

• Il permesso di costruzione rilasciato dall'amministrazione locale come prova di legalità. È l'illusione più pericolosa: i tribunali amministrativi annullano regolarmente questi permessi se il terreno non era inizialmente edificabile. Mitigazione: verificare la legalità del terreno, non l'esistenza del documento edilizio.

• Pendii e altitudine. A Phuket è proibito costruire oltre gli 80 metri sul livello del mare, e su terreni con pendenza superiore al 35% le restrizioni sono severe; i parametri esatti dipendono dalla zona e dai regolamenti ministeriali vigenti. Mitigazione: richiedere un rilievo topografico con quote altimetriche, non fidarsi del render dello sviluppatore.

• Struttura con azionisti fittizi. Una società thailandese in cui gli azionisti locali non hanno né capitale né attività reale, mentre lo straniero detiene diritti di voto privilegiati, viene smascherata alla prima verifica del DBD. Mitigazione: partner reali con capitale dimostrabile, oppure leasehold, oppure condominio.

• Blocco invece di demolizione. Lo scenario peggiore non è sempre il bulldozer. L'immobile può restare per anni sotto sequestro giudiziario: impossibile finirlo, venderlo o affittarlo. Mitigazione: inserire nel contratto con lo sviluppatore la restituzione dei fondi in caso di sospensione dei lavori da parte delle autorità, con pagamenti collegati a fasi verificate da un'ispezione.

Una cosa che non funziona in assoluto: l'argomento 'questo sviluppatore costruisce qui da quindici anni e non è mai successo nulla' non ha alcun valore legale. In Thailandia i termini di prescrizione per la restituzione di terreno statale praticamente non esistono, e nei casi relativi al patrimonio forestale i tribunali valutano lo status del terreno al momento del rilascio del titolo, non la durata dell'edificio in piedi.

Un caso recente lo dimostra: due operazioni condotte nella riserva forestale nazionale di Kao Nakkerd hanno portato al fermo di nove persone e alla scoperta di otto abitazioni, con costruzioni e disboscamento eseguiti senza permesso.

La nostra raccomandazione: se acquistate il vostro primo immobile in Thailandia con un budget inferiore a 10-12 milioni di baht, evitate del tutto terreni e ville sui pendii. Optate per un appartamento in un condominio regolarmente registrato, entro la quota freehold: lì si verifica un solo documento, e il rischio di confisca del terreno è distribuito tra centinaia di proprietari e ricade sull'entità giuridica del progetto. Questo consiglio non vale per chi ha un partner thailandese con un'attività reale e la disponibilità a pagare consulenti legali in modo continuativo, non una tantum.

Un'ultima osservazione pratica: nessuna verifica a distanza sostituisce una visita di persona. I confini del parco, la pendenza reale, la strada d'accesso e i cantieri vicini si vedono solo sul posto. Pianificando un tour di ispezione di tre o quattro giorni, conviene organizzare per tempo il viaggio e combinare la visita ai terreni con una tappa all'ufficio del Land Department, aperto solo nei giorni lavorativi.

FAQ

Possono demolire una casa privata, non solo un hotel?

Sì. La prassi a Phuket e Trang dimostra che gli ordini di demolizione vengono emessi anche per ville unifamiliari, se il terreno rientra nei confini di un parco, del patrimonio forestale o in una zona con divieto di altezza. Lo smantellamento è a carico del proprietario.

Il chanote protegge dalla confisca del terreno?

Non completamente. Il chanote è il titolo più forte del paese, ma può essere annullato se è stato rilasciato su un'area che, al momento, apparteneva al patrimonio forestale o a terreni pubblici. Per questo va verificata la storia del rilascio del titolo, non solo la sua forma attuale.

Cosa succede ai soldi se i lavori vengono fermati?

Di default, nulla di buono: i pagamenti allo sviluppatore non sono rimborsabili se il contratto non prevede una clausola esplicita di restituzione in caso di divieto delle autorità. Questa clausola va inserita prima della firma, in fase negoziale, con le rate legate alle fasi di avanzamento.

Un cittadino straniero può possedere terreno tramite una società thailandese?

Formalmente una società con quota straniera fino al 49% può acquistare terreno, ma solo se svolge un'attività economica reale. Una struttura creata unicamente per possedere una casa rientra nel divieto di proprietà nominee e rischia la vendita forzata del terreno.

Quanto dura una controversia legale sui terreni in Thailandia?

Secondo le stime di mercato, da tre a sette anni, considerando appello e Corte Suprema. Durante tutto questo periodo l'immobile solitamente non può essere né completato né rivenduto.

Cosa comprende una due diligence su un terreno?

La storia del titolo secondo i registri del Land Department, la sovrapposizione dei confini del terreno con le mappe dei parchi nazionali e del patrimonio forestale, la zonizzazione secondo il piano urbanistico, i limiti di altezza e pendenza, eventuali gravami e ipoteche, la verifica del venditore e della struttura societaria, e se necessario la questione della Foreign Business License.

Quanto è più sicuro un condominio?

Sensibilmente più sicuro, a condizione che l'edificio sia registrato secondo il Condominium Act, il terreno sottostante sia su chanote e l'appartamento sia venduto entro la quota straniera del 49%. Lì i rischi principali sono diversi: ritardi nella consegna e qualità della gestione, non il bulldozer.

Chi risponde se il permesso di costruzione risulta illegale?

Quasi sempre il proprietario dell'immobile. Non bisogna aspettarsi risarcimenti dall'amministrazione che ha rilasciato il permesso nei casi riguardanti aree protette, e la sola esistenza del permesso non esonera dall'ordine di demolizione.

Azione concreta per questa settimana: commissionate una verifica indipendente del titolo e dei confini del terreno che state valutando, prima di versare qualsiasi caparra, anche se rimborsabile. L'avvocato proposto dal venditore non è adatto a questo compito, per definizione.

Source: Tourprom

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