Знесення вілл на Пхукеті: чому власники втрачають нерухомість через землю

У 2018 році Верховний суд Таїланду поставив крапку у справі, яку юристи в Бангкоку цитують досі: частину території люксового курорту Anantara Si Kao в провінції Транг визнали землею, незаконно зайнятою в державному фонді, а сам об'єкт підлягав знесенню. Власником була Minor Group, один з найбільших готельних операторів країни. Міжнародний бренд, працюючий готель, заповнюваність, податки в бюджет провінції. Ніщо з цього не спрацювало.

На Пхукеті стоїть пам'ятник тій самій логіці: майже добудований п'ятизірковий комплекс всередині національного парку Sirinat. Номери з власними басейнами, проект ресторану та басейну на даху. Будівництво зупинили на фінальній стадії, бо ділянка фізично перебуває в межах парку, де велике комерційне будівництво легалізувати практично нічим.

Домовитися не вийшло. Влітку 2026 року влада Пхукета підтвердила, що це не поодинокий випадок: 20 липня 2026 року близько 400 місцевих чиновників під керівництвом міністра природних ресурсів Сучата Чомкліна почали демонтаж незаконної забудови на пляжі Хад Нуй, знесли перші 50 будівель, а патрулювання території триває й далі.

Схема 'почнемо будувати, а документи підтягнемо потім' у Таїланді працювала в дев'яності та на початку двохтисячних. З середини 2020-х вона перетворилася на гарантований спосіб втратити гроші: земля повертається державі, конструкції зносять коштом того, хто їх звів, а дозволи, отримані на місцевому рівні, адміністративні суди скасовують заднім числом.

Швидка відповідь

National Park Act B.E. 2504 та лісове законодавство забороняють приватне будівництво в межах національних парків і лісових заповідників. Винятків для інвесторів з великим бюджетом немає, розмір вкладень на рішення суду не впливає.

Іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму. Доступні легальні конструкції: оренда, зареєстрована в Земельному департаменті на строк до 30 років, тайська компанія, де іноземна частка не перевищує 49% за Foreign Business Act, або квартира в квоті іноземної власності кондомініуму (до 49% площі, що продається, за Condominium Act).

Номінальні тайські акціонери, це кримінальна стаття, а не сіра зона. Стаття 96 bis Земельного кодексу дозволяє примусово продати землю, оформлену через підставних власників.

Чанот (Nor Sor 4 Jor) не дає абсолютного захисту. Якщо титул виданий з порушеннями поверх лісового фонду, Департамент земель може його анулювати, а суд, підтвердити анулювання.

Пхукет з 2024 року працює в режимі показового контролю: провінція публічно заявляє про нульову толерантність до самовільного будівництва на схилах і в природоохоронних зонах, включно з проектами впливових власників.

Повна юридична перевірка ділянки коштує, за оцінками ринку, від 40 до 150 тисяч батів і триває два-шість тижнів. Це частки відсотка від вартості вілли і єдина реальна страховка.

Основні ризики та помилки

Головна помилка покупців, вважати, що ризик знесення стосується лише великих готелів. Стосується і приватних будинків. Так, у 2026 році влада Пхукета провела перевірки в лісовому резерваті Као Наккерд, де в районі тамбону Карон виявили вісім будинків, господарські споруди та загони для тварин, побудовані без дозволу; за фактами розчищення лісу затримали дев'ять осіб, включно з робітниками та власниками.

Ділянка всередині національного парку або лісового фонду. Легалізувати не можна нічим. Мітигація: до внесення депозиту запитати в Земельному офісі карту меж з накладенням на титул і окремо перевірити статус території через профільний департамент.

Титул типу Sor Por Kor 4-01 або Nor Sor 3. Перший видається тайським фермерам під сільгоспдіяльність і юридично не підлягає продажу та комерційній забудові. Мітигація: будувати і купувати лише на чаноті, а Nor Sor 3 Gor приймати тільки після перевірки історії межування.

Дозвіл на будівництво від місцевої адміністрації як доказ законності. Це найнебезпечніше хибне уявлення: адміністративні суди регулярно визнають такі дозволи недійсними, якщо земля спочатку не підлягала забудові. Мітигація: перевіряти законність землі, а не наявність паперу про будівництво.

Схили та висота. На Пхукеті будівництво вище 80 метрів над рівнем моря заборонене, а на ділянках з ухилом понад 35% жорстко обмежене; конкретні параметри залежать від зони та чинних міністерських правил. Мітигація: замовити топозйомку з відмітками висот, а не вірити рендеру забудовника.

Структура з номіналами. Тайська компанія, де в місцевих акціонерів немає ні грошей, ні бізнесу, а в іноземця привілейовані голоси, розкривається при першій же перевірці DBD. Мітигація: або реальні партнери з підтвердженим джерелом капіталу, або лізхолд, або кондомініум.

Заморожування замість знесення. Найгірший сценарій не завжди бульдозер. Об'єкт може роками стояти під судовою забороною: ні добудувати, ні продати, ні здати. Мітигація: у договорі з забудовником прописати повернення коштів при зупинці будівництва владою, а платежі прив'язати до етапів, підтверджених інспекцією.

Окремо про те, що не працює взагалі. Аргумент 'цей забудовник будує тут п'ятнадцять років, і нічого' юридично не вартий нічого. Строк давності щодо повернення державної землі в Таїланді фактично не спливає, а у справах про лісовий фонд суди виходять зі статусу землі на момент виділення титулу, а не з того, скільки років об'єкт простояв.

Моя позиція: якщо ви купуєте в Таїланді перший об'єкт і бюджет менший за 10-12 млн батів, не зв'язуйтеся із землею та віллами на схилах взагалі. Беріть квартиру в зареєстрованому кондомініумі у фрихолд-квоті, там перевіряється один документ, а ризик вилучення землі розподілений між сотнею власників і лежить на юридичній особі проекту. Порада не стосується тих, у кого є тайський партнер з реальним бізнесом і готовність постійно платити юристам, а не один раз.

І ще одне практичне зауваження. Жодна дистанційна перевірка не замінить поїздки: межі парку, реальний ухил, під'їзна дорога та сусідні будівництва видно тільки на місці. Планувати оглядовий тур варто на три-чотири дні, суміщаючи огляд ділянок з візитом до Земельного офісу, який працює лише в будні.

FAQ

Чи можуть знести приватний будинок, а не тільки готель?

Так. Практика по Пхукету та Транг показує, що приписи про знесення видають і на односімейні вілли, якщо ділянка потрапляє в межі парку, лісового фонду чи в зону заборони за висотою. Демонтаж оплачує власник.

Чи захищає чанот від вилучення землі?

Не повністю. Чанот, найсильніший титул у країні, але він може бути анульований, якщо видавався поверх території, яка на той момент належала до лісового фонду чи громадських земель. Тому перевіряти потрібно історію видачі титулу, а не тільки його поточний вигляд.

Що буде з грошима, якщо будівництво зупинять?

За замовчуванням нічого хорошого: платежі забудовнику неповоротні, якщо в договорі немає прямої умови про повернення при забороні влади. Цю умову треба вносити до підписання, на стадії переговорів, і прив'язувати транші до етапів.

Чи може іноземець володіти землею через тайську компанію?

Формально компанія з іноземною часткою до 49% землю купити може, але тільки якщо вона веде реальну діяльність. Структура, створена виключно для володіння будинком, підпадає під заборону номінального володіння та ризик примусового продажу ділянки.

Скільки триває судовий спір щодо землі в Таїланді?

За оцінками ринку, від трьох до семи років з урахуванням апеляції та Верховного суду. Весь цей час об'єкт зазвичай не можна ні добудувати, ні перепродати.

Що входить у юридичну перевірку ділянки?

Історія титулу за записами Земельного департаменту, накладення меж ділянки на карти національних парків і лісового фонду, зонування за міським планом, висотні та ухильні обмеження, обтяження і застави, перевірка продавця та корпоративної структури, а за потреби, питання Foreign Business License.

Наскільки безпечніший кондомініум?

Істотно безпечніший за умови, що будівля зареєстрована за Condominium Act, земля під нею на чаноті, а квартира продається в межах 49% іноземної квоти. Основні ризики там інші: затримка здачі та якість управління, а не бульдозер.

Хто відповідає, якщо дозвіл на будівництво виявився незаконним?

Практично завжди власник об'єкта. Компенсацій від адміністрації, яка видала дозвіл, у справах про природоохоронні зони очікувати не варто, а сам факт наявності дозволу не звільняє від припису про знесення.

Конкретна дія на цей тиждень: замовте незалежну перевірку титулу та меж ділянки, яку ви розглядаєте, до внесення будь-якого депозиту, навіть поворотного. Юрист, якого вам запропонував продавець, для цього завдання не годиться за визначенням.

Джерело: Pattaya People

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.