Номінальні схеми в Таїланді 2026: 180 днів до примусового продажу будинку

Продавець вілли в Раваї дізнався про проблему не від свого юриста, а від покупця. Той замовив виписку по компанії власника і побачив: фінансова звітність у DBD не подавалася три роки, два тайські акціонери фігурують ще в дев'яти подібних фірмах, а адреса реєстрації збігається з офісом бухгалтера. Угода зупинилася. Будинок стоїть, покупець пішов.

Якщо будинок чи земля в Таїланді оформлені на тайську компанію з номінальними акціонерами, а компанія не веде реальної діяльності, продавати такий актив у 2026 році не варто. Перевірка Департаменту земель і DBD розкручує весь ланцюг: поточних акціонерів і директорів, попередніх власників, тих, хто структуру створював і обслуговував.

Спочатку легалізація. Потім продаж. У зворотному порядку ви просто додаєте до схеми ще одного учасника з ризиками.

Одразу застереження: якщо ви володієте квартирою в кондомініумі, купленою на своє ім'я в рамках іноземної квоти 49%, нічого з написаного нижче до вас не стосується. Мова йде тільки про землю та будинки на ній.

Швидка відповідь

• Принцип substance over form: DBD і суди дивляться не на папери, а на фактичний контроль і джерело коштів. Формальна діяльність компанії захисту не дає.

• Компанії без звітності за кілька років автоматично потрапляють у списки неактивних і йдуть на перевірку. Це найчастіший тригер.

• Стаття 94 Земельного кодексу: при визнанні володіння незаконним призначається примусовий продаж у строк від 180 днів до 1 року.

• Вартість об'єкта не має значення. Під перевірку потрапляють і будинки за 5 млн батів, і вілли за 100 млн.

• У межах великих операцій з номінального володіння зафіксовані арешти активів на суму понад 1 млрд батів (за даними правозастосовної практики 2025-2026 років). За окремою операцією поліції в Хуа-Хіні затримано 13 іноземців, вилучено документи, видано 45 ордерів і допитано 39 тайських громадян.

• Робочий вихід: перехід на зареєстрований довгостроковий договір оренди (leasehold) на 30 років з реєстрацією в Земельному департаменті, до початку будь-якої перевірки.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Продати як є, швидко і зі знижкою. Спокусливо: знайшовся покупець, який не ставить питань, ви віддаєте акції компанії і йдете. Проблема в тому, що ви не йдете. Слідство при виявленні номінальної схеми йде по всій історії володіння, і попередній бенефіціар з неї не зникає. Плюс тайські акціонери, яких підібрав бухгалтер, залишаються в реєстрі і першими дають показання. Цей варіант не працює, і саме на ньому зараз найчастіше потрапляють.

Сценарій 2. Спочатку легалізувати структуру, потім продавати. Найпрактичніший шлях. Будинок залишається на компанії або переоформляється, а іноземець отримує зареєстрований договір оренди на 30 років на своє ім'я, з чистим ланцюгом і сплаченими податками. Актив стає продаваним: покупець з юристом бачить прозору схему, а не дев'ять фірм за однією адресою. Мінус - час (від кількох тижнів до кількох місяців) і витрати на юристів, аудит, доплату по звітності та реєстраційні збори.

Сценарій 3. Нічого не робити і чекати. Працює тільки до першого листа. Після отримання повістки, запиту чи початку перевірки набір рішень різко звужується: добровільна реструктуризація вже не читається як добросовісна поведінка, а строки за статтею 94 починають йти не за вашим графіком.

Сценарій 4. Переоформити на тайського чоловіка/дружину. Масова ідея і масова помилка. Структура визнається законною тільки при реальній участі другого з подружжя як власника. Якщо іноземець повністю чи майже повністю фінансував купівлю і будівництво, це той самий номінал, тільки з родинним відтінком. Декларація про те, що кошти є особистою власністю тайського чоловіка чи дружини, при перевірці стає головним об'єктом вивчення, а не захистом.

Моя рекомендація: сценарій 2, і починати з незалежного аудиту структури, а не з пошуку покупця. Єдиний виняток - випадок, коли компанія веде справжній бізнес з оборотами, персоналом, податками і тайськими партнерами, які дійсно вклали гроші. Тоді завдання інше: довести реальність, а не перебудовувати володіння.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Відповідальність по всьому ланцюгу. Перевірка не обмежується поточним власником: під неї потрапляють попередні бенефіціари, директори і ті, хто структуру обслуговував. Зниження ризику: виходити зі схеми до перевірки і зберігати документи, що підтверджують добровільну легалізацію.

Неподана звітність як маячок. Компанія без фінансових звітів за кілька років сама себе ставить у черзі на інспекцію. Зниження ризику: відновити звітність і сплатити штрафи, навіть якщо структуру ви все одно будете змінювати.

Віра в мінімальну діяльність. Оренда однієї квартири чи пара рахунків на рік не перетворюють компанію в бізнес. Суди дивляться на мету створення. Зниження ризику: не намагатися імітувати активність, це погіршує картину.

Номінальні акціонери, підібрані бухгалтером. Одні й ті самі особи в десятках фірм - готовий паттерн для перевіряючих. За даними операції на Пхукеті, під розслідування правоохоронних і регуляторних органів потрапило понад 600 компаній, підозрюваних саме в такій моделі. Зниження ризику: повний due diligence по всіх акціонерах і директорах, включно з їхньою участю в інших компаніях.

Пункт про продовження оренди. Тридцятирічний договір реєструється, а обіцянка продовжити його ще на 30 років має обмежений судовий захист. Практика по таких спорах неоднорідна, і розраховувати на автоматичне продовження як на право власності не варто. Зниження ризику: структурувати перші 30 років як основну цінність активу, а продовження як опцію.

Продаж після отримання запиту. Угода на фоні розпочатої перевірки читається як спроба вивести актив. Зниження ризику: спочатку закрити питання з юристами, тільки потім виходити на ринок.

Розрахунок на те, що маленький будинок не торкнуться. Вартість об'єкта на потрапляння в перевірку не впливає. Зниження ризику: оцінювати структуру, а не ціну.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді?

За загальним правилом ні. Земля оформляється на тайську фізичну чи юридичну особу, а іноземець отримує права через зареєстровану оренду, узуфрукт чи право суперфіцію. Винятки (наприклад, по лінії BOI чи великих інвестицій) рідкі і вимагають окремих умов.

Що буде, якщо схему визнають номінальною?

Застосовується стаття 94 Земельного кодексу: власника зобов'язують продати об'єкт у строк від 180 днів до 1 року. Додатково можлива відповідальність для тайських акціонерів і тих, хто допомагав оформити схему, аж до кримінальної справи за Foreign Business Act зі штрафами від 100 000 до 1 000 000 батів і терміном до 3 років ув'язнення.

Будинок оформлений на компанію, я хочу просто продати акції. Це законно?

Сама передача акцій законна, але вона не очищає актив. Покупець успадковує всю історію структури, а ви залишаєтеся в ланцюгу для цілей перевірки. Юрист покупця це майже напевно побачить.

Чи захищає шлюб з громадянкою Таїланду?

Тільки при реальній участі другого з подружжя як власника. Якщо купівлю і будівництво фінансував іноземець, структура може бути визнана номінальною, незважаючи на підписану декларацію про особисті кошти.

Скільки коштує перехід на leasehold?

Залежить від кадастрової і договірної вартості: реєстраційний збір за оренду становить 1% від загальної суми орендних платежів за весь строк, плюс штемпельний збір і оплата роботи юристів. Точну цифру рахують після аудиту структури і перевірки титулу.

Чи перевіряють недорогі об'єкти?

Так. У практиці 2025-2026 років вартість об'єкта не служила критерієм відбору, під перевірку потрапляли будинки будь-якого масштабу, включно з масовою операцією на Самуї та Пангані, де виявили п'ять номінальних мереж і закрили юридичну фірму, що займалася фіктивним оформленням.

Я вже отримав запит з DBD. Що робити першим?

Не продавати і не переоформляти нічого до консультації з тайським юристом. Спочатку потрібно зрозуміти обсяг претензій і що саме вже відомо перевіряючим, інакше будь-який рух по активу погіршить позицію.

Квартира в кондомініумі на моє ім'я під загрозою?

Ні, якщо вона куплена в межах іноземної квоти 49% і у вас збереглися банківські підтвердження переказу коштів з-за кордону. Це єдина форма повноцінної власності для іноземця в Таїланді.

Практичний крок на цьому тижні: замовте незалежну перевірку своєї структури володіння - виписку по компанії з DBD, статус звітності, склад акціонерів і директорів з їхньою участю в інших фірмах, історію дивідендів і титул на землю. Чим раніше ви побачите картину, тим більше залишається безпечних рішень.

Джерело: pumainthailand.com

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.