Номінальні власники землі в Таїланді: за що тепер дають 3 роки тюрми

Земельний офіс у провінції більше не чекає скарги. Він сам відкриває реєстр компаній, які володіють ділянками, і перевіряє тайських акціонерів: дохід у податковій декларації, дату в'їзду в країну за даними імміграції, рух коштів при оплаті частки. Якщо три тайські партнери з нульовим задекларованим доходом володіють 51% фірми, на балансі якої вілла за десятки мільйонів батів, у офісу вже є готовий шаблон для передачі справи у провінційну комісію.

Це пряме наслідок циркуляра Міністерства внутрішніх справ Таїланду № МорТор 0515.2/Вор 19097 від 25 серпня 2026 року. Документ не вводить нових заборон, заборона на володіння землею іноземцями діє за Земельним кодексом десятиліттями. Він змінює інше: хто шукає порушення і з якого боку починає перевірку.

Коротка відповідь для інвестора: структура 'тайська компанія з номінальними акціонерами заради ділянки' переїхала із серої зони в зону, де є чіткий строк на продаж землі й окремий кримінальний трек.

Ключові факти

• 25 серпня 2026 року Міністерство внутрішніх справ Таїланду видало циркуляр № МорТор 0515.2/Вор 19097, який розширює повноваження провінційних органів щодо розслідування номінального володіння землею.

• Документ розвиває циркуляр № МорТор 0515.2/Вор 7665 від 2023 року, яким у провінціях створили слідчі комісії та налагодили обмін даними між відомствами.

• До складу комісій тепер входять представники спеціалізованих слідчих органів, включно з місцевою поліцією, з доступом до даних про акціонерів, податкової звітності, імміграційної та фінансової інформації.

• Провінційні земельні офіси зобов'язані проактивно перевіряти юридичні особи і позначати компанії та товариства з ознаками номінальної структури, передаючи результати комісії.

• Передбачено два треки: примусовий продаж землі для структур, визнаних 'іноземцями', та кримінальне переслідування для компаній, створених спеціально для володіння землею в інтересах іноземця.

• За Земельним кодексом строк на відчуження землі встановлює генеральний директор Департаменту земель: не менше 180 днів і не більше 1 року. Після цього відомство має право розпорядитися ділянкою самостійно.

• Номінальне тримання частки карається за статтею 36 Закону про іноземний бізнес 1999 року: до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 батів, плюс щоденний штраф за продовження порушення.

• Квартири це окрема історія: 49% від площі кондомініуму, що продається, іноземці можуть тримати у фрихолд без жодних компаній.

• Масштаб перевірок підтверджує нещодавня операція на півдні Таїланду: за даними Bangkok Post, у ході рейдів на Пхукеті, у Пханг-Нга та Крабі затримали 48 осіб (27 тайців і 21 іноземця) з 59 виданих ордерів, а вилучені активи перевищили 1 мільярд батів, з ділянками на Пхукеті вартістю близько 231 млн батів, у Пханг-Нга близько 269 млн батів і в Крабі близько 209 млн батів.

Історія та контекст

Схема народилася не вчора і не від жадібності девелоперів. Наприкінці дев'яностих, після азійської кризи, Таїланд лібералізував доступ іноземців до нерухомості дуже вибірково: кондомініуми відкрили, землю залишили закритою. Юристи знайшли обхід у тому ж Земельному кодексі: земля належить тайській юридичній особі, іноземець контролює цю особу через 49% акцій, статут з особливими правами голосу і привілейовані акції. Формально закон дотримано. Фактично контроль у іноземця.

У 2006 році МВС уже намагалося прикрити практику: земельним офісам наказали перевіряти походження коштів тайських акціонерів під час реєстрації угоди. Ефект виявився обмеженим, бо перевірка була одноразовою і відбувалася лише в момент купівлі. Компанія, що пройшла реєстрацію, далі жила своїм життям, а склад акціонерів можна було змінити вже через тиждень.

Циркуляр 2023 року змінив логіку: з'явилися постійні провінційні комісії та міжвідомчий обмін даними. Серпень 2026-го додав те, чого не вистачало для реального ризику, слідчих з повноваженнями і обов'язок земельних офісів шукати самим, а не реагувати на сигнали з боку.

Ось що тут по-справжньому неприємне для власника. Раніше вразливість виринала в момент продажу чи спадкування, тобто тоді, коли у власника був час підготуватися. Тепер тригером може стати плановий скринінг реєстру в провінції, де іноземці скупили надто багато землі. Пхукет, Самуї, Чіангмай, Паттайя, саме ті місця, де концентрація таких компаній максимальна. Про масштаб проблеми свідчить і те, що подібні рейди у 2026 році проходили не лише на курортному півдні, а й у Хуа-Хіні, де за схожими звинуваченнями затримали 13 іноземців.

І так, найпопулярніший 'посилений' варіант структури не працює як захист. Привілейовані акції з десятикратним правом голосу, які дають іноземцю фактичний контроль при 49% капіталу, це не хитрість, а маркер. Комісія прямо оцінює, чи була структура побудована так, щоб обійти закон. Чим витонченіший статут, тим очевидніший умисел.

Позиція, яку варто розуміти: якщо земля потрібна під особисте проживання, а не під операційний бізнес, будувати компанію не варто. Робоча конструкція для іноземця: зареєстрована в земельному офісі оренда на 30 років плюс право власності на саму будівлю. Будинок і земля в тайському праві розділювані: дозвіл на будівництво можна оформити на своє ім'я, і вілла буде вашою, навіть коли ділянка ні. Це не ідеал, у оренди є слабке місце з продовженням, яке суди трактують жорстко і автоматичним не вважають. Але це законна позиція, а не міна замкненої дії.

Коли ця рекомендація не застосовна: якщо тайська компанія реально веде діяльність, готель, ресторан, орендний бізнес з обігом, персоналом і податками, і земля обслуговує цю діяльність, компанія залишається нормальним інструментом. Закон б'є не по формі, а по пустушці, створеній заради ділянки.

Окремий сюжет: купівля землі на тайського чоловіка чи дружину. Формально це законно, але і тут є формальність, про яку часто забувають: під час реєстрації угоди подружжя підписує в земельному офісі заяву про те, що кошти є особистим майном тайської сторони. Іноземний чоловік чи дружина тим самим відмовляється від претензій на ділянку. Люди підписують це, не читаючи переклад, і через п'ять років дізнаються, що при розлученні земля не ділиться.

FAQ

Чи може іноземець взагалі володіти землею в Таїланді?

Практично ні. Земельний кодекс забороняє це, за рідким винятком, як інвестиція у 40 млн батів за спеціальним дозволом МВС, яким за всю історію скористалися одиниці. Квартира в кондомініумі в межах 49-відсоткової квоти, інша справа, там фрихолд на іноземне ім'я цілком нормальний.

Що буде, якщо мою компанію визнають номінальною?

Два сценарії. Перший: структуру класифікують як 'іноземця' і зобов'яжуть продати землю у строк, встановлений Департаментом земель, від 180 днів до року. Другий, важчий: якщо доведено, що компанію створено заради утримання землі в інтересах іноземця, порушується кримінальна справа за Законом про іноземний бізнес, де санкція доходить до 3 років ув'язнення і мільйона батів штрафу.

Ризикують чимось тайські номінальні акціонери?

Так, і часто більше за іноземця. Тайський громадянин, що підставив своє ім'я під чужі гроші, відповідає за тією ж статтею 36. Саме тому досвідчені тайські юристи останні два роки відмовляються підбирати акціонерів під такі схеми.

Чи надійна оренда на 30 років із продовженням на 30+30?

Зареєстрованим у земельному офісі є лише перше тридцятиліття. Опції продовження це договірне зобов'язання, яке Верховний суд Таїланду в низці рішень не визнав автоматично виконуваним проти нового власника ділянки. Оцінюйте свій горизонт чесно: тридцять років реальні, шістдесят це радше намір.

Що робити, якщо земля вже куплена на компанію?

Не чекати листа. Аудит структури: реальність акціонерів, походження їхніх коштів, наявність господарської діяльності, статут. Далі варіанти: переведення землі в довгострокову оренду від тайського власника, продаж ділянки зі збереженням будівлі, наповнення компанії реальним бізнесом. Кожен варіант має податкові наслідки при передачі, рахувати потрібно до угоди.

Як перевірити продавця перед купівлею вілли?

Запитуйте виписку із земельного офісу за титулом (чанот), список акціонерів компанії-власника з Департаменту розвитку бізнесу і податкову звітність за три роки. Компанія без виручки й з однаковими адресами акціонерів це саме той прапорець, який тепер ставить сам земельний офіс.

Чи торкнуться перевірки давно куплених ділянок?

Строку давності для класифікації структури як іноземної кодекс не передбачає. Скринінг реєстру торкається діючих компаній незалежно від року купівлі землі.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.