Тайланд і номінали 2026: як циркуляр від 25 серпня змінює правила гри для власників вілл

На Пхукеті стоїть вілла, оформлена на тайську компанію. 51% акцій належать трьом громадянам Таїланду, які жодного разу не приходили на збори акціонерів, а задекларований дохід двох із них не дотягує до 15 000 батів на місяць. Ще пару років тому така схема була рутиною і проходила реєстрацію в земельному офісі без жодного питання.

З 25 серпня 2026 року саме така структура потрапляє в першу ж вибірку перевірок.

Міністерство внутрішніх справ Таїланду випустило циркуляр МорТор 0515.2/Вор 19097. Документ не вводить нових заборон: іноземцям не можна володіти землею з 1954 року, а використання підставних акціонерів завжди було злочином. Циркуляр змінює інше, механіку пошуку порушників. Тепер провінційні земельні офіси зобов'язані самостійно, без скарг і заяв, відбирати компанії з ознаками номінальної структури і передавати їх слідчим комітетам.

Якщо у вас кондомініум в іноземній квоті, це вас не стосується. Якщо вілла оформлена на компанію, читайте уважно.

Ключові факти

• 25 серпня 2026 року МВС Таїланду випустило циркуляр МорТор 0515.2/Вор 19097, що посилює правозастосування щодо номінального володіння землею іноземцями.

• Того ж дня, за даними Департаменту розвитку бізнесу Таїланду (DBD), також ужорсточено вимоги до реєстрації компаній: закриваються лазівки, які дозволяли іноземцям керувати тайськими компаніями через номінальних акціонерів.

• Склад слідчих комітетів розширено: у провінційні комісії обов'язково включають представників спеціалізованих слідчих органів, включно з поліцією, з доступом до даних про акціонерів, податкової звітності, імміграційних і банківських відомостей.

• Скринінг став проактивним: земельні офіси провінцій тепер самі виявляють і позначають компанії та партнерства з ознаками ризику, а не чекають зовнішніх сигналів.

• Два треки наслідків: примусове відчуження землі для структур, визнаних іноземними за Земельним кодексом, зі строками, які встановлює губернатор провінції, і окремо кримінальне переслідування для компаній, створених спеціально під володіння землею в інтересах іноземця.

• Циркуляр надбудовується над документом 2023 року, який вперше створив слідчі рамки на рівні провінцій.

• Поріг іноземної участі за Земельним кодексом залишається незмінним: компанія вважається іноземною при іноземному володінні понад 49% акцій або при переважанні іноземців серед акціонерів.

• Стаття 94 Земельного кодексу дає на відчуження землі строк не менше 180 днів і не більше одного року.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею для іноземців у Таїланді старша за більшість курортів, до яких вона сьогодні застосовується. Земельний кодекс 1954 року писався під зовсім іншу країну: Пхукет тоді жив оловом і каучуком, а не віллами по 30 млн батів. Формальну лазівку для іноземців залишили у статті 96 bis: інвестуй 40 млн батів в економіку країни, отримай схвалення МВС і володій однією ділянкою землі під житло. Норма діє й досі, але, за оцінками ринку, реально видані дозволи обчислюються одиницями за два десятиліття. Практичного сенсу в ній немає.

Натомість ринок винайшов тайську компанію. Юрист оформляє Company Limited, 49% акцій в іноземця, 51% розподіляється між тайцями, знайденими через ту саму юридичну фірму. Іноземець отримує посаду єдиного директора з правом підпису, привілейовані акції з посиленим голосом, а тайські акціонери підписують незаповнені передавальні розпорядження. Схема працювала півтора десятиліття і стала настільки стандартною, що на Пхукеті та Самуї її пропонували прямо в шоурумі проєкту.

Перший серйозний удар припав на 2023 рік, коли МВС зобов'язало провінції створити слідчі комітети з номіналів. Тоді ж почастішали перевірки компаній, які володіють віллами на Пхукеті, і ринок вперше побачив, що розслідування може дійти до допиту тайських акціонерів. Але система залишалася реактивною: поки ніхто не поскаржився, ніхто й не перевіряв.

Циркуляр серпня 2026 року прибирає цей захист. Земельний офіс тепер зіставляє дані самостійно, а доступ комітету до податкових, банківських та імміграційних баз перетворює перевірку з формальності на реальну реконструкцію грошового потоку. Питання, на якому спотикаються структури, звучить просто: звідки в акціонера з доходом 12 000 батів на місяць гроші на оплату 51% акцій компанії, яка купила землю за 20 млн батів?

Окремо варто сказати про те, що більше не захищає. Конструкція з привілейованими акціями, де у тайської більшості один голос на десять акцій, сьогодні працює проти власника: непропорційний розподіл голосів це прямий маркер обходу закону, а не аргумент на його користь. Не рятує і схема через тайську дружину: з 1999 року земельний офіс вимагає від обох підписати декларацію, що гроші на купівлю належать виключно тайському подружжю і іноземець не має на них прав. Підписавши її, ви юридично відмовилися від вкладених коштів.

Моя рекомендація тим, хто зараз тримає віллу на компанії і не веде через неї реального бізнесу: не чекайте листа із земельного офісу. Робочих виходів два, і обидва нудні. Перший, перевести об'єкт у зареєстровану в земельному офісі оренду на 30 років, де права орендаря вносяться в чанот і захищені від третіх осіб. Другий, продати і перекластися в кондомініум у фрихолді в межах 49% площі будівлі, доступних іноземцям. Застережу одразу: оренда не еквівалент власності, а обіцянки продовження '30+30' в договорі не створюють речового права. Верховний суд Таїланду послідовно трактує опцію на продовження як особисте зобов'язання попереднього власника, яке не переходить до покупця землі.

Якщо структура вимагає переоформлення, готуйтеся до особистого візиту: підпис перед чиновником земельного офісу провінції за довіреністю проходить не всюди і не завжди, тож простіше заздалегідь спланувати поїздку і закрити питання за один приїзд.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді у 2026 році?

Ні, за винятком рідкісних випадків. Стаття 96 bis Земельного кодексу допускає володіння ділянкою до одного рая при інвестиції 40 млн батів і схваленні МВС, але дозволи видають вкрай рідко. Кондомініум іноземець купує у фрихолді вільно, в межах 49% площі будівлі, що продається.

Що саме змінив циркуляр від 25 серпня 2026 року?

Він зобов'язав провінційні земельні офіси самостійно виявляти компанії з ознаками номінального володіння і включив до слідчих комітетів представників поліції та спеціалізованих органів з доступом до податкових, банківських та імміграційних даних.

Яке покарання загрожує за номінальну схему?

Земельний кодекс передбачає за придбання землі в інтересах іноземця позбавлення волі до 2 років і (або) штраф до 20 000 батів, плюс примусове відчуження ділянки. Закон про іноземний бізнес за використання номіналів передбачає до 3 років позбавлення волі і штраф від 100 000 до 1 000 000 батів. Ризик несуть і тайські акціонери, і іноземець.

Скільки часу дають на продаж землі, якщо компанію визнали іноземною?

Строк встановлює губернатор провінції. Стаття 94 Земельного кодексу задає рамку: не менше 180 днів і не більше одного року. Продаж під таким приписом майже завжди йде з дисконтом до ринку.

За якими ознаками земельний офіс відбирає компанії для перевірки?

Типовий набір: іноземець як єдиний директор з правом підпису, тайські акціонери без підтвердженого джерела коштів на оплату акцій, відсутність операційної діяльності і виручки, привілейовані акції з непропорційним голосуванням, одна й та сама адреса та однакові тайські прізвища в десятках компаній.

Чи захищає договір позики від компанії до іноземця?

Навпаки. Позика, за якою іноземець фактично профінансував купівлю землі через компанію, це документальне підтвердження того, що реальний інтерес належить саме йому. Слідчий комітет читає такі договори саме так.

Чи є сенс тримати компанію, якщо через неї ведеться реальний бізнес?

Так. Циркуляр націлений на структури, створені виключно заради володіння землею. Компанія зі справжньою виручкою, співробітниками, звітністю і сплаченими податками перебуває в принципово іншій категорії, але й вимоги до її документації вищі.

Що безпечніше: оренда на 30 років чи кондомініум?

Кондомініум у фрихолді дає повне право власності та спадкування, оренда дає захищене, але строкове право. Якщо горизонт вкладення менше 15 років і важлива ліквідність, фрихолд у кондомініумі виграє. Оренда виправдана там, де потрібен саме будинок на землі.

Джерело: Азія для життя і туризму

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.