Thailandia 2026: la circolare del 25 agosto che smaschera le società nominee

A Cherngtalay sorge una villa intestata a una società thailandese. Il 51% delle quote appartiene a tre cittadini thailandesi che non hanno mai partecipato a un'assemblea societaria, e il reddito dichiarato di due di loro non supera i 15.000 baht al mese. Fino a poco tempo fa uno schema del genere era prassi comune e passava la registrazione all'ufficio catastale senza obiezioni.

Dal 25 agosto 2026 è proprio questo tipo di struttura a finire nella prima ondata di controlli.

Il Ministero dell'Interno thailandese ha pubblicato la circolare MorTor 0515.2/Wor 19097. Il documento non introduce nuovi divieti: gli stranieri non possono possedere terreni dal 1954, e l'uso di azionisti fittizi è sempre stato un reato. Ciò che cambia è il meccanismo di individuazione: ora gli uffici catastali provinciali sono obbligati, senza attendere denunce o segnalazioni, a selezionare autonomamente le società con caratteristiche tipiche delle strutture nominee e a trasmetterle ai comitati investigativi.

Se possedete un condominio in quota straniera (freehold), la questione non vi riguarda. Se invece possedete una villa tramite società, continuate a leggere.

Fatti chiave

• Il 25 agosto 2026 il Ministero dell'Interno thailandese ha emesso la circolare MorTor 0515.2/Wor 19097, che inasprisce l'applicazione delle norme contro la proprietà nominee di terreni da parte di stranieri.

• I comitati investigativi provinciali sono stati ampliati con rappresentanti di organi specializzati, inclusa la polizia, con accesso a dati su azionisti, dichiarazioni fiscali, informazioni bancarie e immigratorie.

• Lo screening è diventato proattivo: gli uffici catastali provinciali ora identificano autonomamente società e partnership a rischio, senza attendere segnalazioni esterne.

• Sono previsti due percorsi di conseguenze: l'esproprio forzato del terreno per le strutture riconosciute straniere ai sensi del Codice Fondiario, con termini fissati dal governatore della provincia, e separatamente il procedimento penale per le società create appositamente per detenere terreni nell'interesse di uno straniero.

• La circolare si innesta su un documento del 2023, che per primo aveva creato un quadro investigativo a livello provinciale.

• La soglia di partecipazione straniera resta invariata: una società è considerata straniera se il capitale estero supera il 49% delle quote o se gli azionisti stranieri sono in maggioranza.

• L'articolo 94 del Codice Fondiario fissa per la cessione del terreno un termine non inferiore a 180 giorni e non superiore a un anno.

• Secondo il Department of Business Development (DBD) thailandese, la stretta del 25 agosto 2026 sulla registrazione societaria mira proprio a chiudere le scappatoie che permettono agli stranieri di controllare aziende locali tramite azionisti nominee, con effetti diretti sulla domanda immobiliare estera a Phuket e in altre regioni turistiche.

Storia e contesto

Il divieto di proprietà fondiaria per gli stranieri in Thailandia è più antico della maggior parte dei resort a cui oggi si applica. Il Codice Fondiario del 1954 fu scritto per un paese completamente diverso: Phuket viveva allora di stagno e caucciù, non di ville da 30 milioni di baht. Una scappatoia formale fu lasciata nell'articolo 96 bis: investendo 40 milioni di baht nell'economia del paese e ottenendo l'approvazione del Ministero dell'Interno, è possibile possedere fino a un rai di terreno per uso abitativo. La norma è ancora in vigore, ma secondo le stime di mercato le autorizzazioni realmente concesse in due decenni si contano sulle dita di una mano. Nella pratica, è una norma priva di reale applicazione.

Il mercato ha quindi inventato la società thailandese come alternativa. Un avvocato costituisce una Company Limited, il 49% delle quote va allo straniero, il restante 51% viene distribuito tra cittadini thailandesi reclutati dallo stesso studio legale. Lo straniero ottiene la carica di unico amministratore con potere di firma, azioni privilegiate con voto rafforzato, mentre gli azionisti thailandesi firmano atti di trasferimento in bianco. Lo schema ha funzionato per un quindicennio ed è diventato talmente standard che a Phuket e Koh Samui veniva proposto direttamente nello showroom del progetto immobiliare.

Il primo colpo serio è arrivato nel 2023, quando il Ministero dell'Interno ha obbligato le province a costituire comitati investigativi sulle strutture nominee. In quel periodo si sono intensificati i controlli sulle società proprietarie di ville a Phuket, e il mercato ha capito per la prima volta che un'indagine poteva arrivare fino all'interrogatorio degli azionisti thailandesi. Il sistema restava però reattivo: finché nessuno presentava una denuncia, nessuno controllava.

La circolare dell'agosto 2026 elimina questa protezione. L'ufficio catastale ora incrocia i dati in autonomia, e l'accesso del comitato alle banche dati fiscali, bancarie e immigratorie trasforma il controllo da formalità a vera e propria ricostruzione del flusso di denaro. La domanda su cui crollano molte strutture è semplice: da dove arrivano a un azionista con un reddito di 12.000 baht al mese i fondi per pagare il 51% delle quote di una società che ha acquistato un terreno per 20 milioni di baht?

Vale la pena chiarire cosa non offre più protezione. La costruzione con azioni privilegiate, dove la maggioranza thailandese ha un voto ogni dieci azioni, oggi si ritorce contro il proprietario: una distribuzione dei voti sproporzionata è un indicatore diretto di elusione della legge, non un argomento a suo favore. Non aiuta nemmeno lo schema tramite coniuge thailandese: dal 1999 l'ufficio catastale richiede a entrambi i coniugi di firmare una dichiarazione in cui si afferma che il denaro utilizzato per l'acquisto appartiene esclusivamente al coniuge thailandese e che lo straniero non vanta alcun diritto su di esso. Firmando questa dichiarazione, si rinuncia legalmente ai fondi investiti.

Per chi oggi detiene una villa tramite società senza condurvi una reale attività commerciale, il consiglio è non aspettare una lettera dell'ufficio catastale. Le vie percorribili sono due, ed entrambe poco spettacolari. La prima è trasformare l'immobile in un contratto di locazione registrato di 30 anni presso l'ufficio catastale, dove i diritti del locatario vengono iscritti nel chanote e protetti da terzi. La seconda è vendere e reinvestire in un condominio in freehold, entro il 49% della superficie dell'edificio riservata agli stranieri. Va precisato: l'affitto non equivale alla proprietà, e le promesse di rinnovo '30+30' inserite nel contratto non creano un diritto reale. La Corte Suprema thailandese interpreta costantemente l'opzione di rinnovo come un'obbligazione personale del precedente proprietario, che non si trasferisce all'acquirente del terreno.

Se la struttura richiede una riorganizzazione, prepararsi a una visita di persona: la firma davanti al funzionario dell'ufficio catastale provinciale tramite procura non è sempre accettata, quindi conviene organizzare per tempo il viaggio e chiudere la pratica in un'unica trasferta.

FAQ

Può uno straniero possedere un terreno in Thailandia nel 2026?

No, salvo rari casi. L'articolo 96 bis del Codice Fondiario consente di possedere fino a un rai di terreno con un investimento di 40 milioni di baht e l'approvazione del Ministero dell'Interno, ma le approvazioni sono estremamente rare. Il condominio, invece, può essere acquistato liberamente in freehold, entro il 49% della superficie vendibile dell'edificio.

Cosa ha cambiato esattamente la circolare del 25 agosto 2026?

Ha obbligato gli uffici catastali provinciali a individuare autonomamente le società con caratteristiche di proprietà nominee e ha inserito nei comitati investigativi rappresentanti della polizia e di organi specializzati con accesso a dati fiscali, bancari e immigratori.

Quali sanzioni sono previste per uno schema nominee?

Il Codice Fondiario prevede per l'acquisto di terreno nell'interesse di uno straniero fino a 2 anni di reclusione e/o una multa fino a 20.000 baht, oltre all'esproprio forzato del terreno. La Legge sulle Attività Commerciali Straniere prevede per l'uso di nominee fino a 3 anni di reclusione e una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht. Il rischio riguarda sia gli azionisti thailandesi sia lo straniero.

Quanto tempo si ha per vendere il terreno se la società viene dichiarata straniera?

Il termine è fissato dal governatore della provincia. L'articolo 94 del Codice Fondiario definisce una cornice: non meno di 180 giorni e non più di un anno. Una vendita sotto questa pressione avviene quasi sempre con uno sconto rispetto al valore di mercato.

Con quali criteri l'ufficio catastale seleziona le società da controllare?

Gli indicatori tipici sono: straniero unico amministratore con potere di firma, azionisti thailandesi senza fonte di reddito verificabile per il pagamento delle quote, assenza di attività operativa e di fatturato, azioni privilegiate con voto sproporzionato, stesso indirizzo e stessi cognomi thailandesi ricorrenti in decine di società.

Un contratto di prestito dalla società allo straniero offre protezione?

Al contrario. Un prestito con cui lo straniero ha di fatto finanziato l'acquisto del terreno tramite la società è una prova documentale che l'interesse reale è suo. I comitati investigativi leggono questi contratti esattamente in questo modo.

Ha senso mantenere la società se svolge una vera attività commerciale?

Sì. La circolare punta sulle strutture create esclusivamente per possedere terreni. Una società con fatturato reale, dipendenti, contabilità e imposte versate rientra in una categoria completamente diversa, anche se i requisiti documentali richiesti sono più elevati.

Cosa è più sicuro: l'affitto di 30 anni o il condominio?

Il condominio in freehold garantisce piena proprietà e diritto di successione, l'affitto offre un diritto protetto ma a tempo determinato. Con un orizzonte di investimento inferiore ai 15 anni e priorità alla liquidità, il freehold in condominio è preferibile. L'affitto ha senso quando si desidera specificamente una casa su terreno.

Fonte: trueresort.net

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