Schemi nominee a Phuket: 10.000 aziende sotto controllo, cosa rischia chi possiede una villa

Un thailandese di Chalong firma quattro documenti in fila: un contratto di cessione di azioni senza data, una lettera di dimissioni da direttore senza data, una procura e un foglio bianco con la firma in basso. Il proprietario della villa a Bang Tao lo chiama 'protezione per l'investitore'. L'investigatore del DSI (Department of Special Investigation) lo chiama prova: una firma su un modulo vuoto dimostra che l'azionista thailandese non ha alcun controllo reale.

Sono esattamente questi pacchetti di documenti che gli ispettori stanno cercando a Phuket. E li stanno trovando.

Se possedete un condominio in freehold entro la quota straniera, potete fermarvi qui: non riguarda voi. Se invece la vostra villa o il terreno sono intestati a una società thailandese in cui il 51% è detenuto da persone che avete incontrato una sola volta nella vita, avete circa una stagione per mettere in ordine la struttura.

Risposta rapida

• A Phuket risultano registrate circa 29.600 società, di cui oltre 11.600 (39%) con azionisti stranieri, secondo i dati diffusi dalle autorità all'avvio dei controlli.
• A livello nazionale sono già state verificate oltre 11.000 società, per un valore stimato di terreni coinvolti pari a 85 miliardi di baht, secondo quanto riportato da fonti internazionali di settore.
• In precedenza sono state controllate oltre 30.000 società, individuando 600+ casi con segnali di schemi nominee ad alto rischio. Ora sono in lavorazione attiva oltre 10.000 società: hotel, agenzie di viaggio, noleggi auto, ristoranti, sviluppatori.
• La partecipazione a uno schema nominee comporta fino a 3 anni di reclusione e multe milionarie in baht, oltre al blocco dei conti tramite AMLO e l'inserimento in liste nere.
• Dall'aprile 2026 qualsiasi modifica alla struttura societaria (cessione di azioni, cambio di direttore, aumento di capitale) è soggetta a controlli rafforzati. Gli azionisti e i direttori thailandesi devono di norma presentarsi personalmente al DBD, spiegare l'origine dei fondi e firmare una dichiarazione di non essere prestanome. Le procure spesso non vengono più accettate.
• La regolarizzazione degli hotel ha accelerato: circa 45 licenze in 10 giorni, contro circa 40 in un anno con i ritmi precedenti. A chi passa al formato legale (BOI, Foreign Business License) viene promesso supporto.

Scenari e opzioni

Scenario 1. Comprare per viverci. Un condominio in quota straniera risolve la questione in modo completo: nome dello straniero sul chanote, nessun partner thailandese, nessun audit annuale della società. Il prezzo della tranquillità è una scelta più limitata (la quota del 49% in un progetto è spesso già occupata nelle unità più liquide) e un premio di prezzo per l'unità in freehold che a Phuket arriva fino al 10-15% rispetto allo stesso lotto in leasehold.

Scenario 2. Serve una villa con terreno. Qui le strade oneste sono due: un affitto a lungo termine del terreno per 30 anni, registrato presso il Land Department con un diritto di proprietà separato sulla costruzione, oppure una società reale con veri partner thailandesi che investono capitale proprio e ricevono la loro quota di profitto. La seconda opzione è più costosa e complessa di quanto sembri nelle brochure. La prima è più semplice, ma la promessa di 'più due rinnovi di 30 anni ciascuno' non è giuridicamente garantita: il rinnovo si registra solo al momento in cui avviene e dipende dalla volontà del proprietario del terreno tra 30 anni.

Scenario 3. La villa viene affittata a breve termine. In questo caso non si parla più di proprietà, ma di attività soggetta a licenza. L'affitto giornaliero senza licenza alberghiera viola l'Hotel Act, ed è proprio su questo fronte che si concentra oggi la regolarizzazione di massa. La buona notizia: l'iter amministrativo è stato accelerato e ottenere la licenza oggi è realmente più veloce rispetto a un anno fa. La cattiva: l'edificio deve rispettare fisicamente i requisiti (sicurezza antincendio, parcheggio, distanze), e parte delle ville nelle soi più strette non potrà mai adeguarsi.

Scenario 4. Avete già una società con prestanome. La soluzione peggiore è non fare nulla e aspettare. La seconda peggiore è 'ritrascrivere le azioni' in fretta sperando di passare inosservati: dall'aprile 2026 sono proprio gli atti di registrazione ad attirare l'attenzione dell'ufficiale. La strada corretta: audit della struttura, sostituzione dei prestanome con partner reali o vendita dell'asset, oppure trasferimento della proprietà in leasehold d'accordo con l'acquirente. Se l'azionista thailandese dovrà presentarsi personalmente al DBD di Phuket, pianificate il viaggio con anticipo: gli spostamenti degli appuntamenti costano più dei biglietti aerei.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Credere che moduli firmati in bianco proteggano l'acquirente. Fanno esattamente il contrario: sono la prova più chiara, per gli inquirenti, della natura fittizia dell'azionista. Mitigazione: non creare mai questo tipo di documenti, ma costruire la proprietà su un diritto registrabile (freehold o leasehold registrato).

La logica 'lo fanno tutti, quindi non succederà nulla'. Funzionava in passato. Oggi, su 30.000 società controllate, oltre 600 sono già segnalate come ad alto rischio e più di 10.000 sono in lavorazione. Mitigazione: partire dal presupposto che la vostra società possa finire nel campione di controllo, non che ne resti fuori.

Cercare di risolvere il problema tramite BOI. Il BOI è uno strumento per attività imprenditoriali con investimenti, personale e rendicontazione, non un modo per intestare una singola villa sul mare. Mitigazione: non pagare consulenti per uno 'schema BOI per casa privata', verificare se il proprio caso rientra davvero nelle categorie di attività incentivate.

Procura al posto della presenza personale. Dall'aprile 2026 l'ufficiale del registro richiede in molti casi la presenza fisica dell'azionista o del direttore thailandese, con domande sull'origine dei fondi. Mitigazione: prevedere nei tempi della trattativa visite di persona, non solo invio di documenti.

Acquistare da uno sviluppatore senza verificare lo storico delle consegne. Le autorità stanno controllando anche gli sviluppatori: ritardi, pubblicità ingannevole, difetti nei complessi già consegnati. Mitigazione: non fidarsi della brochure, ma osservare progetti già costruiti dallo stesso sviluppatore, con 3-5 anni di vita, e parlare con i loro proprietari.

Conto aperto 'per gentilezza' a nome di un conoscente thailandese. L'AMLO lavora sui conti, non solo sui registri societari. Il blocco arriva più in fretta della convocazione. Mitigazione: gestire i pagamenti della transazione solo tramite il proprio conto personale o quello della società di cui si è ufficialmente direttori.

FAQ

Uno straniero può possedere un terreno in Thailandia?

Direttamente no, salvo eccezioni ristrette (ad esempio investimenti tramite BOI a determinate condizioni). Le opzioni legali per un acquirente privato sono: condo in freehold, affitto a lungo termine del terreno registrato, oppure partecipazione in una società che svolge un'attività reale.

Cosa rischia un thailandese che accetta di fare da prestanome?

Responsabilità penale fino a 3 anni, multe milionarie in baht, attenzione da parte di AMLO, CSD e DSI, inserimento in liste nere. Allo straniero che organizza lo schema si applicano le stesse norme, con in più il rischio di vendita forzata dell'asset.

La mia società è stata registrata cinque anni fa. Esiste una prescrizione?

No, non esiste un periodo di 'attesa tranquilla'. Vengono controllate le strutture attive, non solo quelle nuove. Il fattore scatenante più frequente resta comunque un atto di registrazione: cambio di direttore, cessione di azioni, aumento di capitale.

Quanto è affidabile un leasehold di 30 anni?

I primi 30 anni sono protetti dalla registrazione presso il Land Department e funzionano in modo prevedibile. I rinnovi promessi sono un impegno della controparte, non un diritto automaticamente iscritto nel chanote. Comprando un leasehold, valutate l'asset sul primo periodo e considerate i rinnovi un bonus eventuale.

Si può affittare una villa a breve termine senza licenza?

Formalmente no. A Phuket è proprio questa l'attività attualmente più controllata, mentre il rilascio di licenze alberghiere è stato notevolmente accelerato. Se il vostro modello di rendimento si basa sull'affitto giornaliero, la licenza va messa a budget fin dall'inizio.

Cosa è cambiato concretamente dall'aprile 2026?

Controlli rafforzati su ogni modifica alla struttura societaria con partecipazione straniera: presenza personale di azionisti e direttori thailandesi al DBD, domande dell'ufficiale del registro, prova dell'origine dei fondi, dichiarazione di non essere prestanome. Le procure spesso non vengono più accettate.

Conviene ancora comprare a Phuket adesso?

Sì, se l'acquisto rientra in una forma di proprietà legale. La pulizia del mercato riduce la concorrenza degli operatori non regolari e rende più giustificato il prezzo degli immobili con licenza. No, se la transazione si regge su uno schema venduto come 'collaudato da anni'.

Come verificare rapidamente la propria struttura attuale?

Recuperate statuto, elenco degli azionisti, verbali, prestiti della società ed estratto conto. Rispondete a una sola domanda: il vostro azionista thailandese saprebbe spiegare all'ufficiale del registro da dove provengono i fondi per la sua quota? Se la risposta è no, la struttura è nominee, indipendentemente da come venga definita nel contratto.

L'operazione, secondo le autorità, riguarda un patrimonio fondiario stimato in 85 miliardi di baht potenzialmente legato a queste strutture, un dato che rende chiara la scala dell'intervento in corso in tutta la Thailandia.

Fonte: Thaiger

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