Nominee-Firmen auf Phuket: 10.000 Unternehmen unter Prüfung 2026

Eine Thailänderin aus Chalong unterschreibt vier Dokumente hintereinander: einen Aktienübertragungsvertrag ohne Datum, ein Rücktrittsschreiben aus der Geschäftsführung ohne Datum, eine Vollmacht und ein leeres Blatt mit Unterschrift am unteren Rand. Der Besitzer einer Villa in Bang Tao nennt das 'Investorenschutz'. Ein Ermittler des Department of Special Investigation (DSI) nennt es Beweismaterial: Eine Unterschrift auf einem leeren Formular belegt, dass der thailändische Aktionär keine reale Kontrolle besitzt.

Genau solche Dokumentenpakete suchen die Prüfbehörden derzeit auf Phuket. Und sie werden fündig.

Wer ein Condominium im Freehold über die ausländische Quote besitzt, kann an dieser Stelle aufhören zu lesen, das betrifft diesen Fall nicht. Wer aber eine Villa oder ein Grundstück über eine thailändische Firma hält, bei der 51 Prozent Personen gehören, die man kaum kennt, hat etwa eine Saison Zeit, die Struktur zu bereinigen.

Kurzantwort

• Auf Phuket sind rund 29.600 Unternehmen registriert, davon halten mehr als 11.600 (39 Prozent) ausländische Anteilseigner, so die Angaben der Behörden zum Start der Prüfung.

• Landesweit laufen laut internationalen Medienberichten Untersuchungen zu über 11.000 Nominee-Firmen, mit einem geschätzten Grundstückswert von 85 Milliarden Baht, der mit solchen Konstruktionen verbunden sein soll.

• Zuvor wurden bereits über 30.000 Unternehmen geprüft, 600+ zeigten Merkmale hochriskanter Nominee-Strukturen. Aktuell befinden sich über 10.000 Unternehmen in aktiver Bearbeitung: Hotels, Reisebüros, Autovermietungen, Restaurants, Bauträger.

• Die Strafe für Beteiligung an einer Nominee-Struktur beträgt bis zu 3 Jahre Haft sowie Geldstrafen in Millionenhöhe (Baht), zusätzlich Kontosperrungen durch die AMLO und Aufnahme in schwarze Listen.

• Seit April 2026 unterliegen alle Änderungen an Unternehmensstrukturen (Anteilsübertragung, Wechsel der Geschäftsführung, Kapitalerhöhung) einer verschärften Prüfung. Thailändische Aktionäre und Direktoren müssen in der Regel persönlich beim DBD erscheinen, die Herkunft des Kapitals erklären und eine Erklärung unterschreiben, dass sie keine Strohmänner sind. Vollmachten werden vielerorts nicht mehr akzeptiert.

• Die Legalisierung von Hotels wurde beschleunigt: rund 45 Lizenzen in 10 Tagen gegenüber zuvor etwa 40 pro Jahr. Wer in ein legales Format wechselt (BOI, Foreign Business License), erhält Unterstützung zugesagt.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf zum Selbstbewohnen. Ein Condominium in der ausländischen Quote löst das Thema vollständig: Der Name des Ausländers steht im Chanote, keine thailändischen Partner, keine jährlichen Firmenaudits. Der Preis für diese Ruhe: eine begrenzte Auswahl (die 49-Prozent-Quote pro Projekt ist bei liquiden Anlagen oft bereits ausgeschöpft) und ein Preisaufschlag für Freehold-Einheiten, der auf Phuket bis zu 10-15 Prozent gegenüber dem gleichen Objekt im Leasehold betragen kann.

Szenario 2: Villa mit eigenem Grundstück. Hier gibt es zwei ehrliche Wege: eine registrierte Langzeitpacht über 30 Jahre mit separatem Eigentumsrecht am Gebäude, oder eine echte Firma mit realen thailändischen Partnern, die eigenes Kapital einbringen und einen echten Gewinnanteil erhalten. Letzteres ist teurer und komplexer, als es in Präsentationen wirkt. Ersteres ist einfacher, aber das versprochene 'plus zwei Verlängerungen à 30 Jahre' ist rechtlich nicht garantiert: Die Verlängerung wird erst zum jeweiligen Zeitpunkt registriert und hängt vom Willen des Grundstückseigentümers nach 30 Jahren ab.

Szenario 3: Kurzzeitvermietung der Villa. Hier geht es nicht mehr um Eigentum, sondern um eine lizenzpflichtige Tätigkeit. Kurzzeitvermietung ohne Hotellizenz verstößt gegen das Hotel Act, genau in diesem Bereich läuft derzeit die massive Legalisierungswelle. Die gute Nachricht: Das Verwaltungsverfahren wurde beschleunigt, eine Lizenz ist heute realistisch schneller zu bekommen als vor einem Jahr. Die schlechte Nachricht: Das Gebäude muss physisch den Anforderungen entsprechen (Brandschutz, Parkplätze, Abstandsflächen), und ein Teil der Villen in engen Sois wird diese Kriterien nie erfüllen.

Szenario 4: Sie besitzen bereits eine Firma mit Nominee-Aktionären. Die schlechteste Lösung ist Nichtstun und Abwarten. Die zweitschlechteste ist es, hastig 'Anteile umzuschreiben' in der Hoffnung, unbemerkt zu bleiben: Seit April 2026 sind genau Registrierungsvorgänge das, was die Aufmerksamkeit der Behörde auf sich zieht. Der funktionierende Weg: eine Strukturprüfung, der Austausch der Nominees gegen echte Partner oder ein Verkauf des Assets, alternativ eine Umwandlung in ein Leasehold in Absprache mit dem Käufer. Muss der thailändische Aktionär persönlich beim DBD auf Phuket erscheinen, sollte die Reise frühzeitig geplant werden, denn verschobene Termine kosten mehr als ein Flugticket.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Der Glaube, unterschriebene Blankoformulare würden den Käufer schützen. Sie bewirken das Gegenteil: Für Ermittler sind sie der klarste Beweis für einen fiktiven Aktionär. Risikominderung: Solche Dokumente von vornherein vermeiden und auf registrierbare Rechte setzen (Freehold oder registriertes Leasehold).

Die Logik 'das machen doch alle, es wird schon nichts passieren'. Früher hat das funktioniert. Von 30.000 geprüften Unternehmen wurden bereits über 600 als hochriskant markiert, über 10.000 weitere sind derzeit in Bearbeitung. Risikominderung: Davon ausgehen, dass die eigene Firma in die Stichprobe gerät, nicht darauf hoffen, verschont zu bleiben.

Der Versuch, das Problem über BOI zu lösen. BOI ist ein Instrument für Unternehmen mit Investitionen, Personal und Berichtspflichten, kein Weg, um eine einzelne Strandvilla zu registrieren. Risikominderung: Keinem Berater für ein 'BOI-Modell für ein Privathaus' bezahlen, sondern prüfen, ob der eigene Fall tatsächlich in eine geförderte Kategorie fällt.

Vollmacht statt persönlichem Erscheinen. Seit April 2026 verlangt die Registrierungsbehörde in vielen Fällen die persönliche Anwesenheit des thailändischen Aktionärs oder Direktors, inklusive Fragen zur Herkunft des Kapitals. Risikominderung: Persönliche Termine fest in den Zeitplan der Transaktion einplanen, nicht auf Dokumentenversand setzen.

Kauf beim Bauträger ohne Prüfung der Fertigstellungshistorie. Die Behörden haben sich zusätzlich Bauträger vorgenommen: verzögerte Fristen, irreführende Werbung, Mängel an übergebenen Objekten. Risikominderung: Nicht den Prospekt anschauen, sondern bereits fertiggestellte Projekte desselben Entwicklers im Alter von 3-5 Jahren besichtigen und mit deren Eigentümern sprechen.

Ein Konto, das 'aus Gefälligkeit' auf einen thailändischen Bekannten läuft. Die AMLO prüft Konten, nicht nur Register. Eine Sperre kommt oft schneller als eine Vorladung. Risikominderung: Zahlungen nur über das eigene Konto oder das Konto einer Firma abwickeln, bei der man offiziell als Direktor eingetragen ist.

FAQ

Darf ein Ausländer in Thailand Land besitzen?

Direkt nein, mit engen Ausnahmen (etwa Investitionen über BOI bei Erfüllung bestimmter Bedingungen). Legale Optionen für private Käufer: Condominium im Freehold, registrierte Langzeitpacht oder Beteiligung an einer Firma mit echter Geschäftstätigkeit.

Was droht einem Thailänder, der als Nominee auftritt?

Strafrechtliche Verfolgung mit bis zu 3 Jahren Haft, Geldstrafen in Millionenhöhe, Aufmerksamkeit von AMLO, CSD und DSI sowie Eintrag in schwarze Listen. Dem Ausländer, der die Struktur organisiert hat, drohen dieselben Paragraphen plus das Risiko eines Zwangsverkaufs des Vermögenswerts.

Meine Firma wurde vor fünf Jahren registriert. Gibt es eine Verjährungsfrist?

Nein, eine 'sichere' Wartezeit existiert nicht. Geprüft werden bestehende Strukturen, nicht nur neue. Auslöser ist meist eine Registrierungshandlung: Wechsel der Geschäftsführung, Anteilsübertragung, Kapitalerhöhung.

Wie zuverlässig ist ein Leasehold über 30 Jahre?

Die ersten 30 Jahre sind durch die Registrierung beim Land Office abgesichert und funktionieren vorhersehbar. Die versprochenen Verlängerungen sind eine Verpflichtung der Vertragspartei, kein automatisch im Chanote verankertes Recht. Beim Kauf eines Leaseholds sollte der Wert des Assets nach der ersten Laufzeit bewertet werden, Verlängerungen gelten als Bonus.

Darf man eine Villa ohne Lizenz kurzzeitig vermieten?

Formal nein. Auf Phuket wird genau diese Tätigkeit derzeit am intensivsten geprüft, während die Vergabe von Hotellizenzen sich vervielfacht hat. Wer sein Renditemodell auf Kurzzeitvermietung aufbaut, sollte die Lizenz von Anfang an im Budget der Transaktion einplanen.

Was hat sich seit April 2026 konkret geändert?

Eine verschärfte Prüfung aller Strukturänderungen mit ausländischer Beteiligung: persönliches Erscheinen thailändischer Aktionäre und Direktoren beim DBD, Nachfragen der Behörde, Nachweis der Kapitalherkunft, Unterschrift einer Erklärung, kein Nominee zu sein. Vollmachten werden vielerorts nicht mehr akzeptiert.

Lohnt sich ein Kauf auf Phuket überhaupt noch?

Ja, sofern der Kauf in eine legale Eigentumsform passt. Die Marktbereinigung reduziert die Konkurrenz durch Schattenanbieter und macht Preise für lizenzierte Objekte nachvollziehbarer. Nein, wenn die Transaktion auf einer Struktur beruht, die als 'seit Jahren bewährt' verkauft wird.

Wie prüft man die eigene Struktur schnell?

Satzung, Aktionärsliste, Protokolle, Firmendarlehen und Kontoauszüge zusammentragen. Eine Frage beantworten: Könnte der thailändische Aktionär dem Registrator erklären, woher das Geld für seinen Anteil stammt? Falls nicht, handelt es sich um eine Nominee-Struktur, unabhängig davon, wie sie im Vertrag genannt wird.

Meine Einschätzung: Bis Ende 2026 wird eine Nominee-Firma nicht mehr einfach 'grau', sondern schlicht teuer. Wer eine Villa über Strohmänner hält, sollte sich für eine von zwei Optionen entscheiden: Umwandlung in ein registriertes Leasehold in Abstimmung mit dem Grundeigentümer, oder Verkauf des Assets, solange Käufer solche Objekte noch mit Abschlag akzeptieren und nicht zum reinen Landpreis. Die einzige Ausnahme: ein laufendes Geschäft mit thailändischen Partnern, die tatsächlich Kapital eingebracht haben und dies belegen können. Dann genügt es, die Buchhaltung in Ordnung zu bringen.

Der erste Schritt dauert einen Tag: eine juristische Strukturprüfung und die Kontrolle des Chanote. Das kostet unvergleichlich weniger als ein unvorbereitetes Gespräch mit der Registrierungsbehörde.

Quelle: Thaiger

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