Номінальні схеми на Пхукеті 2026: перевірка 10 000 компаній і що робити власникам

Тайка з Чалонга підписує чотири документи поспіль: договір передачі акцій без дати, заяву про відставку з посади директора без дати, довіреність і чистий аркуш з підписом внизу. Власник вілли в Банг Тао називає це 'захистом інвестора'. Слідчий DSI називає це доказовою базою: підпис на порожньому бланку доводить, що реального контролю у тайського акціонера немає.

Саме такі пакети документів зараз шукають перевіряючі на Пхукеті. І знаходять.

Якщо ви володієте кондомініумом у фригольді за іноземною квотою, далі можна не читати - вас це не стосується. Якщо вілла чи земля оформлені на тайську компанію, де 51% тримають люди, яких ви бачили один раз у житті, у вас є приблизно один сезон, щоб привести структуру до ладу.

Швидка відповідь

• На Пхукеті зареєстровано близько 29 600 компаній, з них понад 11 600 (39%) мають іноземних акціонерів, за даними відомств на старті перевірки.

• За даними Thaiger, станом на вересень 2026 року під слідством перебуває понад 11 000 компаній, а вартість землі, потенційно пов'язаної з номінальними схемами, оцінюють у 85 мільярдів бат. До перевірки долучені поліція, Департамент розвитку бізнесу, Департамент земель і Департамент провінційної адміністрації.

• Раніше перевірено понад 30 000 компаній, виявлено 600+ з ознаками високоризикових номінальних схем: готелі, турагентства, прокат авто, ресторани, забудовники.

• Відповідальність за участь у номінальній схемі - до 3 років позбавлення волі та штрафи в мільйони бат, плюс блокування рахунків по лінії AMLO і внесення до чорних списків.

• З квітня 2026 року будь-які зміни у структурі компанії (передача акцій, зміна директора, збільшення капіталу) проходять посилену перевірку. Тайські акціонери й директори зазвичай зобов'язані особисто з'явитися до DBD, пояснити походження коштів і підписати заяву про те, що вони не номінали. Довіреність часто вже не приймають.

• Легалізація готелів пришвидшилась: близько 45 ліцензій за 10 днів проти приблизно 40 за рік попередніми темпами.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Купуєте, щоб жити. Кондомініум в іноземній квоті закриває питання повністю: ім'я іноземця в чаноті, жодних тайських партнерів, жодних щорічних аудитів компанії. Плата за спокій - обмежений вибір (квота 49% площ у проєкті часто вже вибрана в ліквідних корпусах) і премія до ціни за юніт у фригольді, яка на Пхукеті сягає 10-15% проти того самого лота в лізхолді.

Сценарій 2. Потрібна вілла із землею. Тут є два чесні шляхи: довгострокова оренда землі на 30 років із реєстрацією в земельному департаменті та окремим правом власності на будівлю, або реальна компанія зі справжніми тайськими партнерами, які вкладають свої гроші й отримують свою частку прибутку. Другий варіант дорожчий і складніший, ніж здається в презентації. Перший простіший, але обіцянка 'плюс два продовження по 30 років' юридично не гарантована: продовження реєструється лише в момент його настання і залежить від волі власника землі через 30 років.

Сценарій 3. Вілла здається подобово. Тоді це вже не володіння, а ліцензована діяльність. Подобова оренда без готельної ліцензії - порушення Hotel Act, і саме за цим напрямом зараз іде масова легалізація. Хороша новина: адміністративний конвеєр пришвидшили, отримати ліцензію реально швидше, ніж рік тому. Погана: під ліцензію будівля має фізично відповідати вимогам (пожежна безпека, паркування, відступи), і частина вілл у вузьких соях під це ніколи не підійде.

Сценарій 4. У вас уже є компанія з номіналами. Найгірше рішення - нічого не робити й чекати. Друге найгірше - терміново 'переписати акції' в надії проскочити: з квітня 2026 саме реєстраційні дії й привертають увагу реєстратора. Робочий шлях: аудит структури, заміна номіналів на реальних партнерів або продаж активу, або переведення володіння в лізхолд за згодою покупця.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Віра в те, що підписані порожні бланки захищають покупця. Вони захищають рівно навпаки: це найзрозуміліше для слідства підтвердження фіктивності акціонера. Зниження ризику: не створювати такі документи взагалі, а будувати володіння на реєстрованому праві (фригольд або зареєстрований лізхолд).

Логіка 'так роблять усі, значить нічого не буде'. Раніше працювала. Зараз з 30 000 перевірених компаній 600+ уже позначені як високоризикові, а понад 11 000 перебувають у роботі за даними на вересень 2026 року. Зниження ризику: виходити з того, що ваша компанія потрапить у вибірку, а не з того, що пронесе.

Спроба вирішити проблему через BOI. BOI - це інструмент для бізнесу з інвестиціями, персоналом і звітністю, а не спосіб оформити одну віллу на березі. Зниження ризику: не платити консультантам за 'схему BOI під приватний будинок', перевіряти, чи відповідає ваш випадок категоріям заохочуваної діяльності.

Довіреність замість особистої явки. З квітня 2026 реєстратор у багатьох випадках вимагає присутності тайського акціонера або директора особисто, з відповідями на запитання про походження коштів. Зниження ризику: закладати в терміни угоди особисті візити, а не пересилку паперів.

Купівля у забудовника без перевірки історії здачі об'єктів. Влада окремо взялася за девелоперів: затягнуті терміни, недостовірна реклама, дефекти у зданих корпусах. Зниження ризику: дивитися не на буклет, а на побудовані проєкти того ж забудовника віком 3-5 років і спілкуватися з їхніми власниками.

Рахунок, відкритий 'з доброти' на тайського знайомого. AMLO працює по рахунках, а не лише по реєстрах. Блокування приходить швидше, ніж повістка. Зниження ризику: розрахунки за угодою тільки через власний рахунок або рахунок компанії, де ви офіційно директор.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді?

Напряму - ні, за вузькими винятками (наприклад, інвестиції по лінії BOI за виконання умов). Легальні варіанти для приватного покупця: кондо у фригольді, зареєстрована довгострокова оренда землі, або участь у компанії, яка веде реальну діяльність.

Що загрожує тайцю, який погодився бути номіналом?

Кримінальна відповідальність до 3 років, штрафи в мільйони бат, увага AMLO, CSD і DSI, потрапляння до чорних списків. Іноземцю, який організував схему, ті самі статті плюс ризик примусового продажу активу.

Мою компанію зареєстрували п'ять років тому. Чи є термін давності?

Ні, спокійного 'терміну витримки' тут не існує. Перевіряють діючі структури, а не лише нові. При цьому тригером найчастіше стає реєстраційна дія: зміна директора, передача акцій, збільшення капіталу.

Наскільки надійний лізхолд на 30 років?

Перші 30 років захищені реєстрацією в земельному департаменті й працюють передбачувано. Обіцяні продовження - це зобов'язання контрагента, а не право, автоматично вписане в чанот. Купуючи лізхолд, оцінюйте актив за першим терміном, а продовження вважайте бонусом.

Чи можна здавати віллу подобово без ліцензії?

Формально ні. На Пхукеті саме цю діяльність зараз розбирають найактивніше, а видача готельних ліцензій пришвидшилась у рази (близько 45 ліцензій за 10 днів проти близько 40 за рік раніше). Якщо ваша модель дохідності побудована на подобовій оренді, ліцензія має бути в бюджеті угоди з самого початку.

Що змінилося з квітня 2026 конкретно?

Посилена перевірка будь-яких змін структури компанії за участю іноземців: особиста явка тайських акціонерів і директорів до DBD, запитання реєстратора, підтвердження походження коштів, підписка про те, що людина не номінал. Довіреності у багатьох випадках не приймають.

Чи варто зараз взагалі купувати на Пхукеті?

Так, якщо купівля лягає в легальну форму володіння. Чистка ринку знижує конкуренцію з боку тіньових операторів і робить ціну на ліцензовані об'єкти більш обґрунтованою. Ні, якщо угода тримається на схемі, яку вам продають як 'перевірену роками'.

Як швидко перевірити свою поточну структуру?

Підніміть статут, список акціонерів, протоколи, позики компанії та виписку по рахунку. Дайте відповідь на одне запитання: чи зможе ваш тайський акціонер пояснити реєстратору, звідки в нього гроші на його частку. Якщо ні, структура номінальна, як би вона не називалась у договорі.

Моя позиція: до кінця 2026 року номінальна компанія перестане бути 'сірою' і стане просто дорогою. Якщо вілла оформлена через номіналів, обирайте одне з двох: переводьте володіння в зареєстрований лізхолд за згодою землевласника, або продавайте актив, поки покупці ще готові брати такі об'єкти з дисконтом, а не за ціною землі. Єдиний виняток: у вас діючий бізнес з тайськими партнерами, які реально вклали гроші й можуть це підтвердити. Тоді приводьте до ладу звітність і живіть спокійно.

Джерело: Thaiger

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.