Thailand verschärft Kontrollen: 3 Jahre Haft für Landbesitz über Nominee-Firmen

Das Landamt in der Provinz wartet nicht mehr auf Beschwerden. Es öffnet von sich aus die Handelsregister der Firmen, die Grundstücke besitzen, und prüft die thailändischen Gesellschafter: Einkommen laut Steuererklärung, Einreisedatum laut Einwanderungsbehörde, Kontobewegungen bei der Zahlung des Firmenanteils. Halten drei thailändische Partner mit null deklariertem Einkommen 51% einer Firma, in deren Bilanz eine Villa im Wert von mehreren Millionen Baht steht, hat das Amt bereits eine fertige Vorlage, um den Fall an die Provinzkommission weiterzuleiten.

Das ist die direkte Folge des Rundschreibens des thailändischen Innenministeriums Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097 vom 25. August 2026. Das Dokument führt keine neuen Verbote ein, das Verbot des Landbesitzes für Ausländer gilt seit Jahrzehnten nach dem Land Code. Es verändert etwas anderes: wer nach Verstößen sucht und von welcher Seite aus ermittelt wird.

Die kurze Antwort für Investoren: Die Struktur 'thailändische Firma mit Nominee-Gesellschaftern für ein Grundstück' ist aus der Grauzone in einen Bereich gewandert, in dem es eine Frist zum Verkauf des Landes und ein eigenständiges strafrechtliches Verfahren gibt.

Wichtige Fakten

• Am 25. August 2026 veröffentlichte das Innenministerium das Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097, das die Befugnisse der Provinzbehörden zur Untersuchung von Nominee-Landbesitz erweitert.

• Das Dokument baut auf dem Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 7665 aus 2023 auf, mit dem Provinzkommissionen und ein Datenaustausch zwischen Behörden eingerichtet wurden.

• Den Kommissionen gehören nun auch Vertreter spezialisierter Ermittlungsbehörden an, einschließlich lokaler Polizei, mit Zugriff auf Gesellschafterdaten, Steuerunterlagen, Einwanderungs- und Finanzinformationen.

• Bei einer aktuellen Razzia in Südthailand (Phuket, Phangnga, Krabi) kam es laut Bangkok Post zu 48 Festnahmen (27 Thailänder, 21 Ausländer) aus insgesamt 59 ausgestellten Haftbefehlen; beschlagnahmte Vermögenswerte übersteigen 1 Milliarde Baht, darunter Grundstücke im Wert von rund 231 Millionen Baht in Phuket, 269 Millionen Baht in Phangnga und 209 Millionen Baht in Krabi.

• Vorgesehen sind zwei Verfahrenswege: der Zwangsverkauf des Landes für Strukturen, die als 'Ausländer' eingestuft werden, sowie ein Strafverfahren für Firmen, die eigens gegründet wurden, um Land im Interesse eines Ausländers zu halten.

• Nach dem Land Code legt der Generaldirektor des Department of Lands die Frist zur Veräußerung fest: mindestens 180 Tage und höchstens ein Jahr. Danach darf die Behörde selbst über das Grundstück verfügen.

• Nominee-Beteiligungen werden nach Artikel 36 des Foreign Business Act von 1999 bestraft: bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht, zuzüglich einer Tagesstrafe bei fortgesetztem Verstoß.

• Eigentumswohnungen sind ein eigenes Thema: 49% der verkaufbaren Fläche eines Kondominiums dürfen Ausländer ohne jede Firmenkonstruktion als Freehold halten.

Geschichte und Kontext

Das Modell ist nicht über Nacht entstanden, und schon gar nicht aus reiner Gier der Bauträger. Ende der Neunzigerjahre, nach der Asienkrise, öffnete Thailand den Immobilienmarkt für Ausländer sehr selektiv: Kondominien wurden freigegeben, Land blieb gesperrt. Anwälte fanden im selben Land Code eine Umgehung: Das Grundstück gehört einer thailändischen Gesellschaft, der Ausländer kontrolliert diese über 49% der Anteile, eine Satzung mit besonderen Stimmrechten und Vorzugsaktien. Formal wird das Gesetz eingehalten. Faktisch liegt die Kontrolle beim Ausländer.

2006 versuchte das Innenministerium bereits, diese Praxis einzudämmen: Die Landämter mussten die Herkunft der Mittel thailändischer Gesellschafter bei der Registrierung prüfen. Die Wirkung war begrenzt, weil die Prüfung einmalig war, nur im Moment des Kaufs. Eine registrierte Firma lebte danach ihr eigenes Leben weiter, und die Gesellschafterstruktur ließ sich eine Woche später problemlos ändern.

Das Rundschreiben von 2023 änderte die Logik: Es entstanden dauerhafte Provinzkommissionen und ein behördenübergreifender Datenaustausch. Der August 2026 ergänzte, was für ein reales Risiko fehlte, nämlich Ermittler mit echten Befugnissen und die Pflicht der Landämter, selbst zu suchen statt nur auf Hinweise zu reagieren.

Was hier für Eigentümer wirklich unangenehm ist: Früher zeigte sich die Verwundbarkeit erst beim Verkauf oder bei einer Erbschaft, also in Momenten, in denen der Eigentümer Zeit hatte, sich vorzubereiten. Heute kann ein planmäßiges Screening des Registers in einer Provinz, in der Ausländer zu viel Land aufgekauft haben, der Auslöser sein. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai, Pattaya, genau dort, wo die Konzentration solcher Firmen am höchsten ist, laufen aktuell auch nach Angaben lokaler Medien wie pumainthailand.com verstärkte Razzien, etwa in Hua Hin, wo seit August 2026 gezielt gegen Nominee-Strukturen von Ausländern ermittelt wird.

Und ja, die beliebteste 'verstärkte' Variante der Struktur schützt nicht. Vorzugsaktien mit zehnfachem Stimmrecht, die dem Ausländer bei 49% Kapitalanteil die faktische Kontrolle geben, sind kein Kniff, sondern ein Warnsignal. Die Kommission prüft ausdrücklich, ob die Struktur bewusst zur Umgehung des Gesetzes aufgebaut wurde. Je raffinierter die Satzung, desto offensichtlicher die Absicht.

Meine Einschätzung: Wenn das Land dem eigenen Wohnen dienen soll und nicht einem operativen Geschäft, sollte man keine Firma gründen. Eine tragfähige Konstruktion für Ausländer ist ein im Landamt registrierter 30-Jahres-Pachtvertrag kombiniert mit Eigentum am Gebäude selbst. Gebäude und Land sind im thailändischen Recht trennbar: Die Baugenehmigung kann auf den eigenen Namen ausgestellt werden, die Villa gehört dann Ihnen, auch wenn das Grundstück es nicht tut. Das ist kein Idealzustand, die Pacht hat eine Schwachstelle bei der Verlängerung, die Gerichte streng auslegen und nicht als automatisch durchsetzbar behandeln. Aber es ist eine legale Position, keine tickende Zeitbombe.

Wann mein Rat nicht greift: Wenn eine thailändische Firma tatsächlich operativ tätig ist, etwa ein Hotel, ein Restaurant oder ein Vermietungsgeschäft mit echtem Umsatz, Personal und Steuern, und das Land diesem Betrieb dient, bleibt die Firma ein normales Instrument. Das Gesetz trifft nicht die Form, sondern die Hülle, die nur für das Grundstück existiert.

Ein eigenes Kapitel ist der Landkauf über den thailändischen Ehepartner. Formal legal, doch auch hier gibt es eine oft übersehene Formalität: Bei der Registrierung der Transaktion unterschreiben Ehepartner im Landamt eine Erklärung, dass die Mittel persönliches Vermögen der thailändischen Seite sind. Damit verzichtet der ausländische Ehepartner faktisch auf jeden Anspruch am Grundstück. Viele unterschreiben, ohne die Übersetzung zu lesen, und erfahren erst nach fünf Jahren bei einer Scheidung, dass das Land nicht geteilt wird.

FAQ

Darf ein Ausländer überhaupt Land in Thailand besitzen?

Praktisch nicht. Der Land Code verbietet dies, mit seltenen Ausnahmen wie einer Investition von 40 Millionen Baht mit Sondergenehmigung des Innenministeriums, von der in der gesamten Geschichte nur sehr wenige Gebrauch gemacht haben. Eine Eigentumswohnung innerhalb der 49-Prozent-Quote ist eine andere Sache, dort ist Freehold auf ausländischen Namen normal.

Was passiert, wenn meine Firma als Nominee-Struktur eingestuft wird?

Es gibt zwei Szenarien. Erstens: Die Struktur wird als 'Ausländer' klassifiziert und muss das Land innerhalb der vom Department of Lands festgelegten Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr verkaufen. Zweitens, schwerwiegender: Wird nachgewiesen, dass die Firma gegründet wurde, um Land im Interesse eines Ausländers zu halten, wird ein Strafverfahren nach dem Foreign Business Act eingeleitet, mit einer Strafe von bis zu 3 Jahren Haft und einer Million Baht Geldstrafe.

Sind thailändische Nominee-Gesellschafter selbst gefährdet?

Ja, oft sogar mehr als der Ausländer. Ein thailändischer Staatsbürger, der seinen Namen für fremdes Geld hergibt, haftet nach demselben Artikel 36. Genau deshalb weigern sich erfahrene thailändische Anwälte seit zwei Jahren zunehmend, Gesellschafter für solche Konstruktionen zu vermitteln.

Ist ein 30-jähriger Pachtvertrag mit Verlängerungsoption auf 30+30 sicher?

Registriert im Landamt ist nur der erste 30-Jahres-Zeitraum. Verlängerungsoptionen sind eine vertragliche Verpflichtung, die der Oberste Gerichtshof Thailands in mehreren Urteilen nicht als automatisch gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer durchsetzbar anerkannt hat. Rechnen Sie ehrlich: dreißig Jahre sind real, sechzig sind eine Absichtserklärung.

Was tun, wenn das Land bereits über eine Firma gekauft wurde?

Nicht auf ein Schreiben warten. Ein Audit der Struktur: die Realität der Gesellschafter, die Herkunft ihrer Mittel, ob eine echte Geschäftstätigkeit besteht, die Satzung. Mögliche Optionen sind die Umwandlung in einen langfristigen Pachtvertrag mit thailändischem Eigentümer, der Verkauf des Grundstücks bei Erhalt des Gebäudes, oder die Firma mit echtem Geschäftsbetrieb zu füllen. Jede Variante hat steuerliche Folgen bei der Übertragung, die vorab durchgerechnet werden müssen.

Wie prüft man einen Verkäufer vor dem Villenkauf?

Fordern Sie einen Auszug aus dem Landamt zum Titel (Chanote), die Gesellschafterliste der Eigentümerfirma vom Department of Business Development sowie die Steuerunterlagen der letzten drei Jahre an. Eine Firma ohne Umsatz mit identischen Gesellschafteradressen ist genau das Warnsignal, das inzwischen das Landamt selbst markiert.

Muss man persönlich nach Thailand reisen, um den Kauf abzuschließen?

Die Eigentumsübertragung im Landamt erfordert entweder persönliche Anwesenheit oder eine notariell beglaubigte und legalisierte Vollmacht, deren Ausstellung mehrere Wochen dauert. Planen Sie drei bis vier Tage in der Provinz des Objekts für Unterschrift und Prüfung ein, da sich Registrierungstermine nach der Reihenfolge im Amt richten und nicht nach Ihrem Zeitplan.

Betreffen die Kontrollen auch schon lange bestehende Grundstücke?

Eine Verjährungsfrist für die Klassifizierung einer Struktur als ausländisch sieht der Land Code nicht vor. Das Registerscreening betrifft bestehende Firmen unabhängig vom Jahr des Landkaufs.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Villa besitzen, die auf eine thailändische Firma eingetragen sind, beginnen Sie mit der Prüfung der Gesellschafterstruktur und deren Steuerhistorie. Das ist das Erste, was die Provinzkommission prüft, und das Einzige, das Sie noch aus eigener Initiative korrigieren können, bevor eine Behörde es tut.

Quelle: Bangkok Post

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