Таїланд у 2026 році: бізнес відкрито, номінальні схеми закрито

У земельному офісі Таланга на півночі Пхукета угода зупинилася на третьому документі. Тайська компанія з трьома місцевими акціонерами купувала ділянку під віллу, папери були в порядку, мито розраховане. Чиновник попросив банківські виписки та податкові декларації тайських власників 51% часток. Виписок не знайшлося: у двох сукупний задекларований доход не покривав і десятої частини їхнього внеску до статутного капіталу.

Саме це є суттю серпневих розпоряджень 2026 року. Таїланд однією рукою знімає ліцензійні бар'єри для іноземного бізнесу, іншою методично розбирає схему, на якій десятиліттями тримався ринок землі для нерезидентів.

Для покупця нерухомості важливіша друга рука. Послаблення Foreign Business Act стосуються сервісних видів діяльності, а не володіння землею. Земельний кодекс не змінився, змінилася глибина перевірки.

Ключові факти

• 28 серпня 2026 року у Royal Gazette опубліковано два міністерські постанови, що скасовують вимогу отримувати Foreign Business License для низки видів діяльності за Foreign Business Act. Натомість введено додаткові підтверджувальні документи і процедури верифікації.

• 25 серпня 2026 року внутрішнім циркуляром (No. MorTor 0515.2/Wor 19097) провінційним земельним управлінням наказано посилити перевірку угод на предмет номінального володіння, зокрема вже після реєстрації права. Циркуляр розширює слідчі комітети, додаючи представників спеціалізованих слідчих органів з доступом до даних про частки, податки, імміграцію та фінансові записи.

• Частина перевірок тепер прямо націлена на підтвердження відсутності номінальної структури: джерело коштів тайських акціонерів, їхня реальна економічна роль, походження статутного капіталу.

• Стаття 36 Foreign Business Act за використання номіналів передбачає позбавлення волі до 3 років і штраф від 100 000 до 1 000 000 батів, плюс щоденний штраф за продовження порушення. Відповідальність несе і тайський громадянин, який погодився бути підставним власником.

• Лише на Пхукеті понад 100 фірм із виручкою понад 5 млрд батів за минулий рік проходять фінансову перевірку після восьми поліцейських рейдів, що призвели до 16 обвинувачень (10 тайців, 2 канадці, 3 росіяни, 1 громадянин Казахстану). У масштабах усієї країни під посиленим контролем перебувають 361 компанія.

• Земельний кодекс зберігає заборону на володіння землею для нерезидентів. При виявленні незаконного придбання генеральний директор Департаменту земель має право зобов'язати продати ділянку в термін від 180 днів до 1 року.

• Квартири в кондомініумах під заборону не потрапляють: іноземцям доступно до 49% сукупної площі юнітів у будівлі за умови ввезення грошей із-за кордону та отримання валютного сертифіката (потрібен при переказі від 50 000 доларів США). Максимальний термін реєстрованої оренди землі чи приміщення за Цивільним і торговим кодексом становить 30 років.

Історія та контекст

Номінальна схема ніколи не була легальною. Вона була терпимою, і це різні речі.

Foreign Business Act 1999 року замінив Alien Business Law 1972-го і залишив у силі принцип: контроль над компанією визначається частками, а не фактичним керуванням. Далі ринок зробив очевидне. Іноземець реєстрував тайську компанію, віддавав 51% трьом громадянам Таїланду, забирав собі привілейовані акції з правом кількох голосів на акцію, підписував у номіналів недатовані заяви про відставку та застав акцій. Юридично земля належала компанії. Фактично, покупцю вілли в Раваї чи на Чавенгу.

Перша хвиля перевірок прийшла у 2006 році, після угоди Temasek з Shin Corp, коли номінальна тема несподівано опинилася в політичній площині. Міністерство торгівлі розіслало циркуляр, земельні офіси Пхукета і Самуї на кілька місяців зупинилися, потім практика повернулася в попереднє русло. Друга хвиля була у 2018-2019 роках і теж вичерпалася.

Третя хвиля, що почалася у 2024-2025 роках і оформилася серпневими розпорядженнями 2026-го, відрізняється механікою. Раніше перевіряли структуру на папері: хто акціонер, яка частка, хто директор. Тепер перевіряють гроші. Чиновник запитує джерело коштів тайського акціонера і зіставляє його з податковою історією. Схема з трьома друзями водія, кожен з яких вніс по два мільйони батів при задекларованому доході 15 000 батів на місяць, розвалюється на першому ж запитанні. І перевірка не закінчується реєстрацією: циркуляр прямо каже про контроль після видачі чанота.

Ось що при цьому не працює, хоча продавці вілли будуть стверджувати протилежне. Переведення структури в довгострокову оренду не вирішує проблему повністю. Реєструється лише 30 років. Застереження про продовження на 30+30 за практикою тайських судів зв'язує лише сторони первісного договору і не має сили проти нового власника ділянки, якщо земля продана чи перейшла у спадок. Тобто ви отримуєте не 90 років, а 30 років твердого права і 60 років обіцянки.

Є легальний шлях володіння землею напряму: стаття 96 bis Земельного кодексу дозволяє придбання іноземцем до 1 рая під житло за інвестиції в розмірі 40 млн батів у затверджені активи та з дозволу міністра внутрішніх справ. За оцінками ринку, кількість реально виданих дозволів за весь час дії норми вимірюється одиницями. Розглядати цей механізм як робочий інструмент не варто.

Послаблення за FBL і посилення щодо номіналів логічно пов'язані. Таїланд каже: ведіть бізнес відкрито, реєструйтеся як іноземна компанія, отримуйте BOI, платіть податки. Але не вдавайте із себе тайця.

Практичний висновок для покупців: угода стала повільнішою і вимагає особистої присутності. Земельний офіс дедалі частіше не приймає довіреність на підписання і хоче бачити покупця особисто. Якщо ви плануєте оглядову поїздку під конкретну угоду, закладайте мінімум тиждень на провінції: перенесення реєстрації на два-три дні зараз звична справа.

Позиція нашої редакції: для житлової нерухомості у 2026 році має сенс купувати квартиру в іноземній квоті кондомініуму і не винаходити конструкцій. Якщо потрібна саме земля, єдина чесна форма, це зареєстрована оренда на 30 років від власника з безкомпромісним титулом, доповнена правом застави (superficies, до 30 років) на будівлю, щоб будинок належав вам окремо від ділянки. Це дає менше, ніж обіцяє схема з компанією, але це працює в суді. Виняток один: якщо у вас діючий операційний бізнес у Таїланді з BOI-просуванням і реальними тайськими партнерами, які мають доказові доходи, корпоративне володіння залишається робочим варіантом. У всіх інших випадках компанія під вілу сьогодні це відкладений ризик примусового продажу.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді у 2026 році?

За загальним правилом ні. Земельний кодекс зберігає заборону, серпневі послаблення 2026 року її не торкнулися. Виняток за статтею 96 bis (до 1 рая при інвестиції 40 млн батів) вимагає персонального дозволу міністра внутрішніх справ і на практиці майже не видається.

Що змінилося 28 серпня 2026 року?

Два міністерські постанови в Royal Gazette скасували обов'язкову Foreign Business License для окремих видів діяльності, включно з телекомунікаціями, внутрішньогруповими послугами та нафтовим бурінням. Це полегшує вхід іноземному бізнесу в сервісних секторах, але натомість посилено вимоги до підтверджувальних документів і перевірки відсутності номінальних структур.

Чим ризикує власник вілли через тайську компанію?

За статтею 36 Foreign Business Act це до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 батів. Окремо Земельний кодекс дозволяє зобов'язати продати ділянку протягом терміну від 180 днів до року. Тайські номінали притягуються нарівні з іноземцем.

Чи перевіряють уже закриті угоди минулих років?

Так. Циркуляр від 25 серпня 2026 року прямо говорить про посилення контролю після видачі документа про право. Терміну давності, який захищав би стару структуру автоматично, тут немає.

Чи безпечна покупка квартири в кондомініумі?

Це найбільш захищена форма. Іноземцям доступно до 49% сукупної площі юнітів у будівлі. Обов'язкові умови: гроші заведені із-за кордону в іноземній валюті та отримано валютний сертифікат банку, який потрібен при переказі від 50 000 доларів США. Без нього земельний офіс не зареєструє перехід права.

Чи працює оренда на 30+30+30 років?

Реєструється і захищена лише перше тридцятиліття. Продовження залежить від волі власника на момент закінчення терміну і за судовою практикою не зв'язує нового власника ділянки. Плануйте горизонт по 30 роках, а не по 90.

Що запитує земельний офіс у тайських акціонерів?

Банківські виписки, податкові декларації, підтвердження джерела коштів для оплати статутного капіталу і опис реальної ролі в компанії. Невідповідність доходу розміру внеску, основний тригер відмови.

Чи варто зараз перебудовувати існуючу компанію?

Якщо вілла оформлена на компанію з формальними акціонерами, має сенс заздалегідь обговорити з тайським юристом переведення на зареєстровану оренду або зробити структуру реальною: живі партнери, підтверджувані гроші, справжня діяльність. Чекати запиту з земельного офісу дешевшим не стане.

Джерело: Legal500

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.