Circulaire 19097 : la Thaïlande s'attaque aux sociétés écrans pour l'achat de terrains

Le montage est classique : une société thaïlandaise, 51% des parts détenues par trois citoyens thaïlandais qui n'ont jamais mis les pieds à une assemblée générale, 49% pour un étranger qui se trouve être l'unique directeur avec pouvoir de signature. Sur cette société est enregistré un terrain sous une villa à Phuket ou à Koh Samui. Le schéma a une vingtaine d'années et chaque avocat du royaume le connaît par cœur.

Depuis le 25 août 2026, ce montage n'est plus un risque théorique. Ce jour-là, le ministère de l'Intérieur thaïlandais a publié la circulaire n° MorTor 0515.2/Wor 19097, qui fait basculer la lutte contre la propriété foncière par prête-noms d'un mode réactif (sur plainte) à un mode de recherche active.

Ce qui compte pour le propriétaire : les bureaux fonciers provinciaux doivent désormais eux-mêmes repérer les sociétés à risque et les transmettre à un comité spécialisé. Ce comité inclut des représentants des services d'enquête, dont la police locale, avec un accès élargi aux données fiscales, aux dossiers d'immigration et aux mouvements bancaires. Deux issues possibles ensuite : soit la société est requalifiée d'entité étrangère et sommée de céder le terrain dans un délai imposé, soit elle est jugée créée spécifiquement pour détenir un terrain au bénéfice d'un étranger, et une procédure pénale s'ouvre alors.

Faits cles

• Le 25 août 2026, le ministère de l'Intérieur thaïlandais a publié la circulaire MorTor 0515.2/Wor 19097 durcissant le contrôle de la propriété foncière par prête-noms au bénéfice d'étrangers.

• Le texte prolonge une circulaire de 2023 qui avait instauré une coordination interservices sur ces enquêtes, mais laissait l'initiative aux plaignants.

• Les comités provinciaux d'enquête intègrent désormais des services spécialisés et accèdent aux données du département des Terres, du fisc, de l'immigration et des dossiers bancaires.

• Les bureaux fonciers provinciaux doivent identifier de manière proactive les sociétés et partenariats présentant des signes de structure prête-nom, sans attendre de signalement externe.

• Deux issues : la requalification en entité étrangère entraîne une injonction de cession du terrain dans un délai fixé (généralement entre 180 jours et 1 an) ; la preuve d'une création de société au profit d'un étranger entraîne des poursuites pénales.

• Selon le Code foncier, quiconque acquiert un terrain pour le compte d'un étranger risque jusqu'à 2 ans de prison et/ou une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, avec cession forcée du terrain.

• Selon la loi sur les entreprises étrangères, l'usage de prête-noms est puni d'une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts et d'une peine pouvant aller jusqu'à 3 ans de prison, plus une amende journalière en cas d'infraction continue.

• Le seul freehold pleinement légal pour un étranger reste l'appartement en copropriété (condominium), dans la limite des 49% de la surface vendable totale de l'immeuble.

À l'échelle nationale, l'ampleur de la campagne est considérable : selon Nation Thailand, les autorités examinent actuellement 125 622 sociétés soupçonnées de détenir illégalement des terrains ou des condominiums pour le compte d'étrangers, preuve que ce dossier dépasse largement le cas isolé d'un investisseur.

Histoire et contexte

L'interdiction pour les étrangers de posséder un terrain en Thaïlande ne date pas d'hier. Le Code foncier de 1954 a tranché la question sans ambiguïté : la terre appartient aux Thaïlandais, avec de rares exceptions liées aux traités internationaux ou aux incitations du Board of Investment (BOI), dont seule une poignée d'acteurs bénéficient réellement. Tout le reste relève du contournement.

Ce contournement a démarré presque immédiatement et s'est transformé, dans les années 2000, en véritable industrie. Des cabinets juridiques des provinces touristiques vendaient des packages clés en main : création de société en deux semaines, trois actionnaires thaïlandais recrutés parmi les employés du cabinet, des statuts prévoyant des actions privilégiées où une action détenue par l'étranger vaut dix voix, et un prêt de l'étranger à la société couvrant l'intégralité du prix d'achat. Sur le papier, la loi est respectée : 51% pour les Thaïlandais. Dans les faits, c'est l'étranger qui contrôle le terrain, et les actionnaires thaïlandais n'ont pas investi un seul baht personnel.

C'est précisément cet écart entre la forme et le fond qui est désormais visé. Dès 2006, le ministère de l'Intérieur avait publié une directive exigeant la vérification de l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais lors de l'achat de terrain par une société, ce qui avait figé le marché de Phuket pendant plusieurs mois avant que les juristes n'adaptent leurs documents. La circulaire de 2023 avait renforcé la coordination interservices, mais les contrôles restaient majoritairement déclenchés par une plainte, celle d'un associé mécontent, d'une ex-épouse ou d'un concurrent.

La circulaire 19097 brise cette logique. Le bureau foncier examine désormais lui-même le registre et signale les sociétés selon des critères de risque formels. Le texte ne les énumère pas explicitement, mais l'expérience des enquêtes les rend prévisibles : un capital social couvrant tout juste le prix du terrain, un chiffre d'affaires nul depuis la création, des actionnaires thaïlandais dont les revenus déclarés ne correspondent pas à leur part, la même adresse d'enregistrement pour des dizaines de sociétés, un prêt unique de l'actionnaire étranger couvrant la totalité de la valeur de l'actif, l'absence de salariés et de cotisations sociales.

Il faut ici dire une chose désagréable. La certitude la plus répandue sur le marché, à savoir qu'une structure à 49% de parts avec droit de direction et droits de vote renforcés serait légale parce que 'tout le monde fait comme ça', est erronée sur le fond. Le comité n'évalue pas le pourcentage inscrit au registre, mais le contrôle réel et l'origine des fonds. Un mécanisme de droit de vote renforcé au bénéfice de l'actionnaire minoritaire étranger ne protège pas le propriétaire, il joue contre lui : il prouve noir sur blanc que la majorité thaïlandaise ne dirige pas la société. Un montage facturé 60 000 à 80 000 bahts en 2015 est devenu, en 2026, une pièce à conviction.

Deuxième erreur fréquente : croire que le bail longue durée équivaut à une pleine propriété. Un bail (leasehold) de 30 ans enregistré au bureau foncier est légal et transparent, mais la promesse de renouvellement pour deux périodes supplémentaires de 30 ans relève d'un engagement contractuel, pas d'un droit réel, et les tribunaux thaïlandais ont refusé à plusieurs reprises de le faire appliquer contre un nouvel acquéreur du terrain. Une initiative de 2024 visant à porter la durée maximale du bail à 99 ans et à relever le quota de propriété étrangère en condominium avait reçu une première approbation du cabinet, mais a été suspendue face à la réaction politique et n'était toujours pas devenue loi en 2026.

Cette campagne ne frappe cependant pas tout le monde de la même manière. Les opérations récentes le confirment : selon le Bangkok Post, une opération conjointe menée dans le sud du pays (Phuket, Phang Nga, Krabi) a abouti à 48 arrestations (27 Thaïlandais et 21 étrangers) sur la base de 59 mandats, avec plus d'1 milliard de bahts d'actifs saisis, tandis qu'une autre opération dans les trois provinces d'Andaman a mobilisé plus de 500 policiers pour cibler 76 sociétés et 89 parcelles, représentant plus de 1,053 milliard de bahts. Ces chiffres montrent l'ampleur réelle de la répression, bien au-delà d'un simple signal d'avertissement.

Une société avec une activité opérationnelle réelle, un hôtel licencié, un restaurant, une exploitation agricole, un entrepôt, disposant de chiffre d'affaires, de personnel, de cotisations sociales et utilisant le terrain dans le cadre de cette activité, n'est pas la cible de la circulaire. Elle peut être contrôlée, ce qui mobilisera le temps du comptable, mais l'issue reste prévisible. Si vous êtes dans ce cas, une liquidation précipitée de la structure coûterait plus cher que le contrôle lui-même.

Pour l'immobilier résidentiel en revanche, le montage sociétaire a fait son temps : le conserver revient à payer une prime pour un risque qui ne peut être assuré. Deux issues réalistes se dessinent. La première consiste à transformer la relation en bail enregistré de 30 ans, avec un loyer correctement structuré et un droit de propriété sur le bâti enregistré séparément au nom de l'étranger (une pratique admise en Thaïlande). La seconde consiste à vendre le terrain et à réinvestir dans un condominium, dans la limite du quota de 49%, où le droit de propriété est incontestable. La première option préserve la maison à laquelle on est attaché, la seconde préserve la liquidité.

FAQ

Qu'a exactement changé la circulaire du 25 août 2026 ?

Elle oblige les bureaux fonciers provinciaux à identifier eux-mêmes les sociétés présentant des signes de propriété par prête-noms et à les transmettre à des comités d'enquête élargis, désormais composés de représentants des forces de l'ordre ayant accès aux données fiscales, migratoires et financières. Auparavant, les contrôles démarraient le plus souvent sur plainte externe.

Ma société a été enregistrée en 2018. La loi n'est-elle pas rétroactive ?

L'interdiction de la propriété par prête-noms existait déjà en 2018 : il ne s'agit donc pas d'une nouvelle règle mais d'une intensité nouvelle dans son application. La circulaire 19097 change la procédure de contrôle, pas la nature de l'infraction. Les structures créées il y a dix ans sont examinées selon les mêmes critères.

Quelles sanctions risquent les actionnaires thaïlandais ?

Selon le Code foncier, un Thaïlandais ayant acquis ou détenant un terrain pour le compte d'un étranger risque jusqu'à 2 ans de prison et/ou une amende de 20 000 bahts. Selon la loi sur les entreprises étrangères, la participation en tant que prête-nom est punie d'une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts et d'une peine allant jusqu'à 3 ans. En pratique, l'injonction de vente du terrain est la sanction la plus fréquente, mais la voie pénale est bien prévue par la circulaire.

Que devient le terrain si la société est requalifiée d'étrangère ?

Le terrain doit être cédé dans un délai fixé, en pratique entre 180 jours et un an. Si la vente n'aboutit pas, la gestion de l'actif passe au département des Terres, et le prix obtenu lors d'une vente forcée déçoit rarement dans le mauvais sens du terme.

Un bail de 30 ans est-il sûr ?

Le contrat lui-même, enregistré au bureau foncier, est irréprochable juridiquement. Le risque se situe dans le renouvellement : la promesse d'un deuxième puis d'un troisième bail de 30 ans n'est pas un droit réel et peut ne pas être opposable à un nouvel acquéreur du terrain. Vérifiez toujours qui possède le terrain et ce qu'il adviendrait en cas de vente ou de succession.

Faut-il se rendre en Thaïlande en personne pour restructurer sa propriété ?

La plupart des démarches au bureau foncier exigent une présence physique ou une procuration authentifiée par le consulat. Si la structure est complexe, il est plus sûr de se déplacer : signature du bail, transfert de propriété du bâti et clôture de la société prennent d'une à trois semaines selon les délais du registre.

Les condominiums sont-ils également concernés ?

Non, à condition que l'appartement ait été acheté dans la limite du quota étranger de 49% de l'immeuble et que les fonds proviennent de l'étranger via le formulaire FET adéquat. La situation devient problématique dans le cas inverse : un étranger achetant un lot du quota thaïlandais via une société ou au nom d'un conjoint thaïlandais. C'est le même montage de prête-nom, sous un autre emballage.

Comment savoir si ma société est dans le viseur ?

Examinez les comptes des trois dernières années. Un chiffre d'affaires nul, l'absence de salariés, un prêt de l'actionnaire étranger couvrant l'intégralité de la valeur de l'actif, des actionnaires thaïlandais sans revenus justifiés et une adresse partagée avec des dizaines d'autres sociétés : chaque élément pris isolément peut s'expliquer, mais trois critères ou plus réunis correspondent exactement au profil que le bureau foncier est tenu de signaler.

La recommandation pratique est simple : examinez vous-même les statuts et les comptes de votre société thaïlandaise avant que le comité provincial ne le fasse, et décidez si vous transformez la détention en bail enregistré ou si vous basculez vers un condominium. Tarder ici coûte plus cher que n'importe quelle consultation juridique.

Source: Nation Thailand

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