Phuket prüft über 6.000 Unternehmen: Welche Risiken Villenkäufer jetzt tragen

Am 7. August 2026 hielt der Ausschuss des Repräsentantenhauses für politische Entwicklung, Medien und öffentliche Beteiligung eine Außensitzung auf Phuket ab. Eine Zahl sollten Käufer im Gedächtnis behalten: mehr als 6.000 Unternehmen der Insel gelten als Hochrisikofälle für mögliche Nominee-Strukturen, und rund 300 befinden sich bereits im Rechtsverfahren.

Die direkte Antwort für Käufer: Ist Ihre Villa oder Ihr Grundstück auf eine thailändische Gesellschaft eingetragen, an der Sie wirtschaftlich berechtigt sind, während die thailändischen Gesellschafter kein eigenes Geld eingebracht haben und nicht an der Geschäftsführung mitwirken, gehören Sie genau zu der Gruppe, die derzeit geprüft wird.

Besitzen Sie dagegen eine Eigentumswohnung als Freehold innerhalb der Ausländerquote oder einen beim Landamt registrierten Pachtvertrag, betrifft Sie die Debatte nicht direkt. Geprüft werden nicht Ausländer als solche, sondern die Konstruktion des Strohmann-Eigentums.

Das Verhältnis von 300 zu 6.000 bedeutet keine Milde. Es zeigt die Kapazitätsgrenze: Der Nachweis von Nominee-Eigentum erfordert die Analyse der Mittelherkunft jedes thailändischen Gesellschafters, und solche Verfahren dauern Monate. Eine Datenbasis von sechstausend Unternehmen heißt, dass die Warteschlange auf Jahre gefüllt ist, nicht dass der Rest vergessen wurde.

Der Kontext erklärt, warum gerade Phuket: Laut derselben Sitzung übersteigt die Zahl der nicht dokumentierten und transitären Bevölkerung 1,5 Millionen Menschen, bei über 14 Millionen Besuchern pro Jahr. Parallel arbeitet das Zentrum zur Bekämpfung einflussreicher Personen: 26 Personen stehen unter Beobachtung, davon 14 als einflussreiche Figuren, 2 als Besetzer öffentlichen Landes und 10 in Drogenfällen. Wegen illegaler Besetzung von Staatsland wurden 24 Verfahren eingeleitet, 17 Personen festgenommen und über 57 Rai (rund 9,1 Hektar) sichergestellt.

Auch internationale Medien berichten über das Vorgehen: Laut Nation Thailand wurden mehr als 30.000 registrierte Unternehmen auf Phuket geprüft, davon haben 11.000+ ausländische Gesellschafter, und bei über 600 Firmen wurden Risiken nominaler Inhaberschaft festgestellt. Zugleich ist laut Juwai IQI keine Massenabwanderung zu erwarten: Ausländische Käufer bleiben im Luxus-Villensegment auf Phuket, Samui und Phangan der dominierende Marktteilnehmer, Anzahlungen werden nicht zurückgezogen.

Kurzantwort

• 6.000+ Unternehmen auf Phuket werden als potenzielle Nominee-Strukturen geprüft; die Zahlen wurden bei der Außensitzung des Parlamentsausschusses am 7. August 2026 genannt.
• Rund 300 Unternehmen befinden sich bereits im Rechtsverfahren, haben also die Vorprüfung durchlaufen.
• Rechtsgrundlage sind der Foreign Business Act 1999 (Einsatz thailändischer Nominees zur faktischen Kontrolle durch Ausländer) und das Landgesetz bezüglich Landerwerb über Strohpersonen.
• Sanktionen nach Artikel 36 FBA: Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren, Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht plus tägliche Zusatzstrafe bei fortgesetztem Verstoß. Haftbar sind beide Seiten: der ausländische wirtschaftlich Berechtigte und der thailändische Nominee.
• Bei Land wiegt die Folge schwerer als die Geldstrafe: Das Landamt kann anordnen, das Grundstück innerhalb einer Frist (praktisch 180 Tage bis ein Jahr) zu veräußern, sonst folgt der Zwangsverkauf ohne Rücksicht auf die Marktlage.
• Die legalen Alternativen bleiben unverändert: Freehold an einer Eigentumswohnung innerhalb von 49 % der gesamten verkaufbaren Gebäudefläche bei Geldtransfer aus dem Ausland mit FET-Bescheinigung, oder Pacht von bis zu 30 Jahren mit Eintragung im Chanote.

Hauptrisiken und Fehler

Gesellschaft, die nur für eine Villa gegründet wurde. Das ist das wichtigste Warnsignal. Eine thailändische Gesellschaft mit 51 % bei drei lokalen Gesellschaftern, null Umsatz, der Villa als einzigem Vermögenswert und einem ausländischen Direktor erkennen Prüfer auf den ersten Blick. Gegenmaßnahme: Gibt es kein operatives Geschäft, gründen Sie keine Gesellschaft für den Kauf, sondern wählen Pacht oder Eigentumswohnung.

Die Annahme, das 30+30-Modell garantiere 60 Jahre. Das funktioniert nicht so, wie es verkauft wird. Eintragungspflichtig beim Landamt ist nur die erste 30-jährige Laufzeit. Die Verlängerungsoption ist eine Verpflichtung des konkreten Verpächters, und thailändische Gerichte haben es wiederholt abgelehnt, sie für einen neuen Grundstückseigentümer als bindend anzusehen. Gegenmaßnahme: Kalkulieren Sie den Deal mit 30 Jahren und werten Sie die Verlängerung als Bonus; vereinbaren Sie ein Vorkaufsrecht und eine eingetragene Hypothek zu Ihren Gunsten als Sicherheit.

Vorzugsaktien mit mehrfachem Stimmrecht. Eine Konstruktion, bei der der Ausländer 49 % des Kapitals, aber die Stimmenmehrheit hält, galt jahrelang als saubere Lösung. Heute zieht sie selbst die Aufmerksamkeit der Behörden als Indiz faktischer Kontrolle auf sich. Gegenmaßnahme: Versuchen Sie nicht, mit der Stimmrechtsstruktur zu kompensieren, wenn die thailändischen Gesellschafter keine nachweisbaren eigenen Einlagen haben.

Fehlende Nachweise zur Mittelherkunft der thailändischen Partner. Die Prüfung beginnt genau hier: Kontoauszüge, Steuererklärungen, Kontohistorie. Gegenmaßnahme: Sammeln Sie die Unterlagen bei der Gründung der Gesellschaft, nicht erst auf Anforderung.

Kauf von einem Verkäufer, der das Objekt selbst über eine Gesellschaft hält. Sie erben dessen Vorgeschichte: offene Verfahren, unbezahlte Unternehmenssteuern, strittige Gesellschafterprotokolle. Gegenmaßnahme: Führen Sie eine Due Diligence der Gesellschaft beim DBD durch, nicht nur die Prüfung des Chanote.

Land in Schutzzonen und an Hängen. Ein Teil der sichergestellten 57 Rai sind ohne Rechtsgrundlage besetzte Flächen, darunter Hänge oberhalb der festgelegten Höhenlinie und Nationalparkgebiete. Gegenmaßnahme: Prüfen Sie die Art des Landdokuments (Nor Sor 3, Sor Por Kor und Chanote haben unterschiedliches rechtliches Gewicht) und die Baugenehmigung, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Unsere Einschätzung: Das Modell mit thailändischer Gesellschaft für eine Wohnvilla rechtfertigt seine Risiken heute für keinen Investor, der zur Eigennutzung oder Vermietung kauft. Der Renditeunterschied zwischen einer gepachteten und einer über eine Gesellschaft gehaltenen Villa deckt weder das Risiko des Zwangsverkaufs noch das Strafrisiko. Eine Ausnahme gibt es: Wenn Sie in Thailand ein echtes operatives Geschäft mit Umsatz, Personal und thailändischen Partnern betreiben, die tatsächlich Geld eingebracht haben, hält die Gesellschaft Immobilien als normales Wirtschaftssubjekt, und dieser Text betrifft Sie nicht.

FAQ

Was ist eine Nominee-Struktur in einfachen Worten?

Eine thailändische Gesellschaft oder Person, die formal als Eigentümer geführt wird, aber im Interesse und mit dem Geld eines Ausländers handelt. Das Gesetz verbietet nicht die ausländische Beteiligung, sondern den vorgeschobenen Eigentümer.

Kann die Villa weggenommen werden, wenn die Gesellschaft geprüft wird?

Ja, wenn ein Gericht feststellt, dass das Land über Strohpersonen erworben wurde. Häufiger wird angeordnet, das Grundstück innerhalb einer Frist zu veräußern; bei Nichtbefolgung erfolgt ein Zwangsverkauf.

Wie kann ein Ausländer auf Phuket legal ein Haus besitzen?

Die praktikable Kombination: Landpacht über 30 Jahre mit Eintragung auf der Rückseite des Chanote, plus das Gebäude selbst auf eigenen Namen über eine auf Ihren Namen ausgestellte Baugenehmigung. Gebäude und Land sind in Thailand rechtlich trennbar.

Wie viele Wohnungen in einem Gebäude dürfen Ausländern gehören?

Bis zu 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche der Eigentumswohnanlage. Der Rest darf nur an thailändische Personen verkauft werden. Für die Freehold-Eintragung muss das Geld in Fremdwährung aus dem Ausland kommen, mit FET-Bescheinigung der Bank.

Was droht dem thailändischen Nominee-Partner?

Derselbe Artikel 36 des Foreign Business Act: bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe und eine Geldstrafe ab 100.000 Baht. Für viele thailändische Gesellschafter ist das eine Überraschung, und unter dem Druck einer Prüfung sagen sie oft als Erste aus.

Lohnt sich ein Kauf auf Phuket jetzt überhaupt noch?

Ja, aber in der richtigen Form. Die Verschärfung trifft graue Konstruktionen, nicht den Markt: Der Touristenstrom von 14 Millionen Menschen pro Jahr stützt die Mietnachfrage, und legal erworbene Objekte profitieren davon, weil es weniger Konkurrenz mit zweifelhaftem Titel gibt.

Muss ich vor dem Kauf auf die Insel reisen?

Die Prüfung des Chanote und die Eintragung des Vertrags lassen sich per Vollmacht erledigen, die Besichtigung von Grundstück, Nachbarschaft und tatsächlichen Grenzen ersetzt aber keine Fernprüfung. Für eine drei- bis viertägige Besichtigungsreise sollten Sie Flug und Hotel frühzeitig buchen und Anwalt sowie Termin im Landamt auf konkrete Daten abstimmen.

Wie prüfe ich die Gesellschaft des Verkäufers?

Fordern Sie einen Auszug des Department of Business Development (DBD) an: Gesellschafterstruktur, Änderungsdaten, Bilanzen. Eine Gesellschaft mit null Umsatz über alle Jahre und einem einzigen Vermögenswert ist ein Signal, die Transaktionsstruktur zu überdenken, kein Anlass für einen Preisnachlass.

Praktischer Schritt für die kommende Woche: Ist Ihr Objekt bereits auf eine thailändische Gesellschaft eingetragen, beauftragen Sie ein juristisches Audit der Struktur, bevor es die Prüfer tun. Die freiwillige Überführung des Vermögenswerts in eine eingetragene Langzeitpacht kostet unvergleichlich weniger als der Ausstieg aus einem bereits eröffneten Verfahren.

Source: Nation Thailand

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