Phuket : 6 000 sociétés contrôlées, quels risques pour l'acheteur d'une villa ?

Le 7 août 2026, la commission de la Chambre des représentants chargée du développement politique, des médias et de la participation citoyenne a tenu une séance délocalisée à Phuket. Un chiffre mérite d'être retenu : plus de 6 000 sociétés de l'île sont classées à risque élevé comme structures de prête-nom potentielles, et environ 300 sont déjà en procédure judiciaire.

Réponse directe pour l'acheteur : si votre villa ou votre terrain est détenu par une société thaïlandaise dont vous êtes le bénéficiaire réel, alors que les actionnaires thaïlandais n'ont apporté aucun fonds propre et ne participent pas à la gestion, vous figurez exactement dans l'échantillon examiné actuellement.

En revanche, si vous détenez un condominium en pleine propriété (freehold) dans le quota étranger, ou un bail enregistré auprès du service du cadastre, cette affaire ne vous concerne pas directement. Ce ne sont pas les étrangers en tant que tels qui sont visés, mais le montage de propriété thaïlandaise fictive.

Le ratio de 300 sur 6 000 ne traduit pas de l'indulgence, mais une capacité de traitement limitée : prouver la détention par prête-nom exige d'analyser l'origine des fonds de chaque actionnaire thaïlandais, et ces dossiers prennent des mois. Une base de six mille sociétés signifie que la file d'attente est remplie pour des années, pas que les autres sont oubliées.

Le contexte explique le choix de Phuket. Selon la même séance, la population non documentée et de passage dépasse 1,5 million de personnes, pour un flux touristique de plus de 14 millions de visiteurs par an. Parallèlement, le centre de lutte contre les personnes influentes suit 26 individus : 14 comme figures influentes, 2 comme accapareurs de terres publiques et 10 pour des affaires de stupéfiants. Pour l'occupation illégale de terres de l'État, 24 dossiers ont été ouverts, 17 personnes interpellées et plus de 57 rai (environ 9,1 hectares) saisis.

Les médias internationaux confirment cette tendance. Selon The Nation Thailand, les autorités ont passé en revue plus de 30 000 sociétés enregistrées à Phuket, dont plus de 11 000 comptent des actionnaires étrangers, et ont signalé plus de 600 sociétés présentant un risque de détention par prête-nom, avec perquisitions, convocations et plusieurs arrestations. Autre point rassurant relevé par The Phuket News, citant Juwai IQI : les acheteurs étrangers restent le principal moteur du marché des villas de luxe à Phuket, Samui et Phangan, sans baisse d'activité à ce stade.

Reponse rapide

• Plus de 6 000 sociétés à Phuket sont examinées comme structures de prête-nom potentielles ; chiffres annoncés lors de la séance parlementaire du 7 août 2026.
• Environ 300 sociétés sont déjà en procédure judiciaire, c'est-à-dire sorties de la phase de contrôle préliminaire.
• Base juridique des poursuites : le Foreign Business Act 1999 (recours à des prête-noms thaïlandais pour un contrôle effectif par un étranger) et le Code foncier pour l'acquisition de terres via des personnes interposées.
• Sanctions de l'article 36 du FBA : emprisonnement jusqu'à 3 ans, amende de 100 000 à 1 000 000 THB, plus une amende journalière tant que l'infraction se poursuit. Les deux parties sont responsables : le bénéficiaire étranger et le prête-nom thaïlandais.
• Côté foncier, la conséquence est plus lourde que l'amende : le Département des terres peut imposer de céder le terrain dans un délai fixé (en pratique de 180 jours à un an), faute de quoi la vente est forcée, sans égard aux conditions du marché.
• Les alternatives légales restent les mêmes : freehold en condominium dans la limite de 49 % de la surface totale vendable de l'immeuble, avec transfert de devises depuis l'étranger et certificat FET, ou bail jusqu'à 30 ans enregistré sur le chanote.

Principaux risques et erreurs

Une société créée pour une seule villa. C'est le marqueur principal. Une société thaïlandaise avec 51 % détenus par trois actionnaires locaux, un chiffre d'affaires nul, un seul actif (la maison) et un administrateur étranger se lit au premier coup d'œil pour un contrôleur. Mitigation : sans activité réelle, ne créez pas de société pour acheter, privilégiez le bail ou le condominium.

Croire que le schéma 30+30 garantit 60 ans. Ce n'est pas ce que l'on vend. Seule la première période de 30 ans est enregistrable auprès du cadastre. L'option de renouvellement est un engagement du bailleur concerné, et les tribunaux thaïlandais ont à plusieurs reprises refusé de la considérer comme opposable au nouveau propriétaire du terrain. Mitigation : basez l'économie de l'opération sur 30 ans, considérez le renouvellement comme un bonus, et ajoutez au contrat un droit de préemption et une hypothèque enregistrée à votre profit comme garantie.

Actions privilégiées à droits de vote multiples. Le montage où l'étranger détient 49 % du capital mais la majorité des voix a longtemps passé pour une solution propre. Il attire désormais à lui seul l'attention du régulateur comme signe de contrôle effectif. Mitigation : ne tentez pas de compenser la structure de vote si les actionnaires thaïlandais n'ont pas d'apports propres prouvés.

Aucune preuve de l'origine des fonds des partenaires thaïlandais. Le contrôle commence précisément par là : relevés, déclarations, historique du compte. Mitigation : constituez les justificatifs dès la création de la société, pas au moment de la demande.

Achat auprès d'un vendeur qui détient le bien via une société. Vous héritez de son historique : dossiers ouverts, impôts de société impayés, procès-verbaux d'assemblée contestés. Mitigation : réalisez une due diligence de la société auprès du DBD, et pas seulement une vérification du chanote.

Terrains en zones protégées et sur pentes. Une partie des 57 rai saisis correspond à des parcelles occupées sans fondement légal, y compris des pentes au-dessus de la cote autorisée et des zones de parcs nationaux. Mitigation : vérifiez le type de titre foncier (Nor Sor 3, Sor Por Kor et Chanote n'ont pas le même poids juridique) et le permis de construire avant tout versement d'acompte.

Notre position : le montage par société thaïlandaise pour une villa résidentielle ne rémunère plus ses risques, que vous achetiez pour vous ou pour louer. L'écart de rendement entre une villa en bail et une villa en société ne compense pas la probabilité d'une vente forcée et d'une poursuite pénale. Une seule exception : si vous avez une véritable activité opérationnelle en Thaïlande, avec chiffre d'affaires, personnel et partenaires thaïlandais ayant réellement investi, la société détient alors l'immobilier comme une entité économique normale, et ce texte ne vous concerne pas.

FAQ

Qu'est-ce qu'une structure de prête-nom, en termes simples ?

Il s'agit d'une société ou d'une personne thaïlandaise qui figure formellement comme propriétaire mais agit dans l'intérêt d'un étranger et avec son argent. La loi n'interdit pas la participation étrangère, mais la substitution de propriétaire.

Peut-on perdre sa villa si la société est contrôlée ?

Oui, si le tribunal établit que le terrain a été acquis par des personnes interposées. Le plus souvent, on applique une injonction de céder le terrain dans un délai donné ; à défaut, la vente est forcée.

Comment un étranger peut-il détenir légalement une maison à Phuket ?

La combinaison qui fonctionne : bail de 30 ans sur le terrain, enregistré au dos du chanote, plus l'enregistrement de la construction à votre nom via un permis de construire délivré à votre nom. En Thaïlande, la construction et le terrain sont juridiquement dissociables.

Quelle part d'un condominium peut appartenir à des étrangers ?

Jusqu'à 49 % de la surface totale vendable. Le reste n'est vendu qu'à des personnes thaïlandaises. Pour enregistrer un freehold, les fonds doivent arriver de l'étranger en devise étrangère, avec un certificat FET délivré par la banque.

Que risque le partenaire thaïlandais prête-nom ?

La même article 36 du Foreign Business Act : jusqu'à 3 ans de prison et une amende à partir de 100 000 THB. Pour beaucoup d'actionnaires thaïlandais, c'est une surprise, et sous la pression d'un contrôle ils sont souvent les premiers à témoigner.

Faut-il encore acheter à Phuket ?

Oui, mais sous la bonne forme. Le durcissement vise les montages gris, pas le marché : un flux de 14 millions de touristes par an soutient la demande locative, et les biens légalement structurés en profitent, car les concurrents à titre douteux se raréfient.

Faut-il se rendre sur l'île avant la transaction ?

La vérification du chanote et l'enregistrement du contrat peuvent se faire par procuration, mais l'inspection du terrain, du voisinage et des limites réelles ne se remplace pas à distance. Pour un séjour de trois à quatre jours, mieux vaut réserver vols et hôtel à l'avance et caler le rendez-vous avec l'avocat et la visite du bureau foncier sur des dates précises.

Comment vérifier la société du vendeur ?

Demandez un extrait du Département du développement des affaires (DBD) : composition des actionnaires, dates des modifications, comptes annuels. Une société sans aucun chiffre déclaré depuis sa création et dont le seul actif est le bien est un signal pour revoir le schéma de l'opération, pas une raison de négocier une remise.

Étape pratique pour la semaine à venir : si votre bien est déjà détenu par une société thaïlandaise, commandez un audit juridique de la structure avant que les contrôleurs ne s'en chargent. Basculer l'actif vers un bail long enregistré, de votre propre initiative, coûte incomparablement moins cher que sortir d'un dossier déjà ouvert.

Source: The Nation Thailand

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.