Phuket, controlli su oltre 6.000 società: i rischi per chi compra una villa

Il 7 agosto 2026 la commissione della Camera dei Rappresentanti per lo sviluppo politico, i media e la partecipazione pubblica ha tenuto una seduta esterna a Phuket. Il dato da ricordare è uno: oltre 6.000 società dell'isola sono state classificate ad alto rischio come potenziali strutture nominee, e circa 300 sono già in fase di procedimento legale.

La risposta diretta per chi compra: se una villa o un terreno sono intestati a una società thailandese di cui voi siete il beneficiario effettivo, mentre i soci thailandesi non hanno versato capitale proprio e non partecipano alla gestione, rientrate esattamente nel campione oggi sotto esame.

Se invece possedete un condominio in freehold entro la quota riservata agli stranieri, oppure un contratto di locazione registrato presso l'ufficio del catasto, la vicenda non vi riguarda direttamente. Non si controllano gli stranieri in quanto tali, ma il meccanismo della proprietà fittizia tramite prestanome thailandesi.

Il rapporto di 300 su 6.000 non indica un approccio morbido. Indica la capacità operativa: dimostrare la proprietà nominee richiede di ricostruire l'origine dei fondi di ogni socio thailandese, e questi casi durano mesi. Una base di seimila società significa una coda che copre anni, non che le altre siano state dimenticate.

Il contesto spiega perché proprio Phuket. Secondo i dati della stessa seduta, la popolazione non documentata e transitoria supera 1,5 milioni di persone, a fronte di un flusso turistico di oltre 14 milioni di visitatori l'anno. In parallelo opera il Centro per il contrasto alle figure influenti: 26 persone sotto monitoraggio, di cui 14 come figure influenti, 2 come occupanti di terreno pubblico e 10 per reati legati agli stupefacenti. Per l'occupazione illegale di terreni statali sono stati avviati 24 procedimenti, 17 persone sono state fermate e sono stati recuperati oltre 57 rai (circa 9,1 ettari).

Il quadro è confermato dalla stampa internazionale. Secondo The Nation Thailand, le autorità hanno verificato oltre 30.000 società registrate a Phuket: più di 11.000 hanno soci stranieri e oltre 600 presentano rischi di proprietà nominee, con perquisizioni a Patong (Kathu), citazioni e alcuni arresti. Juwai IQI, citata da The Phuket News, stima invece che il giro di vite incida poco sulla domanda: gli acquirenti stranieri restano i protagonisti del mercato delle ville di lusso a Phuket, Samui e Phangan, e i depositi non vengono ritirati.

Risposta rapida

• Oltre 6.000 società a Phuket sono esaminate come potenziali strutture nominee; il dato è emerso nella seduta esterna della commissione parlamentare del 7 agosto 2026.
• Circa 300 società sono già in procedimento legale, cioè hanno superato la fase di verifica preliminare.
• La base giuridica è il Foreign Business Act 1999 (uso di prestanome thailandesi per il controllo effettivo da parte di uno straniero) e il Codice del Territorio per l'acquisto di terreni tramite interposta persona.
• Sanzioni ai sensi dell'articolo 36 del FBA: reclusione fino a 3 anni, multa da 100.000 a 1.000.000 di baht più una multa giornaliera finché la violazione prosegue. Rispondono entrambe le parti: il beneficiario straniero e il prestanome thailandese.
• Sul terreno la conseguenza è più pesante della multa: il Dipartimento del Territorio può imporre di cedere il terreno entro un termine stabilito (nella pratica da 180 giorni a un anno), altrimenti la vendita avviene d'ufficio, senza tener conto del prezzo di mercato.
• Le alternative legali restano le stesse: freehold in condominio entro il 49% della superficie totale vendibile dell'edificio, con valuta trasferita dall'estero e certificato FET, oppure locazione fino a 30 anni registrata sul chanote.

Rischi principali ed errori

Società creata per una sola villa. È l'indicatore principale. Una società thailandese con il 51% in mano a tre soci locali, fatturato nullo, un'unica attività (la casa) e un amministratore straniero si riconosce a colpo d'occhio. Mitigazione: se non c'è un'attività reale, non costituite una società per l'acquisto; scegliete la locazione o il condominio.

Credere che lo schema 30+30 garantisca 60 anni. Non funziona come viene venduto. Solo il primo periodo di 30 anni è registrabile presso il catasto. L'opzione di rinnovo è un impegno del singolo locatore, e i tribunali thailandesi hanno più volte rifiutato di considerarla vincolante per un nuovo proprietario del terreno. Mitigazione: calcolate la redditività sui soli 30 anni e trattate il rinnovo come un bonus; inserite nel contratto un diritto di prelazione e un'ipoteca registrata a vostro favore come garanzia.

Azioni privilegiate con diritto di voto multiplo. Lo schema in cui lo straniero ha il 49% del capitale ma la maggioranza dei voti è stato a lungo considerato una soluzione elegante. Oggi attira da solo l'attenzione del regolatore come indizio di controllo effettivo. Mitigazione: non cercate di compensare con la struttura dei voti se i soci thailandesi non hanno investimenti propri documentati.

Nessuna prova dell'origine dei fondi dei partner thailandesi. Il controllo parte proprio da qui: estratti conto, dichiarazioni dei redditi, storico dei movimenti. Mitigazione: raccogliete i documenti al momento della costituzione della società, non quando arriva la richiesta.

Acquisto da un venditore che detiene l'immobile tramite società. Ereditate la sua storia: cause aperte, imposte societarie non pagate, verbali assembleari contestati. Mitigazione: due diligence sulla società presso il DBD, non solo la verifica del chanote.

Terreni in zone protette e su pendii. Parte dei 57 rai recuperati riguarda aree occupate senza titolo, inclusi pendii oltre la quota consentita e territori di parchi nazionali. Mitigazione: verificate il tipo di titolo fondiario (Nor Sor 3, Sor Por Kor e Chanote hanno peso giuridico diverso) e il permesso di costruire prima di versare l'acconto.

La nostra posizione: lo schema con società thailandese per una villa residenziale oggi non ripaga i propri rischi per nessun investitore che acquista per uso personale o per l'affitto. La differenza di rendimento tra una villa in locazione e una villa 'in società' non copre la probabilità di vendita forzata e di responsabilità penale. Un'unica eccezione: se avete un'attività operativa reale in Thailandia, con fatturato, personale e partner thailandesi che hanno davvero investito capitale, la società possiede l'immobile come normale soggetto economico, e questo articolo non vi riguarda.

FAQ

Che cos'è una struttura nominee in parole semplici?

È una società o una persona fisica thailandese che figura formalmente come proprietaria ma agisce nell'interesse di uno straniero e con i suoi soldi. La legge non vieta la partecipazione straniera, vieta la sostituzione del vero proprietario.

Possono togliermi la villa se la società finisce sotto controllo?

Sì, se il tribunale accerta che il terreno è stato acquistato tramite prestanome. Più spesso viene emesso l'ordine di cedere il terreno entro un termine; se non viene eseguito, la vendita avviene d'ufficio.

Come può uno straniero possedere legalmente una casa a Phuket?

La combinazione funzionante è la locazione del terreno per 30 anni, registrata sul retro del chanote, più l'intestazione della costruzione a proprio nome tramite un permesso di costruire rilasciato a vostro nome. In Thailandia terreno e fabbricato sono giuridicamente separabili.

Quanti appartamenti di un edificio possono appartenere a stranieri?

Fino al 49% della superficie totale vendibile del condominio. Il resto si vende solo a thailandesi. Per registrare il freehold, il denaro deve arrivare dall'estero in valuta straniera, con certificato FET rilasciato dalla banca.

Cosa rischia il partner thailandese prestanome?

Lo stesso articolo 36 del Foreign Business Act: fino a 3 anni di reclusione e una multa da 100.000 baht. Per molti soci thailandesi è una sorpresa e, sotto la pressione dei controlli, sono i primi a rendere dichiarazioni.

Ha ancora senso comprare a Phuket adesso?

Sì, ma nella forma corretta. Il giro di vite colpisce gli schemi grigi, non il mercato: un flusso turistico di 14 milioni di persone l'anno sostiene la domanda di affitti, e gli immobili in regola ne traggono vantaggio perché diminuiscono i concorrenti con titoli dubbi. Anche Juwai IQI stima che la domanda straniera di ville di lusso resti solida.

Serve andare sull'isola prima dell'acquisto?

La verifica del chanote e la registrazione del contratto si possono gestire con procura, ma ispezionare il terreno, i vicini e i confini effettivi a distanza non è la stessa cosa. Per un sopralluogo di tre o quattro giorni conviene prenotare volo e hotel in anticipo e fissare nelle stesse date l'incontro con l'avvocato e la visita all'ufficio del catasto.

Come si controlla la società del venditore?

Richiedete un estratto al Department of Business Development (DBD): composizione dei soci, date delle modifiche, bilanci. Una società con bilanci nulli per tutti gli anni e un solo immobile è un segnale per ripensare la struttura dell'operazione, non un motivo per chiedere uno sconto.

Il passo pratico per la prossima settimana: se il vostro immobile è già intestato a una società thailandese, commissionate un audit legale della struttura prima che lo facciano i controllori. Convertire l'immobile in una locazione registrata a lungo termine di propria iniziativa costa incomparabilmente meno che uscire da un procedimento già aperto.

Source: The Nation Thailand

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