Пхукет перевіряє понад 6 000 компаній: чим ризикує покупець вілли у 2026 році

7 серпня 2026 року комітет Палати представників з політичного розвитку, засобів масової інформації та громадської участі провів виїзне засідання на Пхукеті. З усього, що там прозвучало, варто запам'ятати одну цифру: понад 6 000 компаній острова віднесено до зони підвищеного ризику як потенційні номінальні структури, а близько 300 уже перебувають на стадії юридичного провадження.

Пряма відповідь для покупця: якщо вілла або ділянка оформлені на тайську компанію, де ви є фактичним бенефіціаром, а тайські акціонери не вносили власних коштів і не беруть участі в управлінні, ви перебуваєте саме у вибірці, яку зараз розбирають.

Якщо ж ви володієте кондомініумом на правах freehold у межах іноземної квоти або маєте зареєстрований у земельному департаменті договір оренди, ця історія вас напряму не стосується. Перевіряють не іноземців як таких, а конструкцію підставного тайського володіння.

Співвідношення 300 до 6 000 не свідчить про м'якість підходу. Воно свідчить про пропускну здатність: доведення номінального володіння вимагає аналізу походження коштів кожного тайського акціонера, і такі справи тривають місяцями. База у шість тисяч компаній означає, що черга розписана на роки вперед, а не що про решту забули.

Контекст острова пояснює, чому саме Пхукет. За даними того ж засідання, чисельність недокументованого й транзитного населення перевищує 1,5 мільйона осіб при туристичному потоці понад 14 мільйонів відвідувачів на рік. Паралельно працює Центр боротьби з впливовими фігурами: під контролем 26 осіб, з них 14 проходять як впливові особи, 2 - як загарбники громадської землі, 10 - у наркотичних справах. За фактами незаконного захоплення державної землі порушено 24 справи, затримано 17 осіб, вилучено понад 57 рай (близько 9,1 гектара).

Міжнародні медіа підтверджують масштаб кампанії. За даними Nation Thailand, на Пхукеті вже перевірено понад 30 000 зареєстрованих компаній, у 11 000+ з них є іноземні акціонери, а у понад 600 виявлено ризики номінального володіння.

Швидка відповідь

• 6 000+ компаній на Пхукеті перевіряються як потенційні номінальні структури; дані озвучені на виїзному засіданні парламентського комітету 7 серпня 2026 року.
• Близько 300 компаній уже в юридичному провадженні, тобто пройшли стадію попередньої перевірки.
• Правова база претензій - Foreign Business Act 1999 (використання тайських номіналів для фактичного контролю іноземцем) і Земельний кодекс у частині придбання землі через підставних осіб.
• Санкції за статтею 36 FBA: позбавлення волі до 3 років, штраф від 100 000 до 1 000 000 бат плюс щоденний штраф за продовження порушення. Відповідають обидві сторони - і іноземний бенефіціар, і тайський номінал.
• Щодо землі наслідок важчий за штраф: Департамент земель може зобов'язати розпорядитися ділянкою в установлений строк (на практиці від 180 днів до року), інакше продаж відбувається примусово, без урахування ринкової кон'юнктури.
• Законні альтернативи лишилися незмінними: freehold у кондомініумі в межах 49 % від загальної площі будівлі, що продається, при переказі валюти з-за кордону з оформленням FET, або оренда строком до 30 років з реєстрацією на чаноті.

Основні ризики та помилки

Компанія, створена під одну віллу. Це головний маркер. Тайська компанія з 51 % у трьох місцевих акціонерів, нульовим оборотом, єдиним активом у вигляді будинку та іноземцем-директором читається перевіряючими з першого погляду. Зниження ризику: якщо бізнесу немає, не створюйте під купівлю компанію, беріть оренду або кондомініум.

Впевненість, що схема 30+30 гарантує 60 років. Це працює не так, як продають. Реєстрації в земельному департаменті підлягає лише перший 30-річний строк. Опціон на продовження - це зобов'язання конкретного орендодавця, і тайські суди неодноразово відмовлялися визнавати його обов'язковим для нового власника ділянки. Зниження ризику: закладайте в економіку угоди саме 30 років, а продовження вважайте бонусом; додайте в договір право пріоритетної купівлі та реєстровану іпотеку на вашу користь як забезпечення.

Привілейовані акції з кратним правом голосу. Конструкція, де в іноземця 49 % капіталу, але більшість голосів, роками вважалася акуратним рішенням. Тепер вона сама по собі привертає увагу регулятора як ознака фактичного контролю. Зниження ризику: не намагайтеся компенсувати структуру голосування, якщо в тайських акціонерів немає підтверджених власних вкладень.

Відсутність доказів походження коштів у тайських партнерів. Перевірка починається саме з цього: виписки, декларації, історія рахунку. Зниження ризику: збирайте документи в момент заснування компанії, а не в момент запиту.

Купівля в продавця, який сам тримає об'єкт через компанію. Ви успадковуєте його історію: відкриті справи, несплачені податки компанії, спірні протоколи зборів. Зниження ризику: due diligence компанії в DBD, а не лише перевірка чанота.

Земля в охоронних зонах і на схилах. Частина вилучених 57 рай - це ділянки, зайняті без законної підстави, включно зі схилами вище встановленої позначки та територіями нацпарків. Зниження ризику: перевіряйте тип документа на землю (Nor Sor 3, Sor Por Kor і Chanote мають різну юридичну вагу) та дозвіл на будівництво до внесення депозиту.

Наша позиція: схема з тайською компанією під житлову віллу сьогодні не окупає своїх ризиків для жодного інвестора, який купує для себе або під оренду. Різниця в дохідності між орендованою та компанійною віллою не покриває ймовірність примусового продажу й кримінальної статті. Виняток один: якщо у вас реальний операційний бізнес у Таїланді з обігом, персоналом і тайськими партнерами, які справді вклали гроші, - тоді компанія володіє нерухомістю як нормальний господарюючий суб'єкт, і цей текст не про вас.

FAQ

Що таке номінальна структура простими словами?

Це тайська компанія або фізична особа, які формально значаться власниками, але діють в інтересах іноземця та за його гроші. Закон забороняє не іноземну участь, а підміну власника.

Чи можуть відібрати віллу, якщо компанія потрапила під перевірку?

Так, якщо суд встановить, що землю придбано через підставних осіб. Частіше застосовується приписання розпорядитися ділянкою в установлений строк; у разі невиконання продаж проводиться примусово.

Як іноземцю законно володіти будинком на Пхукеті?

Працююча зв'язка: оренда землі на 30 років з реєстрацією на зворотному боці чанота плюс оформлення самої споруди на себе через дозвіл на будівництво, виданий на ваше ім'я. Споруда і земля в Таїланді юридично відокремлювані.

Скільки квартир у будівлі можуть належати іноземцям?

До 49 % від загальної площі кондомініуму. Решта продається лише тайським особам. Для реєстрації freehold гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті з оформленням сертифіката FET у банку.

Що загрожує тайському партнеру-номіналу?

Та сама стаття 36 Foreign Business Act: до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 бат. Для багатьох тайських акціонерів це стає несподіванкою, і під тиском перевірки вони дають свідчення першими.

Чи варто зараз взагалі купувати на Пхукеті?

Так, але у правильній формі. Посилення б'є по сірих конструкціях, а не по ринку: туристичний потік у 14 мільйонів осіб на рік підтримує орендний попит, а легально оформлені об'єкти від цього виграють, бо конкурентів із сумнівним титулом стає менше.

Чи потрібно їхати на острів перед угодою?

Перевірку чанота та реєстрацію договору можна зробити за довіреністю, але огляд ділянки, сусідів і фактичних меж дистанційно не замінити. Під оглядову поїздку на три-чотири дні простіше заздалегідь забронювати квитки та готель, а юриста й візит до земельного офісу узгодити на конкретні дати.

Як перевірити компанію продавця?

Запросіть виписку з Департаменту розвитку бізнесу (DBD): склад акціонерів, дати змін, звітність. Компанія з нульовою звітністю за всі роки та єдиним активом - це сигнал переглянути схему угоди, а не привід для знижки.

Практичний крок на найближчий тиждень: якщо ваш об'єкт уже оформлений на тайську компанію, замовте юридичний аудит структури до того, як це зроблять перевіряючі. Переведення активу в зареєстровану довгострокову оренду з власної ініціативи коштує непорівнянно дешевше, ніж вихід зі справи, яку вже відкрито.

Source: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.