180 днів на продаж землі: як Пхукет тисне на номінальних власників у 2026 році

Лист приходить звичайним поштовим відправленням на юридичну адресу компанії. Один аркуш, посилання на постанову губернатора, висновок в один рядок: компанію визнано іноземною юридичною особою, земельну ділянку підлягає відчуженню. Строк на продаж - від 180 днів до одного року.

У 2026 році такі повідомлення отримали десятки компаній на Пхукеті. За даними The Phuket News, з квітня-травня 2026 року влада почала системну перевірку компаній-власників землі, пов'язаних з іноземцями, а в базі перевірки опинилися десятки тисяч компаній з іноземним зв'язком.

Коротка відповідь на головне питання: продавати треба всередині добровільного періоду. Поки строк не минув, ціну та покупця визначає бенефіціар, тобто сам іноземець. Щойно строк сплив, ділянка потрапляє в процедуру за ст. 94 Земельного кодексу: продажем займається Департамент земель (або губернатор за дорученням), метод визначення ціни обирає він же, і на практиці це найчастіше торги нижче ринку. З виручки утримують витрати та збір до 5% від суми продажу (ст. 50), залишок повертають власнику.

Тобто примусовий продаж - це не конфіскація. Це втрата контролю над ціною.

Швидка відповідь

• Строк у повідомленні: від 180 днів до 1 року. Це не рекомендація, а запуск процедури за ст. 94 Земельного кодексу.
• Збір при примусовому продажі: до 5% від суми угоди (ст. 50), плюс витрати на процедуру, плюс звичайні податки та мита переходу права.
• Гроші повертають власнику за вирахуванням утримань. Держава ділянку собі не забирає.
• Отримувач грошей і особа, яка погоджує ціну та покупця, - лише іноземець або іноземна компанія. Тайський номінальний акціонер, вписаний у чанот, покупця обирати не вправі.
• Паралельно майже завжди йде кримінальний трек: матеріали щодо номінального володіння, статті 111-113 Земельного кодексу, і тайські номінали потрапляють під них нарівні з іноземцем.
• Продаж справжньому тайському власнику з подальшим зареєстрованим лізхолдом до 30 років законом не заборонений - за умови, що покупець реальний, а не наступний номінал.

Сценарії та варіанти

1. Продаж незалежному тайському покупцю за ринком. Найчистіший вихід. Ви зберігаєте контроль над ціною, фіксуєте гроші, закриваєте земельне питання. Ціна зазвичай просідає на 10-20% відносно спокійного продажу: покупець бачить строк у вашому повідомленні й торгується. Це плата за те, щоб не потрапити на торги.

2. Продаж тайській компанії або девелоперу, який добудовує проєкт. Працює, коли на ділянці стоїть вілла або розпочато будівництво. Девелопер або локальний інвестор платить реальні гроші, ви виходите з активу повністю. Мінус: коло таких покупців на Пхукеті вузьке, а строки стислі, і це знають усі сторони.

3. Продаж тайцю з оформленням собі лізхолду на 30 років або суперфіцію на будівлю. Юридично допустимо: новий власник вправі зареєструвати іноземцю оренду та право на будівлю. Але саме цю конструкцію Земельні управління та DSI зараз розбирають найдетальніше. Перевіряють, хто платив, звідки прийшли гроші, чи має покупець економічний інтерес і незалежність, як оформлена подальша оренда. Якщо тайський знайомий фактично залишається номіналом - не вклав власних коштів, не несе ризиків, керується іноземцем, - угоду кваліфікують як продовження того самого порушення. І тоді ви отримуєте друге коло перевірок поверх першого.

Це і є головний сценарій, який не працює, хоча продається як робочий. Переоформлення на нового друга із зворотною угодою про контроль не закриває проблему, а переводить її в кримінальну площину.

4. Нічого не робити й чекати. Строк спливає, вмикається ст. 94. Ціну формують через торги або інший метод на розсуд Департаменту, з виручки віднімають витрати та до 5%, залишок переводять бенефіціару. Варіант має сенс рівно в одному випадку: якщо ринкова вартість ділянки мала, а решта витрат на юристів і підготовку угоди співмірна з втратами від торгів. В усіх інших ситуаціях це найгірший вибір.

Угоду в Земельному управлінні підписують особисто або за тайською довіреністю, оформленою строго за формою. Якщо ви живете не в Таїланді, заздалегідь закладіть у графік поїздку: переносити дату реєстрації через квитки, коли до кінця строку лишилося три тижні, обходиться дорожче за сам переліт.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Вважати лист формальністю. Строк у повідомленні запускає процедуру автоматично. Пом'якшення: відраховуйте дедлайн від дати листа й плануйте угоду так, щоб реєстрація пройшла щонайменше за місяць до кінця строку.

Перепродаж новому номіналу. Найчастіша й найдорожча помилка. Пом'якшення: покупець має платити своїми грошима за ринковою ціною, з прозорим банківським платежем і без прихованих угод про повернення контролю.

Паралельне кримінальне провадження, про яке дізнаються останніми. За даними Novosti Phuketa, за сім раундів кампанії виявлено 297 компаній і 632 компанії, пов'язані з використанням номіналів для оформлення нерухомості та землі приблизно на 6 млрд бат, а пхукетська фаза почалася 20 червня з обшуками й затриманнями. Тайські акціонери в цих матеріалах теж фігуранти. Пом'якшення: узгодьте позицію з тайськими акціонерами до угоди, а не після.

Спроба реструктуризувати компанію замість продажу землі. Перереєстрація часток, зміна директора, конвертація в структуру зі 100% іноземною участю не дають права володіти землею: іноземна юридична особа землю у власності тримати не може. Пом'якшення: розділяйте питання - корпоративну структуру правлять окремо, земельне питання закривають відчуженням.

Недооцінка податкової сторони. Під час продажу ділянки компанією до розрахунку додаються мито за перехід права 2% від оціночної вартості, спеціальний бізнес-податок 3,3% при володінні менше 5 років (інакше гербовий збір 0,5%) та утримання податку біля джерела. Ставки наведено як стандартні для юридичної особи станом на початок 2026 року, пільгові ставки для житла на них не поширюються. Пом'якшення: порахуйте чистий вихід до переговорів про ціну, а не після підписання.

Самостійні швидкі рішення. Схеми, знайдені в чатах, у поточній хвилі перевірок дають зворотний ефект: додаткові запити до DBD, увага DSI, розширення перевірки на пов'язані компанії. Пом'якшення: тайський юрист, який веде справи саме в Земельному управлінні Пхукета й розуміє, як зараз читають послідовні угоди.

FAQ

Це конфіскація землі державою?

Ні. За ст. 94 ділянку продають, а виручку за вирахуванням витрат і збору до 5% повертають бенефіціару. Втрачається не актив, а контроль над ціною та строком.

Скільки часу реально дається на продаж?

Строк вказують у самому повідомленні: на практиці від 180 днів до одного року. Відлік іде від дати листа, а не від дати, коли ви його прочитали.

Чи може тайський акціонер сам знайти покупця й підписати угоду?

Ні. Земельне управління прямо вказує: ціну та покупця погоджує іноземний бенефіціар, він же отримує гроші. Номінальний власник у чаноті цим правом не володіє.

Чи можна продати землю тайському другові й узяти її в оренду назад?

Закон не забороняє продаж будь-якій особі, яка вправі володіти землею, і новий власник може зареєструвати іноземцю оренду до 30 років або суперфіцій на будівлю. Заборонено інше: щоб покупець залишався фігурою без реальних грошей і економічного інтересу.

Що перевіряють під час таких угод?

Хто платив, звідки прийшли кошти, чи є в покупця незалежність від продавця, як оформлений подальший лізхолд. Послідовні угоди щодо однієї ділянки дивляться цілком, а не окремо.

Наскільки нижче ринку йдуть ділянки на примусових торгах?

Єдиної статистики Земельне управління не публікує. За оцінками ринку, такі продажі проходять помітно нижче ціни спокійної угоди, бо покупець бачить і строк, і обов'язок продавця.

Чи допоможе переведення компанії у 100% іноземну власність?

Для ведення бізнесу за окремими видами діяльності така структура можлива, але права володіти землею вона не дає. Земельне питання вона не закриває.

А якщо будівлю на ділянці будував я і вона оформлена окремо?

Будівля й земля в Таїланді оформлюються окремо, тому будинок може залишитися у вас через суперфіцій або довгострокову оренду землі в нового власника. Реєструвати ці права потрібно в тому ж Земельному управлінні й бажано одним пакетом з угодою.

Якщо повідомлення вже на руках, перша дія одна: зафіксуйте дату листа, порахуйте чистий вихід після податків і починайте шукати реального тайського покупця цього тижня. Дисконт у 15% за власною ціною завжди дешевший за торги за чужою.

Source: Novosti Phuketa, The Phuket News, Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.