180 дней на продажу земли: как Пхукет давит номиналов

Письмо приходит обычным почтовым отправлением на юридический адрес компании. Один лист, ссылка на постановление губернатора, вывод в одну строку: компания признана иностранным юридическим лицом, земельный участок подлежит отчуждению. Срок на продажу - от 180 дней до одного года.

За последние месяцы такие уведомления получили десятки компаний на Пхукете.

Короткий ответ на главный вопрос: продавать надо внутри добровольного периода. Пока срок не истёк, цену и покупателя определяет бенефициар, то есть сам иностранец. Как только срок проходит, участок уходит в процедуру по ст. 94 Земельного кодекса: продажей занимается Департамент земель (или губернатор по поручению), метод определения цены выбирает он же, и на практике это чаще всего торги ниже рынка. Из выручки удерживают расходы и сбор до 5% от суммы продажи (ст. 50), остаток возвращают владельцу.

То есть принудительная продажа - это не конфискация. Это потеря контроля над ценой.

Быстрый ответ

• Срок в уведомлении: от 180 дней до 1 года. Это не рекомендация, а запуск процедуры ст. 94 Земельного кодекса.
• Сбор при принудительной продаже: до 5% от суммы сделки (ст. 50), плюс расходы на процедуру, плюс обычные налоги и пошлины перехода права.
• Деньги возвращают владельцу за вычетом удержаний. Государство участок себе не забирает.
• Получатель денег и лицо, согласующее цену и покупателя, - только иностранец или иностранная компания. Тайский номинальный акционер, вписанный в чанот, покупателя выбирать не вправе.
• Параллельно почти всегда идёт уголовный трек: материалы по номинальному владению, статьи 111-113 Земельного кодекса, и тайские номиналы попадают под них наравне с иностранцем.
• Продажа настоящему тайскому собственнику с последующим зарегистрированным лизхолдом до 30 лет законом не запрещена - при условии, что покупатель реальный, а не следующий номинал.

Варианты и сценарии

1. Продажа независимому тайскому покупателю по рынку. Самый чистый выход. Вы сохраняете контроль над ценой, фиксируете деньги, закрываете земельный вопрос. Цена обычно просаживается на 10-20% относительно спокойной продажи: покупатель видит срок в вашем уведомлении и торгуется. Это плата за то, чтобы не попасть на торги.

2. Продажа тайской компании или девелоперу, который достраивает проект. Работает, когда на участке стоит вилла или начато строительство. Девелопер или локальный инвестор платит реальные деньги, вы выходите из актива целиком. Минус: круг таких покупателей на Пхукете узкий, а сроки сжатые, и это знают все стороны.

3. Продажа тайцу с оформлением себе лизхолда на 30 лет или суперфиция на строение. Юридически допустимо: новый собственник вправе зарегистрировать иностранцу аренду и право на здание. Но именно эту конструкцию Земельные управления и DSI сейчас разбирают детальнее всего. Проверяют, кто платил, откуда пришли деньги, есть ли у покупателя экономический интерес и независимость, как оформлена последующая аренда. Если тайский знакомый фактически остаётся номиналом - не вложил своих средств, не несёт рисков, управляется иностранцем, - сделку квалифицируют как продолжение того же нарушения. И тогда вы получаете второй круг проверок поверх первого.

Это и есть главный сценарий, который не работает, хотя продаётся как рабочий. Переоформление на нового друга с обратным соглашением о контроле не закрывает проблему, а переводит её в уголовную плоскость.

4. Ничего не делать и ждать. Срок истекает, включается ст. 94. Цену формируют через торги или иной метод по усмотрению Департамента, из выручки вычитают расходы и до 5%, остаток переводят бенефициару. Вариант имеет смысл ровно в одном случае: если рыночная стоимость участка мала, а остальные расходы на юристов и подготовку сделки сопоставимы с потерями от торгов. Во всех остальных ситуациях это худший выбор.

Сделку в Земельном управлении подписывают лично или по тайской доверенности, оформленной строго по форме. Если вы живёте не в Таиланде, заложите в график поездку и подберите авиабилеты заранее: переносить дату регистрации из-за билетов, когда до конца срока осталось три недели, обходится дороже самого перелёта.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать письмо формальностью. Срок в уведомлении запускает процедуру автоматически. Смягчение: отсчитывайте дедлайн от даты письма и планируйте сделку так, чтобы регистрация прошла минимум за месяц до конца срока.

Перепродажа новому номиналу. Самая частая и самая дорогая ошибка. Смягчение: покупатель должен платить своими деньгами по рыночной цене, с прозрачным банковским платежом и без скрытых соглашений о возврате контроля.

Параллельное уголовное производство, о котором узнают последними. Материалы по номиналам готовят одновременно с земельной процедурой, и тайские акционеры в ней тоже фигуранты. Смягчение: согласуйте позицию с тайскими акционерами до сделки, а не после.

Попытка реструктурировать компанию вместо продажи земли. Перерегистрация долей, смена директора, конвертация в структуру со 100% иностранным участием не дают права владеть землёй: иностранное юридическое лицо землю в собственности держать не может. Смягчение: разделяйте вопросы - корпоративную структуру правят отдельно, земельный вопрос закрывают отчуждением.

Недооценка налоговой стороны. При продаже участка компанией к расчёту добавляются пошлина за переход права 2% от оценочной стоимости, специальный бизнес-налог 3,3% при владении менее 5 лет (иначе гербовый сбор 0,5%) и удержание налога у источника. Ставки приведены как стандартные для юридического лица по состоянию на начало 2026 года, льготные ставки для жилья на них не распространяются. Смягчение: посчитайте чистый выход до переговоров о цене, а не после подписания.

Самостоятельные быстрые решения. Схемы, найденные в чатах, в текущей волне проверок дают обратный эффект: дополнительные запросы в DBD, внимание DSI, расширение проверки на связанные компании. Смягчение: тайский юрист, который ведёт дела именно в Земельном управлении Пхукета и понимает, как сейчас читают последовательные сделки.

FAQ

Это конфискация земли государством?

Нет. По ст. 94 участок продают, а выручку за вычетом расходов и сбора до 5% возвращают бенефициару. Теряется не актив, а контроль над ценой и сроком.

Сколько времени реально даётся на продажу?

Срок указывают в самом уведомлении: на практике от 180 дней до одного года. Отсчёт идёт от даты письма, а не от даты, когда вы его прочитали.

Может ли тайский акционер сам найти покупателя и подписать сделку?

Нет. Земельное управление прямо указывает: цену и покупателя согласовывает иностранный бенефициар, он же получает деньги. Номинальный владелец в чаноте этим правом не обладает.

Можно ли продать землю тайскому другу и взять её в аренду обратно?

Закон не запрещает продажу любому лицу, которое вправе владеть землёй, и новый собственник может зарегистрировать иностранцу аренду до 30 лет или суперфиций на строение. Запрещено другое: чтобы покупатель оставался фигурой без реальных денег и экономического интереса.

Что проверяют при таких сделках?

Кто платил, откуда пришли средства, есть ли у покупателя независимость от продавца, как оформлен последующий лизхолд. Последовательные сделки по одному участку смотрят целиком, а не по отдельности.

Насколько ниже рынка уходят участки на принудительных торгах?

Единой статистики Земельное управление не публикует. По оценкам рынка, такие продажи проходят заметно ниже цены спокойной сделки, потому что покупатель видит и срок, и обязанность продавца.

Поможет ли перевод компании в 100% иностранную собственность?

Для ведения бизнеса по отдельным видам деятельности такая структура возможна, но права владеть землёй она не даёт. Земельный вопрос она не закрывает.

А если здание на участке строил я и оно оформлено отдельно?

Строение и земля в Таиланде оформляются раздельно, поэтому дом может остаться у вас через суперфиций или долгосрочную аренду земли у нового собственника. Регистрировать эти права нужно в том же Земельном управлении и желательно одним пакетом со сделкой.

Если уведомление уже на руках, первое действие одно: зафиксируйте дату письма, посчитайте чистый выход после налогов и начинайте искать реального тайского покупателя на этой неделе, а не после праздников. Дисконт в 15% по своей цене всегда дешевле торгов по чужой.