Vente forcée d'un terrain à Phuket : 180 jours pour agir en 2026

Le courrier arrive par voie postale ordinaire, à l'adresse légale de la société. Une seule page, une référence à un arrêté du gouverneur, une conclusion en une ligne : la société est qualifiée de personne morale étrangère et le terrain doit être cédé. Le délai de vente va de 180 jours à un an. Ces derniers mois, des dizaines de sociétés de Phuket ont reçu ce type de notification.

La réponse courte à la question centrale : il faut vendre pendant la période volontaire. Tant que le délai court, c'est le bénéficiaire, c'est-à-dire l'étranger, qui fixe le prix et choisit l'acheteur. Une fois le délai écoulé, le terrain entre dans la procédure de l'article 94 du Code foncier : le Département des terres (ou le gouverneur sur instruction) organise la vente, choisit lui-même la méthode de fixation du prix, et dans la pratique il s'agit le plus souvent d'enchères sous le prix du marché. Les frais et une commission pouvant atteindre 5 % du montant de la vente (article 50) sont prélevés, le solde est restitué au propriétaire.

La vente forcée n'est donc pas une confiscation. C'est une perte de contrôle sur le prix.

Reponse rapide

• Délai indiqué dans la notification : de 180 jours à 1 an. Ce n'est pas une recommandation mais le déclenchement de la procédure de l'article 94 du Code foncier.
• Commission en cas de vente forcée : jusqu'à 5 % du montant de la transaction (article 50), plus les frais de procédure, plus les taxes et droits habituels de transfert.
• L'argent est restitué au propriétaire après déductions. L'État ne conserve pas le terrain.
• Seul l'étranger ou la société étrangère perçoit les fonds et valide le prix et l'acheteur. L'actionnaire prête-nom thaïlandais inscrit sur le titre (chanot) n'a pas ce droit.
• Une procédure pénale parallèle est quasi systématique : dossiers pour détention par prête-noms, articles 111 à 113 du Code foncier, qui visent les prête-noms thaïlandais comme l'étranger.
• La vente à un véritable propriétaire thaïlandais, suivie d'un bail enregistré jusqu'à 30 ans, n'est pas interdite par la loi, à condition que l'acheteur soit réel et non le prochain prête-nom.

Ces éléments sont confirmés par la presse internationale. Selon The Nation Thailand, la section 94 du Code foncier permet à l'administration d'ordonner à un étranger ayant acquis un terrain illégalement de le céder sous 180 jours à un an, faute de quoi l'État peut le vendre aux enchères.

La campagne s'intensifie : sept vagues précédentes ont identifié 297 sociétés et 632 sociétés liées, pour des biens et terrains d'environ 6 milliards de bahts, et la phase de Phuket a démarré le 20 juin avec perquisitions, arrestations et mandats.

Scenarios et options

1. Vente à un acheteur thaïlandais indépendant au prix du marché. C'est la sortie la plus propre. Vous gardez le contrôle du prix, sécurisez les fonds et réglez la question foncière. Le prix subit en général une décote de 10 à 20 % par rapport à une vente sereine : l'acheteur voit l'échéance dans votre notification et négocie. C'est le prix à payer pour éviter les enchères.

2. Vente à une société thaïlandaise ou à un promoteur qui achève un projet. Cette option fonctionne quand une villa est construite ou un chantier engagé. Le promoteur ou investisseur local paie de l'argent réel et vous sortez entièrement de l'actif. Inconvénient : le cercle d'acheteurs à Phuket est étroit et les délais sont courts, ce que tout le monde sait.

3. Vente à un Thaïlandais avec bail de 30 ans ou droit de superficie sur la construction. Juridiquement admissible : le nouveau propriétaire peut enregistrer au profit de l'étranger un bail et un droit sur le bâtiment. Mais c'est précisément ce montage que les bureaux fonciers et le DSI examinent le plus à fond : qui a payé, d'où vient l'argent, l'acheteur a-t-il un intérêt économique et une indépendance réels, comment le bail a-t-il été structuré. Si l'ami thaïlandais reste de fait un prête-nom (sans apport propre, sans risque, piloté par l'étranger), la transaction est qualifiée de prolongation de la même infraction, avec un second tour de contrôles.

C'est le scénario qui ne fonctionne pas, bien qu'il soit présenté comme viable. Transférer le bien à un nouvel ami avec un accord inverse de contrôle ne règle pas le problème, il le fait basculer dans le pénal.

4. Ne rien faire et attendre. Le délai expire et l'article 94 s'applique. Le prix est formé par enchères ou autre méthode au choix du Département, les frais et jusqu'à 5 % sont déduits, le solde est versé au bénéficiaire. Cette option n'a de sens que si la valeur du terrain est faible et que les frais d'avocats et de préparation sont comparables aux pertes liées aux enchères. Dans tous les autres cas, c'est le pire choix.

La transaction au bureau foncier se signe en personne ou par procuration thaïlandaise établie dans les formes. Si vous ne résidez pas en Thaïlande, prévoyez le voyage dans votre calendrier : déplacer la date d'enregistrement à trois semaines de l'échéance coûte plus cher que le billet d'avion.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Considérer le courrier comme une formalité. Le délai déclenche automatiquement la procédure. Parade : comptez l'échéance à partir de la date de la lettre et planifiez l'enregistrement au moins un mois avant la fin du délai.

Revendre à un nouveau prête-nom. L'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Parade : l'acheteur doit payer avec ses propres fonds, au prix du marché, par virement bancaire transparent et sans accord caché de restitution du contrôle.

Découvrir en dernier la procédure pénale parallèle. Les dossiers sur les prête-noms sont préparés en même temps que la procédure foncière, et les actionnaires thaïlandais y figurent aussi. Parade : accordez-vous avec les actionnaires thaïlandais avant la vente, pas après.

Restructurer la société au lieu de vendre le terrain. Changer les parts, le directeur ou passer à une structure détenue à 100 % par des étrangers ne donne pas le droit de posséder la terre : une personne morale étrangère ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété. Parade : séparez les sujets, la structure sociétaire se traite à part, la question foncière se règle par la cession.

Sous-estimer la fiscalité. Lors de la vente par une société s'ajoutent des droits de transfert de 2 % de la valeur estimée, une taxe commerciale spécifique de 3,3 % si la détention est inférieure à 5 ans (sinon droit de timbre de 0,5 %) et une retenue à la source. Ces taux sont les taux standard pour une personne morale début 2026, sans régime de faveur résidentiel. Parade : calculez le net encaissé avant de négocier le prix, pas après la signature.

Décisions rapides en solo. Les montages trouvés sur les forums produisent l'effet inverse dans la vague actuelle : demandes complémentaires au DBD, attention du DSI, extension du contrôle aux sociétés liées. Parade : un avocat thaïlandais qui traite des dossiers au bureau foncier de Phuket et sait comment sont lues aujourd'hui les transactions successives.

FAQ

S'agit-il d'une confiscation du terrain par l'État ?

Non. Selon l'article 94, le terrain est vendu et le produit, déduction faite des frais et d'une commission pouvant atteindre 5 %, est restitué au bénéficiaire. Ce qui est perdu, c'est le contrôle du prix et du calendrier.

De combien de temps dispose-t-on réellement pour vendre ?

Le délai figure dans la notification : en pratique de 180 jours à un an. Il court à partir de la date de la lettre, et non de celle où vous l'avez lue.

L'actionnaire thaïlandais peut-il trouver lui-même un acheteur et signer ?

Non. Le bureau foncier précise que le prix et l'acheteur sont validés par le bénéficiaire étranger, qui perçoit aussi les fonds. Le prête-nom inscrit sur le chanot n'a pas ce droit.

Peut-on vendre à un ami thaïlandais et reprendre le terrain en location ?

La loi n'interdit pas la vente à toute personne autorisée à posséder la terre, et le nouveau propriétaire peut enregistrer au profit de l'étranger un bail jusqu'à 30 ans ou un droit de superficie. Ce qui est interdit, c'est que l'acheteur reste une façade sans argent réel ni intérêt économique.

Que vérifient les autorités lors de ces transactions ?

Qui a payé, d'où viennent les fonds, l'acheteur est-il indépendant du vendeur, comment le bail ultérieur est-il structuré. Les transactions successives sur un même terrain sont examinées dans leur ensemble.

À quel point les ventes aux enchères forcées sont-elles sous le marché ?

Aucune statistique unique n'est publiée par le bureau foncier. Selon les estimations du marché, ces ventes se concluent nettement sous le prix d'une transaction sereine, car l'acheteur connaît à la fois l'échéance et l'obligation du vendeur.

Passer la société en détention 100 % étrangère règle-t-il le problème ?

Pour exercer certaines activités commerciales, une telle structure est possible, mais elle ne donne pas le droit de posséder la terre. Elle ne résout donc pas la question foncière.

Et si j'ai construit la maison et qu'elle est enregistrée séparément ?

En Thaïlande, la construction et le terrain sont enregistrés séparément : la maison peut vous rester via un droit de superficie ou un bail longue durée consenti par le nouveau propriétaire. Ces droits s'enregistrent au même bureau foncier, de préférence dans le même dossier que la vente.

Si la notification est déjà entre vos mains, la première action est unique : notez la date de la lettre, calculez votre net après impôts et commencez dès cette semaine à chercher un véritable acheteur thaïlandais. Une décote de 15 % sur votre propre prix coûte toujours moins cher qu'une vente aux enchères au prix des autres.

Source: The Nation Thailand

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