180 Tage für den Landverkauf: Wie Phuket den Druck auf Nominee-Strukturen erhöht

Der Brief kommt als gewöhnliche Postsendung an die Firmenadresse: ein Blatt, ein Verweis auf eine Verfügung des Gouverneurs, ein Fazit in einer Zeile. Das Unternehmen gilt als ausländische juristische Person, das Grundstück muss veräußert werden. Die Frist zum Verkauf beträgt 180 Tage bis zu einem Jahr. In den vergangenen Monaten haben Dutzende Gesellschaften auf Phuket solche Schreiben erhalten.

Die wichtigste Erkenntnis vorab: Wer innerhalb der freiwilligen Frist verkauft, bestimmt Preis und Käufer selbst. Läuft die Frist ab, greift das Verfahren nach Section 94 des Land Code. Dann verkauft das Landamt (oder der Gouverneur im Auftrag), wählt die Preisfindungsmethode und setzt in der Praxis meist auf Auktionen unter Marktwert. Vom Erlös werden Kosten und eine Gebühr von bis zu 5 % (Section 50) abgezogen, der Rest geht an den Eigentümer zurück. Ein Zwangsverkauf ist also keine Enteignung, sondern der Verlust der Preiskontrolle.

Kurzantwort

• Frist im Schreiben: 180 Tage bis 1 Jahr. Das ist keine Empfehlung, sondern der Start des Verfahrens nach Section 94 des Land Code.
• Gebühr beim Zwangsverkauf: bis zu 5 % des Verkaufspreises (Section 50), zuzüglich Verfahrenskosten sowie der üblichen Steuern und Übertragungsgebühren.
• Der Erlös geht abzüglich der Abzüge an den Eigentümer. Der Staat behält das Grundstück nicht.
• Preis und Käufer stimmt nur der Ausländer bzw. die ausländische Gesellschaft ab. Ein thailändischer Nominee-Gesellschafter im Grundbuch darf den Käufer nicht auswählen.
• Parallel läuft fast immer ein Strafverfahren zu Nominee-Eigentum (Sections 111-113 Land Code). Thailändische Nominees sind davon ebenso betroffen wie der Ausländer.
• Der Verkauf an einen echten thailändischen Eigentümer mit anschließendem eingetragenem Leasehold von bis zu 30 Jahren ist gesetzlich nicht verboten, sofern der Käufer real ist und nicht der nächste Nominee.

Laut Nation Thailand gibt das Landamt Ausländern, die Land unrechtmäßig erworben haben, 180 Tage bis ein Jahr zur Veräußerung. Bei Widerstand kann der Staat versteigern. Laut The Phuket News prüfen die Behörden seit April-Mai 2026 systematisch landbesitzende Gesellschaften mit Auslandsbezug und stufen sie nach Risiko ein. Bis Mitte 2026 liegen zehntausende ausländisch verbundene Firmen mit thailändischem Grundbesitz im Prüfpool.

Szenarien und Optionen

1. Verkauf an einen unabhängigen thailändischen Käufer zum Marktpreis. Der sauberste Ausweg. Sie behalten die Preiskontrolle, sichern das Geld und schließen die Landfrage ab. Der Preis liegt meist 10-20 % unter einem entspannten Verkauf, da der Käufer die Frist im Schreiben kennt und verhandelt. Das ist der Preis dafür, nicht in die Auktion zu geraten.

2. Verkauf an eine thailändische Gesellschaft oder einen Entwickler, der ein Projekt fertigstellt. Funktioniert, wenn auf dem Grundstück eine Villa steht oder gebaut wird. Sie steigen vollständig aus dem Asset aus. Nachteil: Der Kreis solcher Käufer auf Phuket ist klein, die Fristen sind knapp, und das wissen alle Beteiligten.

3. Verkauf an einen Thai mit Leasehold über 30 Jahre oder Superficies für das Gebäude. Rechtlich zulässig: Der neue Eigentümer darf dem Ausländer Pacht und Gebäuderecht eintragen lassen. Genau diese Konstruktion prüfen Landämter und DSI derzeit am genauesten. Untersucht wird, wer gezahlt hat, woher das Geld stammt, ob der Käufer wirtschaftliches Eigeninteresse und Unabhängigkeit besitzt und wie die spätere Pacht gestaltet ist. Bleibt der thailändische Bekannte faktisch Nominee, wird der Verkauf als Fortsetzung desselben Verstoßes gewertet. Dann folgt eine zweite Prüfungsrunde zusätzlich zur ersten.

4. Abwarten. Die Frist läuft ab, Section 94 greift. Der Preis wird per Auktion oder nach Ermessen des Landamts gebildet, vom Erlös gehen Kosten und bis zu 5 % ab, der Rest geht an den Begünstigten. Sinnvoll ist das nur, wenn der Grundstückswert gering ist und die Kosten für Anwälte und Transaktionsvorbereitung den Verlust durch die Auktion übersteigen würden.

Die Unterzeichnung im Landamt erfolgt persönlich oder per thailändischer Vollmacht in vorgeschriebener Form. Wer nicht in Thailand lebt, sollte die Reise frühzeitig einplanen: Eine Terminverschiebung drei Wochen vor Fristende kostet mehr als jeder Flug.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

• Das Schreiben als Formalität behandeln. Die Frist startet das Verfahren automatisch. Gegenmittel: Die Frist ab Schreibendatum rechnen und die Registrierung mindestens einen Monat vor Fristende abschließen.
• Weiterverkauf an einen neuen Nominee. Der häufigste und teuerste Fehler. Gegenmittel: Der Käufer zahlt mit eigenem Geld zum Marktpreis, per transparenter Banküberweisung und ohne versteckte Rückübertragungsabreden.
• Strafverfahren, von dem man zuletzt erfährt. Die Unterlagen zu Nominees werden parallel zum Landverfahren vorbereitet, thailändische Gesellschafter sind ebenfalls Beteiligte. Gegenmittel: Die Position mit den thailändischen Gesellschaftern vor dem Verkauf abstimmen, nicht danach.
• Umstrukturierung der Firma statt Verkauf des Landes. Umregistrierung von Anteilen, Direktorenwechsel oder Umwandlung in eine Struktur mit 100 % ausländischer Beteiligung geben kein Recht auf Landbesitz. Gegenmittel: Gesellschaftsstruktur und Landfrage getrennt behandeln, das Land wird veräußert.
• Steuerliche Seite unterschätzt. Beim Verkauf durch eine Gesellschaft kommen eine Übertragungsgebühr von 2 % des Schätzwerts, die Specific Business Tax von 3,3 % bei Besitz unter 5 Jahren (sonst Stempelsteuer 0,5 %) und Quellensteuer hinzu. Die Sätze gelten als Standard für juristische Personen Stand Anfang 2026, Vergünstigungen für Wohnimmobilien greifen hier nicht. Gegenmittel: Den Nettoerlös vor den Preisverhandlungen berechnen.
• Schnelle Eigenlösungen aus Chatgruppen. In der aktuellen Prüfwelle führen sie zu zusätzlichen DBD-Anfragen, DSI-Aufmerksamkeit und Ausweitung auf verbundene Firmen. Gegenmittel: Ein thailändischer Anwalt, der im Landamt Phuket praktiziert und die aktuelle Lesart aufeinanderfolgender Transaktionen kennt.

FAQ

Ist das eine Enteignung durch den Staat?

Nein. Nach Section 94 wird das Grundstück verkauft, der Erlös abzüglich Kosten und einer Gebühr von bis zu 5 % geht an den Begünstigten. Verloren gehen Preis- und Zeitkontrolle, nicht der Wert.

Wie viel Zeit bleibt wirklich für den Verkauf?

Die Frist steht im Schreiben: in der Praxis 180 Tage bis ein Jahr. Sie läuft ab dem Datum des Schreibens, nicht ab dem Tag, an dem Sie es lesen.

Kann der thailändische Gesellschafter selbst einen Käufer finden und unterschreiben?

Nein. Das Landamt verlangt, dass der ausländische Begünstigte Preis und Käufer abstimmt und das Geld erhält. Der Nominee im Grundbuch hat dieses Recht nicht.

Darf ich das Land an einen thailändischen Freund verkaufen und zurückpachten?

Der Verkauf an jede landbesitzberechtigte Person ist erlaubt, und der neue Eigentümer darf eine Pacht bis 30 Jahre oder Superficies eintragen lassen. Unzulässig ist, dass der Käufer ohne eigenes Geld und wirtschaftliches Interesse eine bloße Figur bleibt.

Was wird bei solchen Transaktionen geprüft?

Wer gezahlt hat, woher die Mittel stammen, ob der Käufer vom Verkäufer unabhängig ist und wie das spätere Leasehold gestaltet ist. Aufeinanderfolgende Transaktionen am selben Grundstück werden als Ganzes betrachtet.

Wie weit unter Markt liegen Zwangsversteigerungen?

Das Landamt veröffentlicht keine einheitliche Statistik. Marktschätzungen zufolge liegen solche Verkäufe spürbar unter dem Preis eines entspannten Verkaufs, weil Käufer Frist und Verkaufszwang kennen.

Hilft die Umwandlung in eine 100 % ausländische Gesellschaft?

Für bestimmte Geschäftstätigkeiten ist eine solche Struktur möglich, ein Recht auf Landbesitz gibt sie nicht. Die Landfrage löst sie nicht.

Was ist mit dem Gebäude, das ich selbst gebaut habe?

Gebäude und Land werden in Thailand getrennt eingetragen. Das Haus kann über Superficies oder langfristige Pacht beim neuen Eigentümer bei Ihnen bleiben. Die Rechte werden im selben Landamt eingetragen, am besten im Paket mit dem Verkauf.

Wer das Schreiben bereits erhalten hat, sollte zuerst das Datum festhalten, den Nettoerlös nach Steuern berechnen und noch diese Woche nach einem echten thailändischen Käufer suchen. Ein Abschlag von 15 % im eigenen Verkauf ist fast immer günstiger als die Auktion zu fremden Konditionen.

Source: Nation Thailand

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