180 giorni per vendere il terreno: come Phuket stringe la morsa sui nominee nel 2026

La lettera arriva con posta ordinaria alla sede legale della società. Un solo foglio, il richiamo a un'ordinanza del governatore e una conclusione in una riga: la società è classificata come persona giuridica straniera e il terreno deve essere alienato. Il termine per vendere va da 180 giorni a un anno.

Negli ultimi mesi decine di società a Phuket hanno ricevuto notifiche di questo tipo.

La risposta breve alla domanda principale: bisogna vendere entro il periodo volontario. Finché il termine non scade, prezzo e acquirente li decide il beneficiario, cioè lo straniero. Scaduto il termine, il terreno entra nella procedura dell'art. 94 del Codice fondiario: a occuparsi della vendita è il Dipartimento del Territorio (o il governatore su incarico), che sceglie anche il metodo di determinazione del prezzo e, nella pratica, si tratta più spesso di aste sotto il valore di mercato. Dal ricavato vengono trattenute le spese e una commissione fino al 5% dell'importo di vendita (art. 50); il resto viene restituito al proprietario.

La vendita forzata, quindi, non è una confisca. È la perdita del controllo sul prezzo.

Risposta rapida

• Termine indicato nella notifica: da 180 giorni a 1 anno. Non è una raccomandazione, ma l'avvio della procedura ex art. 94 del Codice fondiario.
• Commissione sulla vendita forzata: fino al 5% dell'importo (art. 50), più le spese di procedura e le consuete imposte e tasse di trasferimento.
• Il denaro viene restituito al proprietario, al netto delle trattenute. Lo Stato non si appropria del terreno.
• Chi incassa e chi approva prezzo e acquirente è solo lo straniero o la società straniera. L'azionista nominee thailandese iscritto nel chanote non ha diritto di scegliere l'acquirente.
• Quasi sempre procede in parallelo un filone penale: istruttorie sulla titolarità fittizia, artt. 111-113 del Codice fondiario, che colpiscono i nominee thailandesi al pari dello straniero.
• La vendita a un vero proprietario thailandese con successivo leasehold registrato fino a 30 anni non è vietata dalla legge, a condizione che l'acquirente sia reale e non il prossimo nominee.

Il contesto conferma la direzione. Secondo il Bangkok Post, la stretta sui nominee usati per aggirare il tetto del 49% di quota straniera sta già facendo rimandare gli acquisti di ville a Phuket, Koh Samui e Koh Phangan. Nation Thailand sottolinea che, dopo la vendita, il trasgressore originario può comunque recuperare capitale e plusvalenze: per questo i controlli si estendono ora anche alle transazioni successive.

Scenari e opzioni

1. Vendita a un acquirente thailandese indipendente a prezzo di mercato. È l'uscita più pulita. Mantenete il controllo sul prezzo, bloccate il denaro e chiudete la questione fondiaria. Il prezzo di solito cala del 10-20% rispetto a una vendita senza pressione: l'acquirente vede il termine nella vostra notifica e tratta duramente. È il costo per evitare l'asta.

2. Vendita a una società thailandese o a uno sviluppatore che completa il progetto. Funziona quando sul terreno c'è una villa o un cantiere avviato. Lo sviluppatore o l'investitore locale paga denaro vero e voi uscite interamente dall'asset. Svantaggio: la cerchia di questi acquirenti a Phuket è ristretta e i tempi sono compressi, e tutte le parti lo sanno.

3. Vendita a un thailandese con leasehold di 30 anni per sé o superficie sull'edificio. Giuridicamente ammessa: il nuovo proprietario può registrare a favore dello straniero un affitto e il diritto sul fabbricato. Ma è proprio questa struttura che gli Uffici del Territorio e il DSI stanno esaminando più a fondo. Verificano chi ha pagato, da dove arriva il denaro, se l'acquirente ha un interesse economico e indipendenza, come è stato formalizzato l'affitto successivo. Se l'amico thailandese resta di fatto un nominee (nessun capitale proprio, nessun rischio, gestito dallo straniero), l'operazione viene qualificata come prosecuzione della stessa violazione. Si ottiene così un secondo giro di controlli sopra il primo.

È lo scenario che non funziona, benché venga proposto come valido. Il passaggio a un nuovo amico con accordo di controllo inverso non risolve il problema: lo sposta sul piano penale.

4. Non fare nulla e attendere. Il termine scade e scatta l'art. 94. Il prezzo si forma tramite asta o altro metodo a discrezione del Dipartimento, dal ricavato si detraggono le spese e fino al 5%, il resto va al beneficiario. Ha senso in un solo caso: se il valore di mercato del terreno è modesto e i costi per avvocati e preparazione dell'operazione sono paragonabili alle perdite dell'asta. In tutti gli altri casi è la scelta peggiore.

L'atto presso l'Ufficio del Territorio si firma di persona o con procura thailandese redatta in forma rigorosa. Se non vivete in Thailandia, prevedete il viaggio con anticipo: spostare la data di registrazione a tre settimane dalla scadenza costa più del volo stesso.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Considerare la lettera una formalità. Il termine nella notifica avvia la procedura in automatico. Mitigazione: contate la scadenza dalla data della lettera e pianificate l'operazione in modo che la registrazione avvenga almeno un mese prima della fine del termine.

Rivendita a un nuovo nominee. L'errore più frequente e più costoso. Mitigazione: l'acquirente deve pagare con denaro proprio a prezzo di mercato, con bonifico bancario trasparente e senza accordi occulti di ritorno del controllo.

Procedimento penale parallelo scoperto per ultimo. I fascicoli sui nominee vengono preparati contemporaneamente alla procedura fondiaria e anche gli azionisti thailandesi vi figurano come indagati. Mitigazione: concordate la posizione con gli azionisti thailandesi prima dell'operazione, non dopo.

Ristrutturare la società invece di vendere il terreno. Ririgistrare quote, cambiare amministratore o convertire la società in struttura con partecipazione straniera al 100% non dà diritto a possedere terra: una persona giuridica straniera non può detenere terreni in proprietà. Mitigazione: separate i temi, la struttura societaria si sistema a parte e la questione fondiaria si chiude con l'alienazione.

Sottovalutare il lato fiscale. Nella vendita del terreno da parte di una società si aggiungono la tassa di trasferimento del 2% sul valore stimato, la imposta specifica sulle attività commerciali del 3,3% se il possesso è inferiore a 5 anni (altrimenti imposta di bollo dello 0,5%) e la ritenuta alla fonte. Le aliquote sono quelle standard per le persone giuridiche a inizio 2026 e le agevolazioni per le abitazioni non si applicano. Mitigazione: calcolate l'incasso netto prima di trattare il prezzo, non dopo la firma.

Soluzioni rapide fai da te. Gli schemi trovati nelle chat producono l'effetto opposto nell'attuale ondata di controlli: richieste aggiuntive al DBD, attenzione del DSI, estensione delle verifiche alle società collegate. Mitigazione: un avvocato thailandese che segua pratiche presso l'Ufficio del Territorio di Phuket e sappia come vengono lette oggi le operazioni consecutive.

FAQ

È una confisca del terreno da parte dello Stato?

No. Ai sensi dell'art. 94 il terreno viene venduto e il ricavato, al netto di spese e commissione fino al 5%, torna al beneficiario. Si perde il controllo su prezzo e tempi, non il valore dell'asset.

Quanto tempo si ha realmente per vendere?

Il termine è indicato nella notifica: nella pratica da 180 giorni a un anno. Il conteggio parte dalla data della lettera, non da quando l'avete letta.

L'azionista thailandese può trovare l'acquirente e firmare da solo?

No. L'Ufficio del Territorio chiarisce che prezzo e acquirente li approva il beneficiario straniero, che incassa anche il denaro. Il proprietario nominale nel chanote non ha questo diritto.

Posso vendere a un amico thailandese e riprendere il terreno in affitto?

La legge non vieta la vendita a chiunque possa possedere terra e il nuovo proprietario può registrare allo straniero un affitto fino a 30 anni o una superficie sul fabbricato. È vietato altro: che l'acquirente resti una figura senza denaro vero né interesse economico.

Cosa verificano in queste operazioni?

Chi ha pagato, da dove provengono i fondi, se l'acquirente è indipendente dal venditore, come è formalizzato il leasehold successivo. Le operazioni consecutive sullo stesso terreno vengono esaminate nel loro insieme, non singolarmente.

Quanto sotto il mercato finiscono i terreni nelle aste forzate?

L'Ufficio del Territorio non pubblica statistiche univoche. Secondo le stime di mercato, queste vendite avvengono nettamente sotto il prezzo di una transazione ordinaria, perché l'acquirente vede sia il termine sia l'obbligo del venditore.

Convertire la società in proprietà straniera al 100% aiuta?

Per alcune attività d'impresa una simile struttura è possibile, ma non dà diritto a possedere terra. Non chiude la questione fondiaria.

E se l'edificio sul terreno l'ho costruito io ed è registrato separatamente?

In Thailandia fabbricato e terreno si registrano separatamente, quindi la casa può restare a voi tramite superficie o affitto di lungo periodo dal nuovo proprietario. Questi diritti vanno registrati presso lo stesso Ufficio del Territorio, preferibilmente in un unico pacchetto con l'atto di vendita.

Se la notifica è già in mano, la prima mossa è una sola: fissate la data della lettera, calcolate l'incasso netto dopo le imposte e iniziate a cercare un vero acquirente thailandese questa settimana. Uno sconto del 15% deciso da voi costa sempre meno di un'asta decisa da altri.

Source: Nation Thailand

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