Phuket Retail +30%: Was das für Mieten und Renditen bedeutet

Wer an einem Juniabend über die Boat Avenue in Cherng Talay läuft statt im Januar, sieht den Markt, wie er wirklich ist: Die Hälfte der Schaufenster ist beleuchtet, aber ebenso viele Cafés bleiben leer, und im Viertel stehen Einheiten eines neuen Community Malls seit der Fertigstellung ohne Mieter da. Genau das steht Phukets Gewerbeimmobilien in den nächsten zwei bis drei Jahren bevor: etwa 30% mehr Fläche, aber nicht mehr zahlungskräftige Mieter.

Die Prognose eines Angebotswachstums von etwa 30% im organisierten Einzelhandel auf Phuket hat die Bangkok Post unter Berufung auf Marktanalysen veröffentlicht. Gemeint ist die vermietbare Fläche (GLA) von Einkaufszentren und Community Malls, nicht Shophouses oder Anbauten an Condo-Projekte. Die neuen Objekte kommen über mehrere Jahre hinweg an den Markt, nicht in einer einzigen Saison.

Für Investoren heißt das: In schwachen Lagen sinken die Mieten, in starken bleiben sie stabil. Wer bei einem Neubauprojekt ohne laufenden Mieter mit einer Gewerberendite von über 8% pro Jahr gerechnet hat, sollte sein Modell mit 4-6 Monaten Leerstand pro Jahr neu aufsetzen.

Kurzantwort

• Das Angebot an organisiertem Einzelhandel auf Phuket wächst um etwa 30% (Marktprognose, zitiert von der Bangkok Post; gemessen an der vermietbaren Fläche von Einkaufszentren und Community Malls).
• Den größten Druck spüren Nebenlagen und neue Podiumsflächen von Condo-Projekten: Dort steigen Leerstand und Mietnachlässe am ehesten.
• Starke Standorte wie Patong, Cherng Talay/Bang Tao, Central Phuket und die Route 4027 bei Thalang halten ihre Sätze, doch Rent-free-Zeiträume werden zur Norm.
• Realistische Nettorendite für hochwertigen Einzelhandel auf Phuket laut Marktschätzungen: 5-8% pro Jahr bei ganzjähriger Auslastung. Die 10-12% aus Marketingunterlagen beruhen nur auf der Hochsaison.
• Ausländer können das Land unter Gewerbeobjekten nicht direkt besitzen. Möglich sind Leasehold bis 30 Jahre, eine thailändische Gesellschaft oder eine Einheit, die nach dem Kondominiumgesetz als Unit registriert ist.
• Den besten Schutz bietet ein bestehender Mietvertrag mit einem soliden Mieter, nicht neue Fläche mit dem Versprechen von Laufkundschaft.

Wichtige Fakten

• Prognose: Angebotswachstum im Einzelhandel auf Phuket von rund 30%, Quelle Bangkok Post (Property-Teil) unter Berufung auf Marktanalysen.
• Der Bestand moderner Handelsflächen auf der Insel wird vom Markt auf etwa 0,5 Mio. m² GLA geschätzt; größter Cluster ist der Komplex Central Phuket (Festival und Floresta).
• Jungceylon in Patong wurde umfassend modernisiert und kehrte 2023-2024 schrittweise an den Markt zurück. Es konkurrieren also nicht nur neue, sondern auch erneuerte Flächen.
• Hauptzone des Neubaus sind die Westküste und Thalang: Bang Tao, Cherng Talay, Laguna, wo in den letzten fünf Jahren Dutzende Wohnanlagen mit gewerblichen Erdgeschossen entstanden sind.
• Phuket empfängt über 10 Mio. Touristen pro Jahr (Schätzung nach Flughafenaufkommen und Beherbergungsstatistik), doch der Zustrom ist ungleichmäßig: Die Umsätze eines Mieters im Februar und im September können sich um das 2-3-Fache unterscheiden.
• Mieten für Street Retail in Touristenzonen liegen laut Marktschätzungen bei 600-1500 THB pro m² und Monat; in Community Malls abseits der ersten Linie sind sie niedriger und öfter an einen Umsatzanteil gekoppelt.
• Ausländisches Eigentum an Gewerbeeinheiten in registrierten Kondominien fällt unter die Gesamtquote von 49% der Gebäudefläche.
• Laut AREA-Daten hat der gesamte Immobilienmarkt Phukets einen Wert von rund 705 Mrd. THB bei etwa 85% Absorption; Resort-Condominiums machen etwa 48% des Wertes aus, Resort-Villen etwa 31%.

Warum 30% auf Phuket sehr viel sind

Dreißig Prozent mehr Bestand klingen abstrakt, bis man sie der Mieterbasis gegenüberstellt. Phuket ist nicht Bangkok: Eine tiefe Schicht lokaler Ketten, die sofort zwanzig neue Standorte brauchen, gibt es hier nicht. Die Mieter der Insel sind Cafés, Apotheken, Kliniken, Salons, Rollerverleiher, ein paar Supermarktketten und Gastronomie für Touristen und Expats.

Wächst die Fläche schneller als die Zahl dieser Betreiber, wird nichts absorbiert. Die Mieter ziehen nur um. Ein starker Mieter wechselt aus dem alten Mall in ein neues, bekommt dort drei Monate mietfrei und eine vorbereitete Fläche für den Innenausbau. Der Eigentümer des alten Objekts erlebt keine Senkung des Vertragssatzes, sondern eine leere Einheit und sechs Monate Mietersuche.

Diesen Mechanismus unterschätzen Eigentümer einzelner Einheiten am häufigsten. Ein großes Einkaufszentrum übersteht den Weggang von zwei Mietern. Ein Investor mit einer Einheit von 60 m² verliert seinen gesamten Cashflow.

Was mit den Mieten passiert

Die Sätze in den Verträgen bewegen sich wahrscheinlich kaum. Thailändische Eigentümer senken den Nominalpreis äußerst ungern, weil das die Bewertung des Objekts und den Richtwert für die Nachbarn beschädigt.

Der Rückgang kommt in versteckter Form, und genau die gehört in die Rechnung der realen Rendite:

• Der Rent-free-Zeitraum wächst vom üblichen einen Monat auf drei bis sechs Monate.
• Der Eigentümer übernimmt Basisausbau und Stromanschlussleistung.
• Die Kaution sinkt von drei Monaten auf ein bis zwei.
• Es tauchen Verträge auf, bei denen ein Teil der Miete an den Umsatz des Mieters gekoppelt ist.
• Die Laufzeiten werden kürzer: Statt drei Jahren verlangt der Mieter ein Jahr mit Verlängerungsoption.

Rechnen Sie jede Verkäuferprognose nach der Formel: Jahressatz minus Nachlässe minus Leerstand. Eine Einheit mit angegebener Rendite von 9% bringt bei drei mietfreien Monaten und einem Monat Leerstand rund 6%. Das schafft auch hochwertige Wohnvermietung auf Phuket, nur mit weit weniger Aufwand.

Warum das Argument, der Tourismus fange alles auf, nicht trägt

Diesen Fehler findet man am häufigsten in Präsentationen von Gewerbeprojekten auf der Insel. Die Logik klingt überzeugend: Jedes Jahr mehr Touristen, also braucht es mehr Geschäfte. Die Daten sagen etwas anderes.

Erstens hat sich die Nachfrage verändert. Ein erheblicher Teil der Touristen reist pauschal und gibt sein Geld in Hotels und großen Malls aus, nicht in den Ladengalerien von Wohnanlagen. Zweitens drängt sich der Umsatz eines Mieters an der Westküste in fünf bis sechs Monate: Von Mai bis Oktober machen viele Läden kaum Umsatz oder schließen ganz. Der Mieter weiß das, bringt die Nebensaison in die Verhandlung ein und fordert genau damit einen Nachlass.

Das Dritte ist für Eigentümer von Einheiten in neuen Wohnanlagen am unangenehmsten. Das gewerbliche Erdgeschoss eines Condos wird mit der Erzählung vom garantierten Bewohnerstrom verkauft. Doch in einer Anlage mit 300 Wohnungen leben im Winter 200 Menschen und im Sommer 40. Diese Kundschaft trägt nicht einmal ein Café, geschweige denn fünf Einheiten nebeneinander.

Wo Gewerbe auf Phuket noch sinnvoll ist

Im Jahr 2026 würde ich nur Objekte mit belegbarer Frequenz in Betracht ziehen, die man mit eigenen Augen prüfen kann und nicht im Prospekt. Fahren Sie an einem Werktag im September hin, stellen Sie sich an den Eingang und zählen Sie eine Stunde lang Menschen.

Was tatsächlich funktioniert:

• Einheiten mit laufendem Kettenmieter und mindestens zwei Jahren Restlaufzeit, selbst wenn der Preis 10-15% über dem Markt liegt.
• Street Retail an Strecken, die Einheimische das ganze Jahr nutzen: an Schulen, Krankenhäusern, großen Supermärkten, entlang der Thepkrasattri Road.
• Objekte für Kliniken, Zahnmedizin und Wellness, wo der Mieter viel in den Ausbau investiert und deshalb bleibt.
• Kleine Lager und Showrooms in Thalang, die den Bauboom bedienen: Die Nachfrage ist dort stabiler als im Tourismus.

Eine Gewerbeeinheit in einem neuen Condo-Projekt zum Verkaufsstart, angeboten mit zwei Jahren Mietgarantie, würde ich dagegen nicht kaufen. Die Garantie endet, der Entwickler verschwindet, einen Mieter gibt es nicht, und ein Weiterverkauf in einem fallenden Markt ist fast unmöglich. Ein Abschlag von 25-30% auf den Kaufpreis ist hier üblich.

Wie Ausländer einen solchen Kauf strukturieren

Das Land unter einem Gewerbeobjekt kann ein Ausländer nicht kaufen. In der Praxis gibt es drei Wege, jeder mit eigenem Preis.

Ein Leasehold über 30 Jahre mit Eintragung beim Landamt ist der transparenteste Weg. Die Verlängerung um weitere 30 Jahre ist nicht automatisch, sie muss neu beurkundet werden, und der Wert des Objekts sinkt mit der Restlaufzeit. Für Gewerbe mit einer Amortisation von 12-15 Jahren ist das vertretbar, den Restwert sollte man aber nahe null ansetzen.

Eine thailändische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung bis 49% passt, wenn sie wirklich tätig ist, Berichte einreicht, steuerlich registriert ist und Mitarbeiter hat. Konstruktionen mit nominellen thailändischen Gesellschaftern, die kein Geld eingebracht haben, verstoßen gegen das Gesetz, und die Kontrollen auf Phuket wurden in den letzten Jahren spürbar verschärft. Einen Investitionsplan sollte man darauf nicht bauen.

Der dritte Weg ist eine Gewerbeeinheit, die als Unit in einem Kondominium registriert ist. Dann kann ein Ausländer sie im Rahmen der 49%-Quote der Gebäudefläche zu vollem Eigentum (Freehold) erwerben. Solche Einheiten sind selten und müssen gezielt gesucht werden.

Meine Empfehlung

In den kommenden zwei bis drei Jahren wird der Einzelhandelsmarkt Phukets ein Mietermarkt sein. Wer neue leere Fläche für künftige Frequenz kauft, bezahlt den Optimismus anderer. Nehmen Sie einen bereits bestehenden Cashflow oder lassen Sie dieses Segment ganz aus.

Eine Ausnahme gibt es: Liegt Ihr Budget bei 10-12 Mio. THB und brauchen Sie planbare Erträge, ist Gewerbe nichts für Sie. In dieser Klasse liefert eine Wohneinheit in einem gemanagten Projekt an der Westküste vergleichbare Rendite bei deutlich geringerem Leerstandsrisiko. Zum Vergleich: Für Wohnimmobilien nennen Marktquellen 2026 eine Nettorendite von etwa 4-6% bei Langzeitvermietung und 5-8% bei lizenzierter Kurzzeitvermietung.

FAQ

Um wie viel wächst das Einzelhandelsangebot auf Phuket genau?

Laut Prognose um etwa 30% gegenüber der aktuellen vermietbaren Fläche von Einkaufszentren und Community Malls (Marktschätzungen, zitiert von der Bangkok Post). Das ist kein jährlicher Zuwachs, sondern der Gesamteffekt der angekündigten Projektpipeline.

Sinken die Mieten auf Phuket?

Die Nominalsätze in den Verträgen geben kaum nach. Die reale Mietbelastung sinkt durch lange Rent-free-Zeiträume, Ausbau auf Kosten des Eigentümers und kürzere Vertragslaufzeiten. Für Investoren läuft das auf dasselbe hinaus wie eine geringere Rendite.

Wie hoch ist die reale Rendite von Gewerbeimmobilien auf Phuket?

Bei ganzjährigem Mieter und sauberer Kostenrechnung nennt der Markt 5-8% pro Jahr netto als Richtwert. Zahlen von 10-12% finden sich entweder in Projekten mit Entwicklergarantie oder in Berechnungen mit Hochsaisonsätzen.

Kann ein Ausländer in Thailand eine Gewerbeeinheit kaufen?

Ja, aber kein Land. Es gibt drei Wege: ein eingetragenes Leasehold bis 30 Jahre, den Kauf über eine thailändische Gesellschaft mit realer Geschäftstätigkeit oder Freehold an einer Gewerbeeinheit in einem registrierten Kondominium im Rahmen der 49%-Quote.

Lohnt sich ein Laden im Erdgeschoss eines neuen Condos?

In den meisten Fällen nicht. In der Nebensaison gibt es wenige Bewohner, und die Konkurrenz zwischen benachbarten Einheiten im selben Projekt drückt den Mietsatz. Die Ausnahme ist ein Projekt an einer belebten Straße, an der der Strom vorbeiläuft, statt aus der Anlage selbst zu kommen.

Welche Gebiete Phukets sind vom Angebotswachstum am wenigsten betroffen?

Patong mit dichtem Fußgängerstrom, die Zone Central Phuket, Cherng Talay mit stabiler Expat-Community und der Korridor der Thepkrasattri Road, wo die Nachfrage ganzjährig von Einheimischen getragen wird.

Was sollte man vor dem Kauf einer Gewerbeeinheit prüfen?

Den bestehenden Mietvertrag und die Zahlungshistorie des Mieters, die zugewiesene elektrische Leistung, die Genehmigung für die gewünschte Nutzungsart, die Kosten für Gemeinschaftsflächen und die tatsächliche Fußgängerfrequenz an einem Werktag in der Nebensaison.

Wie stark beeinflusst die Saisonalität die Gewerbemiete?

In der Nebensaison fallen die Umsätze der Mieter an der Westküste um das 2-3-Fache. Darauf berufen sie sich, wenn sie eine Neuverhandlung des Satzes verlangen. Das Budget des Eigentümers sollte daher mindestens drei bis vier Monate pro Jahr ohne Einnahmen verkraften.

Source: Residence Index

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.