Immobilier commercial à Phuket 2026 : +30% d'offre retail, quel impact sur les loyers ?

Parcourez Boat Avenue à Cherng Talay en juin plutôt qu'en janvier : la moitié des vitrines sont éteintes, la moitié des cafés sont vides, et dans le centre commercial de quartier voisin, plusieurs locaux ne se sont jamais ouverts depuis leur livraison. C'est à peu près ce qui attend l'immobilier commercial de Phuket dans les deux à trois prochaines années : 30% de surfaces en plus, mais pas davantage de locataires solvables.

Le Bangkok Post, citant des estimations de cabinets de conseil, anticipe une hausse d'environ 30% de l'offre de commerce organisé à Phuket. Le chiffre porte sur la surface locative (GLA) des centres commerciaux et des community malls, pas sur les shophouses ni sur les annexes de condos. Les livraisons s'étaleront sur plusieurs années.

Pour l'investisseur, la conclusion est simple : les loyers reculeront dans les emplacements faibles et tiendront dans les emplacements solides. Si vous comptiez sur un rendement commercial supérieur à 8% par an dans un projet neuf sans locataire en place, refaites votre modèle avec une vacance de 4 à 6 mois par an.

Reponse rapide

• L'offre de commerce organisé à Phuket devrait croître d'environ 30% (prévision citée par le Bangkok Post, calculée sur la surface locative des centres commerciaux et community malls).
• Le choc touchera surtout les emplacements secondaires et les podiums commerciaux des nouveaux condos, où la vacance et les concessions aux locataires vont augmenter.
• Les zones fortes (Patong, Cherng Talay/Bang Tao, Central Phuket, route 4027 à Thalang) garderont leurs tarifs, mais la négociation d'une franchise de loyer (rent-free) deviendra la norme.
• Le rendement net réaliste d'un bon commerce à Phuket est de 5 à 8% par an, avec un local occupé toute l'année ; les promesses de 10-12% reposent sur la seule haute saison.
• Un étranger ne peut pas posséder le terrain d'un bien commercial. Il lui reste le bail emphytéotique jusqu'à 30 ans, la société thaïlandaise, ou un local enregistré comme unité de condominium.
• La meilleure protection est un bail en cours avec un locataire identifié, plutôt qu'une surface neuve qui promet du trafic.

Faits cles

• Prévision : hausse d'environ 30% de l'offre retail à Phuket, source Bangkok Post (rubrique Property), à partir d'analyses de marché.
• Le parc actuel de surfaces commerciales modernes est estimé à environ 0,5 million de m2 de GLA ; le plus grand pôle est Central Phuket (Festival et Floresta).
• Jungceylon à Patong a été entièrement rénové et revenu progressivement sur le marché en 2023-2024 : la concurrence vient donc aussi de surfaces remises à neuf.
• Les nouvelles constructions se concentrent sur la côte ouest et Thalang : Bang Tao, Cherng Talay, Laguna, où des dizaines de résidences avec rez-de-chaussée commerciaux ont été lancées en cinq ans.
• Phuket accueille plus de 10 millions de touristes par an, mais de façon très irrégulière : le chiffre d'affaires d'un locataire peut varier d'un facteur 2 à 3 entre février et septembre.
• Les loyers du commerce de rue en zone touristique se situent entre 600 et 1 500 THB par m2 et par mois ; dans les community malls hors première ligne, ils sont plus bas et l'on négocie plus souvent un pourcentage du chiffre d'affaires.
• Les unités commerciales d'un condominium enregistré entrent dans le quota étranger de 49% de la surface du bâtiment.

Pour situer le contexte global : selon les données AREA, le marché immobilier de Phuket pèse environ 705 milliards de THB, avec environ 85% de l'offre déjà vendue, et les condos et villas de résort représentent environ 80% de la valeur. Côté résidentiel, le rendement locatif long terme tourne autour de 4 à 6% net, un repère utile face au commerce.

Pourquoi 30% est considérable à Phuket

Phuket n'est pas Bangkok : il n'y a pas là une vaste base d'enseignes locales qui chercheraient vingt nouvelles adresses. Les locataires de l'île sont des cafés, des pharmacies, des cliniques, des salons, des loueurs de scooters, quelques supermarchés et la restauration pour touristes et expatriés.

Quand la surface croît plus vite que le nombre d'opérateurs, le marché n'absorbe rien : les locataires déménagent. Un locataire solide quitte un ancien centre pour un nouveau qui lui offre trois mois gratuits. Le propriétaire de l'ancien site ne subit pas une baisse de loyer, mais un local vide et six mois de recherche. Un investisseur qui ne détient qu'un local de 60 m2 voit alors tout son flux de trésorerie disparaître.

Ce qui arrivera aux loyers

Les loyers contractuels bougeront peu : les propriétaires thaïlandais rechignent à baisser le prix affiché. La baisse sera déguisée :

• la franchise de loyer passera d'un mois habituel à trois à six mois ;
• le propriétaire financera l'aménagement de base et la puissance électrique ;
• le dépôt de garantie passera de trois mois à un ou deux ;
• des loyers partiellement indexés sur le chiffre d'affaires apparaîtront ;
• les baux raccourciront : un an avec option de renouvellement, au lieu de trois ans.

Faites le calcul : loyer annuel, moins les remises, moins la vacance. Un local affiché à 9%, avec trois mois gratuits et un mois de vacance, rapporte environ 6%. C'est autant qu'un bon locatif résidentiel, avec bien plus de contraintes.

Pourquoi l'argument du flux touristique ne tient pas

Les touristes sont plus nombreux, mais ils dépensent surtout dans les hôtels et les grands malls, pas dans les galeries de résidences. Sur la côte ouest, l'activité d'un locataire se concentre sur cinq à six mois : de mai à octobre, beaucoup de points de vente sont à l'équilibre ou ferment. Une résidence de 300 appartements compte 200 occupants l'hiver et 40 l'été : cela ne suffit pas à faire vivre un café, encore moins cinq locaux voisins.

Où le commercial reste justifié

En 2026, ne regardez que les biens dont le trafic se vérifie sur place : un mardi de septembre, comptez les passants pendant une heure.

Ce qui fonctionne :

• les locaux avec une enseigne en place et au moins deux ans de bail restants, même 10 à 15% au-dessus du marché ;
• le commerce de rue sur des axes fréquentés toute l'année par les résidents : écoles, hôpitaux, supermarchés, Thepkrasattri ;
• les locaux pour cliniques, dentistes et bien-être, où le locataire investit lourdement et reste ;
• les petits entrepôts et showrooms à Thalang, portés par le boom de la construction.

À éviter : une unité commerciale dans un condo neuf vendue avec un revenu garanti de deux ans. La garantie s'arrête, le promoteur disparaît et la revente se fait avec une décote de 25 à 30%.

Comment un étranger structure l'achat

Le terrain sous un bien commercial reste inaccessible à un étranger. Trois options existent :

• Bail de 30 ans enregistré au Département des terres : le plus transparent, mais le renouvellement n'est pas automatique et la valeur résiduelle est proche de zéro ;
• Société thaïlandaise avec participation étrangère jusqu'à 49% : elle n'est valable que si elle a une activité réelle, des salariés et une comptabilité ; les actionnaires prête-noms sont contraires à la loi et les contrôles se sont durcis ;
• Unité commerciale d'un condominium enregistré : possible en pleine propriété dans le quota de 49%, mais ces locaux sont rares.

Notre recommandation

Pendant deux à trois ans, le retail de Phuket sera un marché de locataires. Acheter une surface neuve et vide pour un trafic à venir, c'est payer l'optimisme des autres. Achetez un flux de trésorerie existant, ou restez à l'écart. Si votre budget est de 10 à 12 millions de THB et que vous cherchez un revenu prévisible, un bien résidentiel dans un projet géré sur la côte ouest offre un rendement comparable, avec un risque de vacance bien moindre.

FAQ

De combien l'offre retail va-t-elle augmenter à Phuket ?

D'environ 30% de la surface locative des centres commerciaux et community malls, selon des estimations citées par le Bangkok Post. C'est l'effet cumulé du pipeline annoncé, pas une hausse annuelle.

Les loyers commerciaux vont-ils baisser à Phuket ?

Les loyers nominaux bougeront peu. Le coût réel baissera, lui, par des franchises plus longues, la prise en charge des aménagements et des baux plus courts, ce qui réduit le rendement de l'investisseur.

Quel est le rendement réel de l'immobilier commercial à Phuket ?

Avec un locataire à l'année, comptez 5 à 8% net par an. Les chiffres de 10-12% viennent soit de garanties de promoteur, soit de calculs sur la haute saison.

Un étranger peut-il acheter un local commercial en Thaïlande ?

Oui, mais pas le terrain : bail jusqu'à 30 ans, société thaïlandaise avec activité réelle, ou unité commerciale en condominium enregistré dans le quota de 49%.

Faut-il acheter une boutique en rez-de-chaussée d'un condo neuf ?

En général, non : peu d'occupants hors saison et la concurrence entre locaux voisins pèsent sur le loyer. L'exception, c'est une rue animée où le flux passe devant la boutique, et non à l'intérieur de la résidence.

Quelles zones de Phuket sont les moins exposées ?

Patong, la zone Central Phuket, Cherng Talay avec sa communauté d'expatriés stable, et le corridor Thepkrasattri, porté par la clientèle locale.

Que vérifier avant d'acheter un local commercial ?

Le bail en cours et l'historique de paiement du locataire, la puissance électrique, l'autorisation d'usage pour l'activité visée, les charges communes et le flux piéton réel un jour de semaine en basse saison.

Quel est l'impact de la saisonnalité sur la location commerciale ?

En basse saison, le chiffre d'affaires des locataires de la côte ouest est divisé par 2 à 3. Prévoyez de pouvoir tenir au moins trois à quatre mois par an sans revenu.

Source: Bangkok Post

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