Retail a Phuket +30%: cosa aspettarsi da affitti e rendimenti nel 2026

Passeggiando di sera lungo Boat Avenue a Cherng Talay, a giugno e non a gennaio, la scena cambia: metà delle vetrine è accesa, ma metà dei caffè è vuota, e in un community mall vicino, appena inaugurato, diverse unità non hanno mai aperto dalla consegna. È più o meno ciò che attende l'immobiliare commerciale di Phuket nei prossimi due o tre anni: gli spazi aumenteranno del 30%, gli affittuari solvibili no.

Bangkok Post, citando stime di consulenza di mercato, ha riportato una previsione di crescita dell'offerta di retail organizzato a Phuket di circa il 30%. Si parla di centri commerciali e community mall, cioè di superficie affittabile (GLA), non di shophouse o locali al piano terra dei condominii. I nuovi progetti arriveranno nell'arco di diversi anni, non in una sola stagione.

Per l'investitore la conclusione è semplice: nelle località deboli gli affitti scenderanno, in quelle forti resteranno stabili. Se contavate su un rendimento commerciale superiore all'8% annuo in un progetto nuovo, senza un inquilino già attivo, rifate il modello con una vacancy di 4-6 mesi all'anno.

Risposta rapida

• L'offerta di retail organizzato a Phuket crescerà di circa il 30% (previsione di mercato riportata da Bangkok Post, calcolata sulla superficie affittabile di centri commerciali e community mall).
• Il colpo maggiore ricadrà sulle località secondarie e sui nuovi podi dei progetti condominiali, dove vacancy e sconti agli inquilini saliranno con più probabilità.
• Le zone forti - Patong, Cherng Talay/Bang Tao, l'area di Central Phuket, la strada 4027 vicino a Thalang - manterranno i canoni, ma la trattativa sul periodo rent-free diventerà la norma.
• Il rendimento realistico di un retail di qualità a Phuket oggi, secondo le stime di mercato, è 5-8% annuo netto con occupazione tutto l'anno; le promesse di 10-12% nei materiali di marketing si basano solo sull'alta stagione.
• Lo straniero non può possedere direttamente il terreno commerciale: restano il leasehold fino a 30 anni, la società thailandese o l'unità registrata come condominio.
• La difesa migliore è un contratto di locazione in essere con un inquilino solido, non una superficie nuova con la promessa di traffico.

Fatti chiave

• Previsione: crescita dell'offerta retail di Phuket di circa il 30%, fonte Bangkok Post (sezione Property), basata su analisi di mercato.
• Il volume attuale di spazi commerciali moderni sull'isola è stimato dal mercato in circa 0,5 milioni di mq di GLA; il cluster principale è il complesso Central Phuket (Festival e Floresta).
• Jungceylon a Patong ha completato una vasta ristrutturazione ed è tornato sul mercato per fasi nel 2023-2024: la concorrenza arriva quindi anche dagli spazi rinnovati, non solo da quelli nuovi.
• La nuova costruzione si concentra sulla costa occidentale e a Thalang: Bang Tao, Cherng Talay, Laguna, dove negli ultimi cinque anni sono stati avviati decine di complessi residenziali con piani terra commerciali.
• Phuket accoglie oltre 10 milioni di turisti l'anno, ma i flussi sono distribuiti in modo irregolare: il fatturato di un inquilino a febbraio e a settembre può differire di 2-3 volte.
• I canoni dello street retail nelle zone turistiche si collocano, secondo le stime di mercato, tra 600 e 1500 baht al mq al mese; nei community mall fuori dalla prima linea sono più bassi e si negozia spesso una percentuale sul fatturato.
• La proprietà straniera di unità commerciali in condominii registrati rientra nella quota complessiva del 49% della superficie dell'edificio.
• Per un confronto con il residenziale, le guide di settore indicano per l'affitto a lungo termine a Phuket nel 2026 circa 4-6% netto dopo il 25-30% di costi operativi, e 5-8% netto per l'affitto breve con licenza hotel.

Perché il 30% è molto per Phuket

Il 30% sembra astratto finché non lo si confronta con la base di inquilini. Phuket non è Bangkok: non c'è un ampio strato di catene locali che hanno bisogno di venti nuovi indirizzi. Gli inquilini dell'isola sono caffè, farmacie, cliniche, saloni, noleggi di scooter, un paio di supermercati di catena e ristorazione per turisti ed expat.

Quando la superficie cresce più in fretta del numero di operatori, il mercato non assorbe niente: gli inquilini si limitano a spostarsi. L'inquilino forte lascia il vecchio mall per il nuovo, dove gli offrono tre mesi gratuiti e locali pronti per le rifiniture. Il proprietario del vecchio immobile non ottiene un canone più basso, ma un'unità vuota e sei mesi di ricerca.

È il meccanismo che i proprietari di singole unità sottovalutano più spesso. Un grande centro commerciale sopravvive all'uscita di due inquilini. L'investitore con un'unità da 60 mq perde l'intero flusso di cassa.

Cosa succederà ai canoni

I canoni scritti nei contratti si muoveranno poco. I proprietari thailandesi sono molto restii a ridurre il prezzo nominale: rovina la valutazione dell'immobile e il riferimento per i vicini. Il calo arriverà in forma nascosta, e va messo nel calcolo del rendimento reale:

• il periodo rent-free passerà dall'abituale mese a tre-sei mesi;
• il proprietario inizierà a pagare le finiture di base e la potenza elettrica;
• il deposito scenderà da tre mesi a uno-due;
• compariranno contratti con una parte del canone legata al fatturato dell'inquilino;
• le durate si accorceranno: invece di tre anni, l'inquilino chiederà un anno con opzione di rinnovo.

Ricalcolate ogni previsione del venditore così: canone annuo meno sconti meno vacancy. Un locale con rendimento dichiarato del 9%, con tre mesi gratuiti e un mese di vuoto, rende circa il 6%. Quanto una buona locazione residenziale a Phuket, con molti più problemi.

Perché 'il turismo assorbirà tutto' non regge

La logica sembra convincente: ogni anno più turisti, quindi servono più negozi. I dati dicono altro. Primo, è cambiata la struttura della domanda: molti turisti arrivano con pacchetti e spendono in hotel e grandi mall, non nelle gallerie dei complessi residenziali. Secondo, il fatturato dell'inquilino sulla costa occidentale si concentra in cinque-sei mesi: da maggio a ottobre molti punti vendita faticano a restare in pareggio o chiudono.

Il terzo punto è il più spiacevole per chi compra unità in nuovi complessi. Il piano terra commerciale di un condominio si vende raccontando un flusso garantito di residenti. Ma in un complesso da 300 appartamenti, in inverno vivono 200 persone e in estate 40. Un pubblico così non basta nemmeno a un caffè, figurarsi a cinque locali di fila.

Dove il commerciale a Phuket ha ancora senso

Nel 2026 guarderei solo immobili con un traffico verificabile di persona, non sulla brochure. Andate in un giorno feriale di settembre, fermatevi all'ingresso e contate le persone per un'ora.

Ciò che funziona davvero:

• locali con inquilino di catena già attivo e almeno due anni di contratto residuo, anche se il prezzo supera il mercato del 10-15%;
• street retail lungo i percorsi che i residenti fanno tutto l'anno: vicino a scuole, ospedali, grandi supermercati, lungo Thepkrasattri;
• immobili per cliniche, odontoiatria e wellness, dove l'inquilino investe molto nella ristrutturazione e quindi resta;
• piccoli magazzini e showroom a Thalang al servizio del boom edilizio: la domanda è più stabile di quella turistica.

Non comprerei invece un'unità commerciale in un nuovo progetto condominiale in fase di lancio, venduta con garanzia di reddito per due anni. La garanzia finisce, il costruttore sparisce, l'inquilino non c'è, e rivendere un locale così in un mercato in calo è quasi impossibile: uno sconto del 25-30% sul prezzo d'acquisto è normale.

Come uno straniero struttura l'acquisto

Lo straniero non può comprare il terreno sotto un immobile commerciale. Nella pratica ci sono tre strade, ciascuna con il suo costo.

Il leasehold di 30 anni registrato presso l'Ufficio del Catasto è la via più trasparente. Il rinnovo per altri 30 anni non è automatico e va formalizzato di nuovo, e il valore dell'asset cala con l'accorciarsi del termine. Per un commerciale che rientra in 12-15 anni è sopportabile, ma il valore residuo va considerato vicino a zero.

La società thailandese con partecipazione straniera fino al 49% è adatta se l'azienda svolge un'attività reale, presenta i bilanci, è registrata come contribuente e ha dipendenti. Lo schema con soci thailandesi nominali che non hanno versato denaro è contrario alla legge, e i controlli a Phuket negli ultimi anni si sono fatti molto più severi. Non conviene costruirci sopra un piano d'investimento.

La terza via è il locale commerciale registrato come unità in un condominio. In questo caso lo straniero può intestarselo in piena proprietà (freehold) entro la quota del 49% della superficie dell'edificio. Di questi locali ce ne sono pochi e vanno cercati con determinazione.

La nostra raccomandazione

Nei prossimi due o tre anni il mercato retail di Phuket sarà un mercato dell'inquilino. Comprare superficie nuova e vuota in attesa di un traffico futuro significa pagare l'ottimismo altrui. Prendete un flusso di cassa che esiste già, oppure non entrate in questo segmento.

C'è poi un'eccezione che rende superfluo tutto quanto detto sopra: se il vostro budget è di 10-12 milioni di baht e volete un reddito prevedibile, il commerciale non fa per voi. In questa fascia un'unità residenziale in un progetto gestito sulla costa occidentale dà un rendimento paragonabile, con un rischio di vuoto incomparabilmente minore.

FAQ

Di quanto crescerà esattamente l'offerta retail a Phuket?

Secondo la previsione, di circa il 30% rispetto all'attuale volume di superficie affittabile di centri commerciali e community mall (stime di mercato riportate da Bangkok Post). Non è una crescita annua, ma l'effetto complessivo della pipeline annunciata.

I canoni a Phuket scenderanno?

I canoni nominali nei contratti cederanno poco. Il costo reale dell'affitto calerà con periodi rent-free più lunghi, finiture pagate dal proprietario e durate contrattuali più brevi. Per l'investitore è lo stesso calo di rendimento.

Qual è il rendimento reale del commerciale a Phuket?

Con un inquilino attivo tutto l'anno e una contabilità attenta dei costi, il mercato indica un riferimento di 5-8% annuo netto. Cifre di 10-12% compaiono in progetti con garanzia di reddito del costruttore o in calcoli basati sui canoni dell'alta stagione.

Uno straniero può comprare un immobile commerciale in Thailandia?

Sì, ma non il terreno. Le opzioni sono tre: leasehold registrato fino a 30 anni, acquisto tramite società thailandese con attività reale, o freehold su unità commerciale in un condominio registrato entro la quota del 49%.

Conviene comprare un negozio al piano terra di un nuovo condominio?

Nella maggior parte dei casi no. Nella bassa stagione i residenti sono pochi e la concorrenza tra locali vicini nello stesso progetto affossa il canone. L'eccezione è un progetto su una strada animata, dove il flusso passa davanti e non dall'interno del complesso.

Quali zone di Phuket sono meno vulnerabili alla crescita dell'offerta?

Patong, con un denso flusso pedonale, l'area di Central Phuket, Cherng Talay con la sua stabile comunità di expat e il corridoio di Thepkrasattri, dove la domanda tutto l'anno è generata dai residenti.

Cosa verificare prima di comprare un locale commerciale?

Il contratto di locazione in essere e lo storico dei pagamenti dell'inquilino, la potenza elettrica dedicata, l'autorizzazione all'uso del locale per l'attività prevista, le spese delle aree comuni e il reale passaggio pedonale in un giorno feriale di bassa stagione.

Quanto incide la stagionalità sull'affitto commerciale?

In bassa stagione il fatturato degli inquilini sulla costa occidentale cala di 2-3 volte. È l'argomento che usano quando chiedono di rivedere il canone, quindi il budget del proprietario deve reggere almeno tre-quattro mesi all'anno senza entrate.

Fonte: Bangkok Post

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