Phuket 2026: 4.166 neue Einheiten in sechs Monaten, Villen mit über 61 % des Wertes

Savills zählt 4.166 neue Einheiten, die im ersten Halbjahr 2026 auf Phuket an den Markt gebracht wurden. Die Insel umfasst 543 km², in der Trockenzeit gibt es dort zeitweise Wasserrationierungen, und die einzige Straßenverbindung zum Festland führt über die Sarasin-Brücke.

Wichtiger als die Gesamtzahl ist die Verteilung: Villen erzielten mehr als 61 % des Gesamtwerts aller Neustarts. Das Kapital der Entwickler fließt also in das Premiumsegment und nicht in Massen-Condo-Türme. Für Käufer bedeutet das: Im Villensegment von 15 bis 30 Mio. THB wächst das Angebot in den nächsten zwei Jahren am stärksten, und genau dort verschiebt sich die Verhandlungsposition zugunsten des Käufers. Bei hochwertigen Condominiums in erster Linie ändert sich dagegen wenig.

Kurzantwort

• 4.166 neue Einheiten wurden von Januar bis Juni 2026 auf Phuket gestartet (Savills, Projekte mit Verkaufsstart).
• Mehr als 61 % des Wertes aller neuen Projekte entfallen auf Villen, obwohl es stückzahlmäßig deutlich weniger Villen als Wohnungen gibt.
• Nach der Marktstatistik von phuket.pro entfallen auf Villen 51 Projekte mit 700 Einheiten und rund 32,5 Mrd. THB, auf Condos 16 Projekte mit 3.466 Einheiten und rund 20,5 Mrd. THB (insgesamt 67 Projekte, 52,0 bis 53,0 Mrd. THB).
• Der Großteil wird erst in den Jahren 2027 bis 2028 physisch fertig: Eine Villa braucht auf Phuket typischerweise 14 bis 24 Monate, ein Condominium 24 bis 36 Monate.
• Preisdruck entsteht punktuell, vor allem im Cluster Thalang, Bang Tao und Layan, nicht auf der ganzen Insel.
• Für Käufer mit einem Budget bis 7 Mio. THB ändert sich kaum etwas: In dieser Preisklasse bleiben Wohnungen die Hauptoption, zusätzliche Rabatte sind nicht zu erwarten.

Wichtige Fakten

• Savills registrierte 4.166 gestartete Einheiten auf Phuket im ersten Halbjahr 2026.
• Der Villenanteil am Wert neuer Projekte liegt bei über 61 %, was eine Verlagerung der Entwicklerbudgets ins Premiumsegment zeigt.
• Ausländer können Eigentumswohnungen im Freehold innerhalb der 49-%-Quote der Gesamtfläche eines Condominiums erwerben. Villen sind nur über Landpacht, meist auf 30 Jahre registriert, oder über eine thailändische Gesellschaft möglich.
• Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act B.E. 2547. Bußgelder treffen den Eigentümer, nicht die Verwaltungsgesellschaft.
• Bei Weiterverkauf innerhalb von 5 Jahren Besitzdauer fallen die Specific Business Tax von 3,3 % sowie eine Umschreibungsgebühr von 2 % des Schätzwerts an.
• Laut phuket.pro entfallen etwa 71 % der Nachfrage auf Miete und 29 % auf Kauf, und 62 % der Anfragen kommen aus dem Ausland (aus 141 Ländern). Der mediane Kaufbudget liegt bei 7,5 Mio. THB.
• Ausländer machen laut The CITY Asia rund 60 % der Villengeschäfte auf Phuket aus (Käufe und Langzeitmieten).

Warum 61 % des Wertes nicht 61 % der Objekte bedeuten

Die Zahl wird leicht falsch gelesen. Der Wertanteil spiegelt den Preis wider, nicht die Zahl der Dächer. Eine Villa in Layan mit Pool und vier Schlafzimmern kostet das 4- bis 5-Fache eines Studios in Kata. Bei einem Preisverhältnis von etwa 25 Mio. zu 6 Mio. THB müssen Wohnungen stückzahlmäßig etwa 2,5- bis 2,7-mal häufiger sein, damit Villen auf 61 % des Wertes kommen.

Für Phuket, wo ebene und erschlossene Grundstücke knapp werden, ist das viel Angebot. Jedes Villenprojekt mit 20 bis 40 Einheiten konkurriert mit dem nächsten Projekt im Umkreis von drei Kilometern, mit fast identischem Grundriss und fast identischem Renditeversprechen von 7 % pro Jahr. Unterscheiden lässt sich vor allem über Preis und Aussicht.

Wo sich das Angebot konzentriert

Die Westküste nördlich von Patong nimmt den Großteil der Starts auf. Bang Tao, Layan, Cherngtalay und Thalang haben in den letzten vier Jahren internationale Schulen, Privatkliniken und Gastronomie aufgebaut. Entwickler folgen dort den Käufern. Der Süden (Rawai, Nai Harn, Chalong) wächst langsamer und mit anderem Produkt: mehr Häuser für Dauerbewohner, weniger Investmentpools. Mai Khao und Nai Thon liegen abseits, Land ist günstiger, die Mietrenditen waren historisch niedriger, der Einstieg ist dafür billiger.

Wer Objekte vor Ort besichtigt, sollte eine Woche einplanen und in zwei Inselteilen übernachten: Die Fahrt von Rawai nach Bang Tao dauert in der Hochsaison über eine Stunde, und das verändert die Bewertung eines Standorts stärker als jede Präsentation.

Was der Markt nicht bestätigt

Erwartung 1: Mehr Angebot heißt sinkende Preise. Das gilt nur innerhalb eines homogenen Clusters. Entwickler senken Listenpreise in Neubauprojekten fast nie, stattdessen gibt es Rabatte bei Vollzahlung, kostenlose Möblierung oder zwei Jahre bezahltes Management. Der reale Transaktionspreis sinkt um 5 bis 12 %, der ausgewiesene bleibt gleich. Preislich unter Druck geraten vor allem Zweitmarkt-Villen der Baujahre 2018 bis 2021.

Erwartung 2: Garantierte Rendite von 7 bis 8 %. Eine Garantie ist so viel wert wie der Garantiegeber, meist eine projektbezogene Gesellschaft ohne Vermögen. Nach Marktschätzungen liegt die Nettorendite von Villen nach allen Kosten eher bei 4 bis 6 %.

Erwartung 3: Villen lassen sich tageweise vermieten. Das geht nur mit Hotellizenz des Projekts. Auf Phuket gab es zuletzt reale Kontrollen und Bußgelder nach Beschwerden von Nachbarn. Die Lizenz sollte vor der Anzahlung geprüft werden.

Erwartung 4: 30 Jahre Pacht verlängern sich automatisch zweimal. Das Recht steht oft im Vertrag, doch thailändische Gerichte müssen einen neuen Landeigentümer nicht zur Einhaltung zwingen. Die Verlängerungsoption ist eine Verpflichtung des konkreten Verpächters, keine Eigenschaft des Landes.

Was ich in diesem Markt kaufen würde

Eine Standardvilla für 15 bis 25 Mio. THB in Thalang oder tief in Bang Tao zu Baubeginn ist derzeit wenig attraktiv. Dorthin floss das Entwicklerkapital des ersten Halbjahres, und bei Ihrer Fertigstellung werden fünf ähnliche Projekte gleichzeitig übergeben. Besser wirken zwei Alternativen: eine fertige Zweitmarkt-Villa mit gültiger Lizenz und belegter Auslastung über zwei bis drei Saisons, wo Verhandlungsspielraum real ist, oder eine Wohnung mit Meerblick in Gehweite zum Strand, wo Land physisch erschöpft ist und neues Angebot nicht verwässert. Wer ein Haus zum Wohnen für die Familie kauft, kann diese Empfehlung ignorieren: Für Eigennutzer bieten 2026 und 2027 die beste Auswahl und die besten Konditionen seit fünf Jahren.

FAQ

Wie viele neue Einheiten wurden 2026 auf Phuket gestartet?

Im ersten Halbjahr 2026 kamen laut Savills 4.166 neue Einheiten auf den Markt. Das sind Verkaufsstarts, keine fertiggestellten Objekte. Die Übergabe erfolgt größtenteils 2027 bis 2028.

Warum erreichen Villen 61 % des Wertes bei geringerer Stückzahl?

Weil der Anteil in Geld gerechnet wird. Eine durchschnittliche Villa kostet etwa das Vierfache einer durchschnittlichen Wohnung, daher überwiegen rund 700 bis 1.200 Villen wertmäßig tausende Wohnungen.

Fallen die Immobilienpreise auf Phuket durch das größere Angebot?

Listenpreise neuer Projekte bleiben voraussichtlich stabil, die realen Konditionen werden aber weicher: Rabatte bei Vorauszahlung, Möbel, bezahltes Management. Am stärksten verbilligt sich der Zweitmarkt der Baujahre 2018 bis 2021 in denselben Gebieten.

Kann ein Ausländer eine Villa auf Phuket besitzen?

Das Land nicht. Üblich sind eine beim Land Department registrierte Landpacht, meist über 30 Jahre, oder der Besitz über eine thailändische Gesellschaft. Das Gebäude kann separat vom Land auf den Namen eines Ausländers eingetragen werden.

Wie hoch ist die reale Rendite einer Villa auf Phuket?

Netto nach Verwaltung, Nebenkosten, Steuern und Instandhaltung etwa 4 bis 6 % pro Jahr bei guter Lage und Lizenz. Werte von 8 bis 10 % in Präsentationen sind meist Bruttozahlen auf Basis optimistischer Auslastung.

Welche Steuern zahlt der Verkäufer beim Wiederverkauf?

Eine Umschreibungsgebühr von 2 % des Schätzwerts, die Specific Business Tax von 3,3 % bei Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren Besitzdauer sowie Quellensteuer auf Einkommen nach progressivem Tarif. Die Aufteilung zwischen den Parteien ist verhandelbar und gehört in den Vertrag.

Welches Gebiet ist durch Neubauangebot am stärksten überhitzt?

Der Cluster Thalang, Bang Tao, Layan und Cherngtalay. Dort konzentrieren sich die meisten Villenstarts, und dort wird 2028 die dichteste Konkurrenz um Mieter herrschen.

Was sollte man vor einer Anzahlung für eine Villa in der Bauphase prüfen?

Den Grundstückstitel (Chanote), die Hotellizenz des Projekts oder deren Fehlen, die Wasserquelle, einen an Bauabschnitte gekoppelten Zahlungsplan und fertiggestellte Objekte desselben Entwicklers auf der Insel, die sich besichtigen lassen.

Source: phuket.pro

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