4 166 нових будинків на Пхукеті за півроку: вілли дають понад 61% вартості

За перше півріччя 2026 року на ринок Пхукета вийшло 4 166 нових будинків. Це острів площею 543 кв. км, де в сухий сезон муніципалітети періодично вводять графіки подачі води, а єдина дорога з материка впирається в міст Сарасін.

Значно важливіше за саму цифру інше: вілли дали понад 61% вартості всіх запусків. Гроші девелоперів пішли в преміальний сегмент, а не в масові кондо-вежі. Для покупця це означає конкретне: у сегменті вілл за 15-30 млн бат пропозиція в найближчі два роки зросте найсильніше, і саме там переговорна позиція зміститься на бік покупця. У сегменті якісних кондомініумів першої лінії зміниться мало.

Швидка відповідь

• 4 166 нових будинків запущено на Пхукеті за січень-червень 2026 року (дані Savills по проєктах, що вийшли в продаж).
• За даними Phuket.pro, це 67 проєктів загальною вартістю 52-53 млрд бат: 51 проєкт вілл (700 одиниць, близько 32,5 млрд бат) і 16 проєктів кондо (3 466 одиниць, близько 20,5 млрд бат).
• Вілли становлять понад 61% вартості запусків, хоча за кількістю їх помітно менше, ніж квартир.
• Основний обсяг фізично вийде на ринок у 2027-2028 роках: типовий цикл будівництва вілли на Пхукеті - 14-24 місяці, кондомініуму - 24-36 місяців.
• Тиск на ціни буде точковим: надлишок формується в кластері Таланг - Банг Тао - Лаян, а не по всьому острову.
• Покупця з бюджетом до 7 млн бат ця статистика майже не стосується: у цьому діапазоні вибір, як і раніше, обмежений квартирами, і знижок там не додасться.

Ключові факти

• Savills зафіксувала 4 166 запущених будинків на Пхукеті в першому півріччі 2026 року.
• Частка вілл у вартості нових проєктів - понад 61%, що вказує на зміщення девелоперських бюджетів у преміальний сегмент.
• За даними Phuket Property Exchange (грудень 2025 - травень 2026), надійшло 54 628 заявок по 1 258 проєктах із заявленим бюджетом близько 272 млрд бат. На міжнародний попит припадає 62% (із 141 країни), на оренду - 71% заявок, на купівлю - 29%. Медіанний бюджет купівлі - 7,5 млн бат.
• Іноземці залишаються ключовими гравцями на ринку преміальних вілл: за оцінками The CITY • Asia, на них припадає близько 60% угод із віллами на Пхукеті (з урахуванням довгострокової оренди).
• Іноземець може володіти квартирою на умовах фрихолду в межах 49% площі кондомініуму; віллою - лише через оренду землі, зазвичай на 30 років, або через тайську компанію.
• Подобова здача житла (менше 30 днів) без готельної ліцензії порушує Hotel Act B.E. 2547: штрафи передбачені для власника, а не для керуючої компанії.
• Під час перепродажу протягом 5 років володіння застосовується спеціальний бізнес-податок 3,3% плюс збір за перереєстрацію 2% від оціночної вартості.

Чому 61% вартості - це зовсім не 61% об'єктів

Цю цифру легко прочитати неправильно. Частка у вартості відображає цінник, а не кількість дахів. Вілла в Лаяні з басейном і чотирма спальнями коштує в 4-5 разів дорожче за студію в Кату. Дані Phuket.pro це підтверджують: 700 вілл дали близько 32,5 млрд бат, а 3 466 квартир - близько 20,5 млрд бат.

Для острова, де ділянки з рівним рельєфом і під'їзною дорогою закінчуються, сімсот нових вілл за шість місяців - це багато. Вілли не стоять у вежі й не продаються як однотипний товар. Кожен проєкт на 20-40 юнітів конкурує із сусіднім проєктом у радіусі трьох кілометрів, із майже однаковим плануванням і однаковою обіцянкою 7% річних. Диференціюватися нічим, крім ціни та виду.

Де концентрується пропозиція

Західне узбережжя на північ від Патонга забирає основну частину запусків: Банг Тао, Лаян, Чернгталай, Таланг. За останні чотири роки там склалася інфраструктура міжнародних шкіл, приватних клінік і ресторанів, і девелопери йдуть туди саме тому, що туди вже йдуть покупці.

Південь острова (Раваї, Най Харн, Чалонг) зростає повільніше й іншим типом продукту: там більше будинків для постійного проживання і менше інвестиційних пулів. Май Кхао і Натай розташовані далі від життя, земля там дешевша, дохідність від оренди історично нижча, зате вхід дешевший.

Якщо плануєте дивитися об'єкти особисто, закладайте не три дні, а тиждень і ночуйте в двох різних частинах острова: дорога з Раваї в Банг Тао у високий сезон займає понад годину, і це змінює ставлення до локації сильніше за будь-яку презентацію.

Чого ринок не підтверджує

Очікування перше: більше пропозиції означає, що ціни впадуть. На Пхукеті це працює лише всередині однорідного кластера. Прайс-листи в нових проєктах девелопери майже ніколи не знижують. Натомість з'являються знижки за повну передоплату, безкоштовні меблі, оплачений менеджмент на два роки. Реальна ціна угоди знижується на 5-12%, а заявлена залишається колишньою. Дешевшають вторинні вілли 2018-2021 років побудови, які конкурують із новим продуктом за тією самою ціною.

Очікування друге: гарантована дохідність 7-8% річних. Гарантія коштує рівно стільки, скільки коштує компанія-гарант, а це зазвичай SPV на конкретний проєкт без активів. Коли гарантійний період закінчується, власник залишається з реальним завантаженням, і за оцінками ринку чиста дохідність вілл після всіх витрат частіше вкладається в 4-6%, а не в обіцяні дві цифри.

Очікування третє: віллу можна здавати подобово. Не можна, якщо в проєкту немає готельної ліцензії. На Пхукеті були реальні перевірки та штрафи, ініційовані скаргами сусідів по віллових селищах. Питайте ліцензію до внесення депозиту, а не після.

Очікування четверте: оренда землі на 30 років автоматично продовжується ще двічі. У договорі таке право часто прописане, але тайські суди не зобов'язані змушувати нового власника землі це продовження виконувати. Опція на продовження - зобов'язання конкретного орендодавця, а не властивість землі.

Що купувати в цьому ринку

Невигідною зараз виглядає купівля типової вілли за 15-25 млн бат у Таланзі або в глибині Банг Тао на старті будівництва. Саме туди пішов основний девелоперський капітал першого півріччя, і до моменту вашої здачі поруч здаватимуться ще п'ять схожих проєктів.

Два варіанти виглядають краще. Перший - готова вілла вторинного ринку з оформленою ліцензією та підтвердженою історією завантаження за два-три сезони: ви платите за факт, а не за рендер, і торг там реальний. Другий - квартира в проєкті з видом на море в пішій доступності від пляжу, де земля фізично закінчилася: такі майданчики не відтворюються, і нова пропозиція їх не розбавить.

Цю рекомендацію можна ігнорувати, якщо ви купуєте будинок для життя родини, а не заради дохідності. Тоді зростання пропозиції працює на вас, і 2026-2027 роки дадуть найкращий вибір та найкращі умови за останні п'ять років.

FAQ

Скільки нових будинків побудували на Пхукеті у 2026 році?

За перше півріччя 2026 року на ринок виведено 4 166 нових будинків за даними Savills. Це запуски продажів, а не здані об'єкти: фізична здача основної частини припаде на 2027-2028 роки.

Чому вілли дають 61% вартості, якщо їх менше за кількістю?

Тому що частка рахується в грошах. За даними Phuket.pro, 700 вілл принесли близько 32,5 млрд бат, а 3 466 квартир - близько 20,5 млрд бат. Середня вілла дорожча за середню квартиру в кілька разів.

Чи впадуть ціни на нерухомість Пхукета через зростання пропозиції?

Прайс-листи нових проєктів, імовірно, залишаться колишніми, але реальні умови угоди пом'якшаться: знижки за передоплату, меблі, оплачений менеджмент (загалом 5-12%). Найсильніше подешевшає вторинка 2018-2021 років у тих самих районах.

Чи може іноземець купити віллу на Пхукеті у власність?

Землю - ні. Стандартні схеми: довгострокова оренда ділянки, зареєстрована в Земельному департаменті, зазвичай на 30 років, або володіння через тайську компанію. Саму будівлю можна оформити у власність іноземця окремо від землі.

Яка реальна дохідність вілли на Пхукеті?

За оцінками ринку, чистими після управління, комунальних платежів, податків і ремонту - приблизно 4-6% річних за хорошої локації та ліцензії. Цифри 8-10% у презентаціях зазвичай валові й побудовані на оптимістичному завантаженні.

Який попит на нерухомість Пхукета з боку іноземців?

За даними Phuket Property Exchange, 62% заявок надходить з-за кордону (із 141 країни). Оренда помітно активніша за купівлю: 71% заявок проти 29%, а медіанний бюджет купівлі становить 7,5 млн бат.

Які податки платить продавець під час перепродажу?

Збір за перереєстрацію 2% від оціночної вартості, спеціальний бізнес-податок 3,3% у разі продажу раніше п'яти років володіння, а також податок на доходи біля джерела за прогресивною шкалою. Розподіл цих платежів між сторонами - предмет переговорів і має бути прописаний у договорі.

Який район Пхукета зараз найбільше перегрітий новою пропозицією?

Кластер Таланг - Банг Тао - Лаян - Чернгталай. Там зосереджена основна частина віллових запусків, там же буде найщільніша конкуренція за орендаря у 2028 році.

Що перевірити перед внесенням депозиту за віллу на стадії котловану?

Титул на землю (чанот), готельну ліцензію проєкту або її відсутність, джерело водопостачання, графік платежів, прив'язаний до етапів будівництва, і завершені об'єкти цього ж девелопера на острові, які можна фізично відвідати.

Source: Phuket.pro

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.