Russische Käufer erobern Thailands Kondo-Markt: +75,9% trotz sinkender Nachfrage

Während der ausländische Immobilienmarkt Thailands insgesamt schrumpft, bewegen sich russische Käufer gegen den Trend. Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl der auf Russen übertragenen Kondominium-Eigentumsrechte um 75,9%, während das gesamte ausländische Transaktionsvolumen um 8,8% zurückging. Phuket und Chonburi sind die Epizentren dieses Booms. Für internationale Investoren bedeutet das vor allem eines: Der Wettbewerb um die besten Einheiten verschärft sich gerade jetzt.

Die Zahlen stammen von The Nation Thailand mit Verweis auf Daten des thailändischen Department of Lands. Es handelt sich dabei nicht um Reservierungen oder Vorverträge, sondern um abgeschlossene Eigentumsübertragungen, dem verlässlichsten Indikator für tatsächliche Nachfrage.

Kurzantwort

• +75,9%: Anstieg der Kondominium-Übertragungen an russische Käufer im ersten Halbjahr 2026

• -8,8%: Rückgang des gesamten ausländischen Kondo-Transfervolumens im gleichen Zeitraum

• Phuket und Chonburi (Pattaya) sind die beiden zentralen Regionen der russischen Nachfrage

• Russland verdrängt zunehmend traditionelle Käufergruppen aus China und Myanmar

• Die Auslandsquote von 49% pro Projekt bleibt unverändert, das Angebot wird also nicht ausgeweitet

• Verschärfter Wettbewerb treibt die Preise für liquide Einheiten in gefragten Lagen nach oben

Wichtige Fakten

• Ausländerquote 49%: Nach dem Condominium Act B.E. 2522 dürfen Ausländer maximal 49% der Gesamtfläche eines Kondominium-Projekts besitzen. Die steigende russische Nachfrage beschleunigt die Ausschöpfung dieser Quoten in gefragten Phuket-Komplexen.

• Durchschnittspreise auf Phuket: In neuen Projekten der gehobenen Klasse in Bang Tao und Laguna liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 120.000 bis 180.000 Baht (rund 3.400 bis 5.100 US-Dollar). Vor einem Jahr begann die Spanne noch bei 100.000 Baht.

• Chonburi (Pattaya) bleibt die günstigere Alternative: Neue Kondos in Pratumnak und Jomtien starten bei 60.000 bis 90.000 Baht pro Quadratmeter, allerdings zieht auch hier das Preiswachstum spürbar an.

• Laut Exotic Property und REIC-Daten erwarben ausländische Käufer thailandweit im ersten Quartal 2026 insgesamt 3.241 Einheiten (minus 17,3% gegenüber dem Vorjahr), während Russland mit 383 Transaktionen (+33%) und einem Investitionsvolumen von 1,67 Mrd. Baht (+68,7%) auf Platz zwei aller Nationalitäten kletterte. Der durchschnittliche Kaufpreis russischer Käufer stieg dabei auf 4,36 Mio. Baht (+26,8%).

• Auf Phuket allein flossen 63,5% des russischen Kapitals in 156 Transaktionen im Wert von 1,06 Mrd. Baht.

• Geopolitischer Hintergrund: Eingeschränkter Zugang zu EU-Immobilien, erschwerte Banküberweisungen nach Dubai und steigende Lebenshaltungskosten in den VAE lenken Kapital nach Thailand um. Das Land hat keine Sanktionen verhängt und behält die visumfreie Einreise für russische Staatsbürger bei.

• Mietrendite: Garantierte Programme in Phuket-Neubauprojekten bieten laut Marktschätzungen 5 bis 7% Rendite pro Jahr in Fremdwährung, bei Eigenverwaltung sind in der Hochsaison sogar 8 bis 10% realistisch.

FAQ

Warum wächst die russische Nachfrage, während der Gesamtmarkt schrumpft?

Der allgemeine Rückgang erklärt sich durch die nachlassende Aktivität chinesischer und myanmarischer Käufer. Russische Investoren kompensieren diesen Einbruch mehr als deutlich, weil Thailand für sie zu einer der wenigen Jurisdiktionen ohne Kaufbeschränkungen geworden ist.

Welche Gebiete Phukets sind bei russischen Investoren besonders gefragt?

Bang Tao, Laguna, Nai Harn und Rawai. Die ersten beiden punkten mit Nähe zu Beach Clubs und guter Infrastruktur, die letzteren mit moderateren Preisen und ruhigerer Atmosphäre.

Können russische Staatsbürger ein Kondo in Thailand als Freehold erwerben?

Ja. Ausländer dürfen innerhalb der 49%-Quote ein Kondominium als Freehold besitzen. Voraussetzung ist eine Geldüberweisung aus dem Ausland mit anschließender FET-Bescheinigung (Foreign Exchange Transaction) einer thailändischen Bank.

Was passiert mit den Preisen bei diesem Nachfragewachstum?

Freehold-Quoten in beliebten Projekten sind schneller ausgeschöpft. Ist die Quote erreicht, verkauft der Entwickler verbleibende Einheiten nur noch als Leasehold (30 Jahre Pacht). Das erzeugt Knappheit und treibt die Preise für Freehold-Einheiten weiter nach oben.

Ist der Kauf eines Kondos in Pattaya (Chonburi) 2026 sicher?

Chonburi bleibt der zweitgrößte Markt für ausländische Käufer. Die zentralen Risiken liegen bei unzuverlässigen Entwicklern und überversorgten Lagen. Pratumnak und Wongamat verzeichnen weiterhin stabile Mietnachfrage.

Wie transferiert man Geld für den Kauf eines Kondos?

Direkte Banküberweisungen aus Russland nach Thailand sind erschwert. Viele Käufer nutzen Transitkonten bei Banken in Drittländern (Kasachstan, Georgien, VAE) oder Kryptowährungsumrechnungen über lizenzierte Wechselstuben. Die FET-Bescheinigung ist zwingend erforderlich, andernfalls ist eine Freehold-Eintragung nicht möglich.

Welche Mindestsumme braucht man für den Markteinstieg?

In Pattaya starten Neubau-Studios bei 2,5 bis 3 Mio. Baht (rund 70.000 bis 85.000 US-Dollar). Auf Phuket liegt die Einstiegsschwelle höher, bei 4 bis 5 Mio. Baht (115.000 bis 140.000 US-Dollar) für eine Ein-Zimmer-Wohnung in einem soliden Projekt.

Sollte man mit dem Kauf nicht mehr lange warten?

Ein Anstieg von 76% innerhalb eines halben Jahres ist keine Anomalie, sondern ein Trend. Hält diese Dynamik an, dürften bis Ende 2026 die Freehold-Quoten in vielen Phuket-Projekten ausgeschöpft sein. Für Investoren bedeutet Zögern den Verlust des Zugangs zu den besten Einheiten oder den Wechsel zu weniger vorteilhaften Leasehold-Bedingungen.

Die Entwicklung im ersten Halbjahr 2026 bestätigt: Russisches Kapital hat auf dem thailändischen Immobilienmarkt die Phase der Erkundung hinter sich gelassen und befindet sich nun im Skalierungsmodus. Auch internationale Investoren, die Phuket oder Pattaya in Betracht ziehen, sollten die kommenden Monate nutzen, solange Freehold-Quoten in liquiden Projekten noch verfügbar sind.

Source: The Nation Thailand

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