Thailandia 2026: i russi comprano condomini con un +75,9% mentre il mercato estero cala

Mentre il mercato immobiliare estero della Thailandia si restringe, gli acquirenti russi vanno controcorrente. Nel primo semestre del 2026, il numero di condomini trasferiti in proprietà a cittadini russi è cresciuto del 75,9%, mentre il volume totale delle transazioni straniere è calato dell'8,8%. Phuket e Chonburi sono diventati gli epicentri di questo boom, e per gli investitori internazionali questo significa una cosa sola: la concorrenza per i lotti migliori si sta intensificando proprio ora.

I dati sono riportati da The Nation Thailand, citando il Department of Lands thailandese. Non si tratta di prenotazioni o contratti preliminari, ma di trasferimenti di proprietà effettivamente completati, l'indicatore più affidabile della domanda reale.

Risposta rapida

• +75,9%: crescita dei trasferimenti di condomini ad acquirenti russi nel primo semestre 2026

• -8,8%: calo del volume totale dei trasferimenti di condomini a stranieri nello stesso periodo

• Phuket e Chonburi (Pattaya): le due regioni chiave della domanda russa

• La Russia sta rapidamente aumentando la propria quota tra gli acquirenti stranieri, superando i tradizionali leader Cina e Myanmar

• La crescita della domanda non è accompagnata da un ampliamento delle quote di proprietà straniera: il limite del 49% per ogni progetto resta invariato

• L'aumento della concorrenza sta spingendo al rialzo i prezzi delle unità più richieste nelle località popolari

Fatti chiave

• Quota straniera del 49%: secondo il Condominium Act B.E. 2522, gli stranieri possono possedere al massimo il 49% della superficie totale di un condominio all'interno di un singolo progetto. La crescita della domanda russa sta accelerando l'esaurimento di queste quote nei complessi più richiesti di Phuket

• Prezzo medio a Phuket: secondo le stime di mercato, il prezzo al metro quadro nei nuovi progetti di fascia comfort-plus nelle zone di Bang Tao e Laguna raggiunge i 120.000-180.000 baht (circa 3.400-5.100 dollari). Un anno fa la forbice partiva da 100.000 baht

• Chonburi (Pattaya) resta un'alternativa più accessibile: i nuovi condomini nelle zone di Pratumnak e Jomtien partono da 60.000-90.000 baht al metro quadro, ma anche qui il ritmo di crescita dei prezzi sta accelerando

• Secondo il blog Exotic Property, nel primo trimestre 2026 gli stranieri hanno acquistato in totale 3.241 unità in Thailandia (-17,3% su base annua), mentre la Russia si è posizionata al secondo posto con 383 unità (+33%) e investimenti per 1,67 miliardi di baht (+68,7%), con un ticket medio di 4,36 milioni di baht (+26,8%). A Phuket, il 63,5% del capitale russo investito in immobili thailandesi si è concentrato in 156 transazioni per 1,06 miliardi di baht

• Contesto geopolitico: le restrizioni all'accesso al mercato immobiliare UE per i cittadini russi, le difficoltà nei trasferimenti bancari verso Dubai e l'aumento del costo della vita negli Emirati stanno reindirizzando capitali verso la Thailandia, che non ha imposto sanzioni e mantiene il regime senza visto per i cittadini russi

• I concorrenti si indeboliscono: la domanda cinese, tradizionalmente dominante, continua a calare a causa del rallentamento economico della Cina. Anche gli acquirenti dal Myanmar hanno ridotto l'attività per via dell'instabilità interna

• Rendimento da locazione: secondo stime di mercato, i programmi a rendimento garantito nei nuovi progetti di Phuket offrono 5-7% annuo in valuta forte, mentre la gestione diretta può portare il rendimento effettivo fino all'8-10% in alta stagione

FAQ

Perché gli acquirenti russi crescono mentre il mercato generale cala?

Il calo generale si spiega con la riduzione dell'attività di acquirenti cinesi e birmani. I russi compensano ampiamente questo vuoto, perché la Thailandia rappresenta per loro una delle poche giurisdizioni senza restrizioni sull'acquisto di immobili.

Quali zone di Phuket sono più popolari tra gli investitori russi?

Bang Tao, Laguna, Nai Harn e Rawai. Le prime due attraggono per la vicinanza ai beach club e le infrastrutture sviluppate, le altre per prezzi più accessibili e un'atmosfera più tranquilla.

Un cittadino russo può acquistare un condominio in Thailandia in piena proprietà (freehold)?

Sì. Uno straniero può possedere un condominio in freehold entro la quota del 49%. Condizione obbligatoria è il trasferimento di fondi dall'estero con relativo certificato FET (Foreign Exchange Transaction) rilasciato da una banca thailandese.

Cosa succederà ai prezzi con questa crescita della domanda?

Le quote freehold nei progetti popolari si esauriscono più rapidamente. Una volta esaurita la quota, il developer vende le unità rimanenti solo in leasehold (affitto trentennale). Questo crea scarsità e spinge al rialzo i prezzi delle unità freehold.

È sicuro comprare un condominio a Pattaya (Chonburi) nel 2026?

Chonburi resta il secondo mercato per volume tra gli stranieri. I rischi principali riguardano la scelta di un developer poco affidabile e l'acquisto in zone sovrasature. Le aree di Pratumnak e Wongamat mantengono una domanda di locazione stabile.

Qual è la soglia minima di investimento per entrare nel mercato?

A Pattaya, un monolocale in un nuovo progetto parte da 2,5-3 milioni di baht (circa 70.000-85.000 dollari). A Phuket la soglia è più alta, a partire da 4-5 milioni di baht (115.000-140.000 dollari) per un appartamento con una camera da letto in un progetto di qualità.

Conviene affrettarsi con l'acquisto?

Una crescita del 76% in sei mesi non è un'anomalia, ma un trend consolidato. Se la dinamica continua, entro fine 2026 le quote freehold in molti progetti di Phuket potrebbero esaurirsi. Per un investitore, rimandare significa rischiare di perdere l'accesso alle unità migliori o dover accettare condizioni leasehold meno vantaggiose.

Fonte: Exotic Property

La dinamica del primo semestre 2026 conferma che il capitale russo sul mercato immobiliare thailandese è passato dalla fase esplorativa a quella di scaling vero e proprio. Gli investitori internazionali che considerano Phuket o Pattaya dovrebbero agire nei prossimi mesi, finché le quote freehold nei progetti più liquidi restano ancora disponibili.

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