Acheteurs russes et marche des condos en Thailande : hausse de 76% en 2026

Alors que le marche immobilier etranger en Thailande se contracte globalement, les acheteurs russes progressent a contre-courant. Au premier semestre 2026, le nombre de condominiums transferes en pleine propriete a des acquereurs russes a bondi de 75,9%, tandis que le volume total des transactions etrangeres reculait de 8,8%. Phuket et Chonburi concentrent l'essentiel de cette dynamique. Pour les investisseurs internationaux, le message est clair : la concurrence sur les meilleures unites s'intensifie maintenant.

Ces chiffres proviennent de The Nation Thailand, qui cite les donnees du Department of Lands. Il ne s'agit pas de reservations ou de contrats preliminaires, mais de transferts de propriete effectivement finalises, l'indicateur le plus fiable de la demande reelle.

Reponse rapide

• +75,9% : hausse des transferts de condominiums vers des acheteurs russes au S1 2026

• -8,8% : baisse du volume total des transferts de condos vers des etrangers sur la meme periode

• Phuket et Chonburi (Pattaya) : les deux regions cles ou se concentre la demande russe

• La part russe progresse rapidement, deplacant les leaders traditionnels que sont la Chine et le Myanmar

• Le quota legal de propriete etrangere reste fixe a 49% par projet, sans extension malgre la demande croissante

• La concurrence accrue fait deja grimper les prix des unites les plus liquides dans les emplacements prises

Faits cles

• Quota etranger de 49% : selon le Condominium Act B.E. 2522, les etrangers ne peuvent detenir plus de 49% de la surface totale d'un condominium au sein d'un meme projet. La hausse de la demande russe accelere l'epuisement de ces quotas dans les complexes recherches de Phuket

• Prix moyen a Phuket : dans les nouveaux projets haut de gamme des secteurs de Bang Tao et Laguna, le prix au metre carre atteint desormais 120 000 a 180 000 THB (environ 3 400 a 5 100 USD), contre un plancher de 100 000 THB il y a un an

• Chonburi (Pattaya) demeure une alternative plus abordable : les nouveaux condos des quartiers Pratumnak et Jomtien demarrent a 60 000 a 90 000 THB par m2, meme si la hausse des prix s'accelere egalement dans cette zone

• Contexte geopolitique : les restrictions d'acces a l'immobilier europeen pour les Russes, la complexite croissante des transferts bancaires vers Dubai et le cout de la vie en hausse aux Emirats redirigent les capitaux vers la Thailande, pays qui n'a impose aucune sanction et maintient l'exemption de visa pour les citoyens russes

• Recul des concurrents traditionnels : la demande chinoise, historiquement dominante, continue de baisser dans le sillage du ralentissement economique chinois, tandis que les acheteurs du Myanmar reduisent aussi leur activite en raison de l'instabilite interne

• Selon les donnees de REIC citees par le marche international, les transactions residentielles russes en Thailande ont progresse de 33% au premier trimestre 2026, pour atteindre 383 transactions, avec une valeur cumulee en hausse de 68,7% a 1,66 milliard THB (environ 52,7 millions USD), confirmant que Phuket concentre a lui seul plus de 63% du capital russe investi dans le pays

• Rendement locatif : les programmes garantis dans les nouveaux projets de Phuket offrent generalement 5 a 7% par an en devise forte, tandis qu'une gestion autonome peut porter le rendement reel a 8 a 10% en haute saison

FAQ

Pourquoi les acheteurs russes progressent-ils alors que le marche global recule ?

Le recul global s'explique par la baisse d'activite des acheteurs chinois et birmans. Les Russes compensent largement ce repli, la Thailande devenant l'une des rares juridictions sans restriction particuliere a l'achat immobilier pour eux.

Quels quartiers de Phuket sont les plus prises par les investisseurs russes ?

Bang Tao, Laguna, Nai Harn et Rawai. Les deux premiers attirent grace a leur proximite avec les beach clubs et leurs infrastructures developpees, les deux autres grace a des prix plus accessibles et une atmosphere plus calme.

Un acheteur etranger peut-il obtenir la pleine propriete (freehold) d'un condo en Thailande ?

Oui. Un etranger peut detenir un condominium en freehold dans la limite du quota de 49%. La condition obligatoire est le transfert de fonds depuis l'etranger, avec obtention d'un certificat FET (Foreign Exchange Transaction) aupres d'une banque thailandaise.

Que va-t-il se passer sur les prix avec une telle demande ?

Les quotas freehold dans les projets populaires s'epuisent plus vite. Une fois le quota atteint, le promoteur ne peut plus vendre les unites restantes qu'en leasehold (bail de 30 ans), ce qui cree une rarette et fait grimper les prix des unites freehold.

Est-il sur d'acheter un condo a Pattaya (Chonburi) en 2026 ?

Chonburi reste le deuxieme marche en volume pour les etrangers. Les principaux risques concernent le choix d'un promoteur peu fiable et l'achat dans des zones saturees. Les secteurs de Pratumnak et Wongamat conservent une demande locative stable.

Quel budget minimum pour entrer sur le marche ?

A Pattaya, un studio neuf demarre a 2,5 a 3 millions THB (environ 70 000 a 85 000 USD). A Phuket, le seuil est plus eleve, entre 4 et 5 millions THB (115 000 a 140 000 USD) pour un une-chambre dans un projet de qualite.

Faut-il se precipiter pour acheter maintenant ?

Une hausse de 76% en six mois n'est pas une anomalie mais une tendance de fond. Si le rythme se maintient, de nombreux quotas freehold a Phuket seront epuises d'ici fin 2026. Attendre signifie souvent perdre l'acces aux meilleures unites ou devoir se rabattre sur des conditions leasehold moins avantageuses.

La dynamique du premier semestre 2026 confirme un basculement : le capital russe sur le marche immobilier thailandais est passe de la phase exploratoire a une phase de deploiement a grande echelle. Mais le mouvement ne se limite pas a une seule nationalite : Phuket doit accueillir plus de 10 000 nouveaux condominiums repartis sur 39 projets en 2026, porte par une demande veritablement internationale incluant la Chine, l'Europe, l'Inde et le Moyen-Orient. Les investisseurs qui envisagent Phuket ou Pattaya ont interet a agir dans les prochains mois, tant que les quotas freehold dans les projets les plus liquides restent disponibles.

Source : The Nation Thailand

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