99 Jahre Leasehold in Thailand: Wie die Reform den ROI für Investoren verändert

Dreißig Jahre. So lange galt die maximale Mietlaufzeit für Immobilien in Thailand für Ausländer, und zwar seit 1925, als der Civil and Commercial Code verabschiedet wurde. Ein Jahrhundert später bereitet das Königreich vor, diese Frist zu verdreifachen. Der Übergang zu einem 99-jährigen Leasehold ist keine kosmetische Anpassung. Es ist eine tektonische Verschiebung, die die Wirtschaftlichkeit jeder Transaktion neu berechnet.

Für internationale Investoren, die an das Freehold-Modell in Dubai oder Europa gewöhnt sind, war die 30-Jahre-Grenze stets der größte Haken am thailändischen Markt. Der kurze Zeithorizont erzwang eine beschleunigte Abschreibung, senkte die Bankbewertung als Kreditsicherheit und erschwerte den Weiterverkauf am Zweitmarkt. Die Reform beseitigt alle drei Hürden gleichzeitig.

Kurzantwort

• Thailand bereitet eine Gesetzesreform vor, die die maximale Leasehold-Laufzeit von 30 auf 99 Jahre erhöht.

• Die Änderung bringt das thailändische Recht in Einklang mit Standards in Singapur, Hongkong und London, wo 99-jährige Mietverträge längst Standard sind.

• Bei einer Laufzeit von 99 Jahren sinkt die jährliche Wertabschreibung des Mietrechts von 3,3% auf rund 1%, was die ROI-Berechnung deutlich verbessert.

• Die Reform zielt darauf ab, langfristiges ausländisches Kapital in den Immobiliensektor zu locken und die wirtschaftliche Aktivität anzukurbeln.

• Für Käufer von Leasehold-Kondominien wird der Wert des Vermögenswerts mit Freehold vergleichbar, besonders für die ersten 30 bis 40 Besitzjahre.

• Marktschätzungen zufolge könnte der Wert von Leasehold-Objekten nach Verabschiedung des Gesetzes um 15-25% steigen.

Wichtige Fakten

• Geltendes Recht: Die Artikel 537 bis 571 des thailändischen Civil and Commercial Code begrenzen Mietverhältnisse an Immobilien auf 30 Jahre mit Verlängerungsoption, wobei die Verlängerung erst mit Registrierung eines neuen Vertrags rechtskräftig wird.

• Ausländer dürfen kein Land direkt besitzen in Thailand. Der Kauf ist nur über Leasehold, über ein Kondominium in der Freehold-Quote (bis zu 49% der Gebäudefläche) oder über eine thailändische Gesellschaft möglich.

• Singapur, Hongkong und Großbritannien nutzen das 99-Jahre-Leasehold-Modell als Standard. In London werden Wohnungen mit einer Restlaufzeit unter 80 Jahren mit einem Abschlag von 10-30% zum Marktpreis gehandelt.

• Die durchschnittliche Mietrendite liegt in Phuket bei 5-7% pro Jahr, auf Koh Samui bei 4-6% und in Bangkok bei 4-5% (Marktdaten 2025-2026). Laut Bangkok Post berichtet Origin Property zudem von Mietrenditen von 7-10% und einem Kapitalwertzuwachs von 15-20% jährlich in bestimmten Phuket-Segmenten, was den Markt zunehmend von touristisch zu investitionsgetrieben verschiebt.

• Bei einer 30-jährigen Leasehold-Laufzeit verzehrt sich der Wert des Mietrechts faktisch um 3,33% pro Jahr. Bei 99 Jahren sinkt dieser Wert auf 1,01%, was die Nettorendite erhöht.

• Die Reform betrifft auch Gewerbeimmobilien: Hotels, Einzelhandelsflächen und Logistikzentren, bei denen ein langer Zeithorizont für die Amortisation großer Investitionen entscheidend ist.

• Thailand konkurriert um Investitionen mit Vietnam (maximal 50 Jahre Miete für Ausländer) und Indonesien (bis zu 80 Jahre über eine Kombination von Rechten).

FAQ

Wann tritt das Gesetz zum 99-jährigen Leasehold in Thailand in Kraft?

Ein genaues Datum wurde noch nicht bekannt gegeben. Die Reform befindet sich in Vorbereitung. Die thailändische Regierung betrachtet die Änderung als Teil eines größeren Wirtschaftsreformpakets, unter anderem werden laut Chiang Rai Times auch eine Anhebung der Freehold-Quote für Kondominien von 49% auf 75% diskutiert. Die Verabschiedung wird für 2026-2027 erwartet, Verzögerungen sind jedoch möglich.

Gilt der 99-jährige Leasehold auch für bereits bestehende Verträge?

Mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht. Üblicherweise gelten neue Regelungen für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden. Bestehende 30-Jahres-Verträge dürften eine Neuregistrierung oder eine Zusatzvereinbarung mit dem Vermieter benötigen.

Wie unterscheidet sich 99-jähriger Leasehold von vollständigem Eigentum (Freehold)?

Leasehold ist ein Nutzungsrecht, kein Landeigentum. Nach Ablauf der Laufzeit fällt die Immobilie an den Grundeigentümer zurück. Bei einem Horizont von 99 Jahren ist der praktische Unterschied zu Freehold jedoch minimal: Der abgezinste Wert des 'Rests' nach 99 Jahren beträgt bei einem Diskontsatz von 5% weniger als 1% des aktuellen Preises.

Wie wirkt sich der 99-jährige Leasehold auf die Immobilienpreise in Thailand aus?

Es wird ein Preisanstieg bei Leasehold-Objekten erwartet, besonders bei Villen und Häusern mit Grundstück. Die derzeitige Preisdifferenz zwischen Leasehold und Freehold von 20-40% dürfte sich auf 5-15% verringern.

Kann ein 99-jähriger Leasehold vererbt werden?

Ja. Leasehold in Thailand wird innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags an Erben weitergegeben. Bei 99 Jahren erhalten Erben einen Vermögenswert mit erheblicher Restlaufzeit, was den Kauf für Familieninvestoren attraktiver macht.

Braucht man einen thailändischen Anwalt für die Abwicklung eines Leasehold-Vertrags?

Unbedingt. Ein Leasehold-Vertrag mit einer Laufzeit über 3 Jahre muss beim Land Department registriert werden. Ohne Registrierung ist er gegenüber Dritten nicht rechtswirksam. Ein unabhängiger Anwalt prüft Vertragsbedingungen, Verlängerungsrechte und Belastungen des Grundstücks.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer beim Leasehold in Thailand?

Bei der Registrierung eines Leasehold-Vertrags wird eine Registrierungsgebühr von 1% der Gesamtmietsumme über die Laufzeit fällig. Zusätzlich gilt eine Stempelsteuer von 0,1%. Die jährliche Land and Building Tax beträgt 0,01-0,3% des Schätzwerts, je nach Nutzungsart.

Sollte man auf das Gesetz warten oder jetzt kaufen?

Wird ein Objekt derzeit zu aktuellen Leasehold-Preisen (mit Abschlag zu Freehold) angeboten, kann ein Kauf jetzt vorteilhafter sein. Nach Verabschiedung des Gesetzes dürften die Preise steigen. Der Vertrag sollte jedoch so strukturiert werden, dass eine Verlängerung auf 99 Jahre bei Gesetzesänderung möglich ist.

Die Einführung des 99-jährigen Leasehold ist ein klares Signal: Thailand konkurriert ernsthaft um internationales Kapital. Für Investoren, die den thailändischen Markt seit längerem beobachten, aber vom kurzen Zeithorizont abgeschreckt wurden, öffnet sich jetzt ein Zeitfenster. Eine kluge Strategie ist es, aktuelle Preise zu sichern, bevor der Markt die Reform vollständig einpreist.

Quelle: Bangkok Post

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