99 Jahre Leasehold in Thailand: keine Reform, so rechnen Investoren den ROI

Aktualisiert am 10.10.2026: Ein Gesetz über 99-jährige Pacht wurde weder verabschiedet noch im Parlament eingebracht. Es gilt weiterhin die bestehende Regel: Die maximale eingetragene Laufzeit eines Immobilienpachtvertrags beträgt 30 Jahre (Abschnitt 540 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs). Eine frühere Fassung dieses Artikels stellte die Reform als beschlossene Sache dar. Das war falsch, die strittigen Aussagen unten wurden korrigiert. Was im Gesetz steht und was nicht, lesen Sie in 49%-Quote in Thailand: Warum Ausländer 140.000 Baht statt 700 zahlen.

Dreißig Jahre. So lang ist die maximale Laufzeit eines Immobilienpachtvertrags in Thailand, und daran hat sich 2026 nichts geändert. Eine Verlängerung auf 99 Jahre wird als Vorschlag diskutiert, ist aber nicht Gesetz geworden. Für Investoren ist die Schlussfolgerung einfach: Die Rendite wird nach den geltenden Regeln berechnet, und eine mögliche Reform, falls sie je kommt, ist ein Bonus und kein Teil der Rechnung.

Kurzantwort

• Es gibt kein Gesetz über 99-jährige Pacht: Kein Entwurf wurde verabschiedet oder im Parlament eingebracht
• Die maximale Pachtdauer beträgt 30 Jahre; ein Vertrag mit längerer Laufzeit wird auf 30 Jahre verkürzt
• Das Modell „30+30+30“ ist eine Erstpacht plus ein Verlängerungsversprechen, das Gesetz garantiert die Verlängerung nicht
• Eine Pacht über 3 Jahre muss beim Landamt eingetragen werden; sonst ist sie vor Gericht nur für die ersten 3 Jahre geschützt
• Die Eintragung kostet 1 % der gesamten Pacht für die ganze Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer
• Eigentum ohne Befristung (Freehold) ist für Ausländer nur bei einer Eigentumswohnung innerhalb der 49%-Ausländerquote des Gebäudes möglich

Was sich ändern würde, wenn die Reform käme

Die folgende Rechnung ist eine Hypothese, keine Prognose. Bei 30 Jahren Laufzeit verbraucht sich der Wert des Pachtrechts um etwa 3,3 % pro Jahr (1/30). Würde die Laufzeit auf 99 Jahre verlängert, sänke dieser Anteil auf etwa 1 % pro Jahr (1/99), und Leasehold käme wirtschaftlich näher an Eigentum heran. Solange es aber keinen Gesetzentwurf gibt, gibt es weder einen Zeitplan noch Übergangsregeln noch eine Antwort darauf, ob neue Regeln bestehende Verträge erfassen würden. In die heutige Rechnung gehört dieses Szenario nicht.

So berechnen Sie die Leasehold-Rendite nach geltendem Recht

• Teilen Sie durch die reale Laufzeit. Verteilen Sie die Kosten der Pacht auf die verbleibende eingetragene Laufzeit (höchstens 30 Jahre), nicht auf die 90 Jahre einer Werbeformel.
• Rechnen Sie die Verlängerung nicht als sicher ein. Ein neuer Grundeigentümer ist nur an die echten Pachtrechte gebunden: Laufzeit und Pachthöhe. Die Verlängerungsoption geht nicht automatisch auf ihn über.
• Prüfen Sie die Erbenklausel. Pacht ist ein persönliches Recht: Standardmäßig endet sie mit dem Tod des Pächters, sofern der Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht.
• Beachten Sie die Einschränkungen. Ohne Zustimmung des Eigentümers können Sie die Pacht nicht verkaufen, untervermieten oder verpfänden.
• Mieteinnahmen hängen von vielen Faktoren ab: Lage, Verwaltungsgesellschaft, Saison und Zustand der Immobilie. Das Versprechen einer garantierten Rendite ist ein Warnsignal, für uns und für Sie.

Wichtige Fakten

• Grundstück: Ein Ausländer kann kein Land besitzen, wohl aber ein Gebäude und eine Wohnung in einem eingetragenen Kondominium.
• Villen: Das Grundstück wird gepachtet (bis zu 30 Jahre), das Gebäude kann dem Ausländer separat gehören; das Recht am Gebäude besteht nicht länger als das Recht am Grundstück.
• Ein Eigentümerwechsel beendet die Pacht nicht (Abschnitt 569), Verlängerungs- und Kaufoptionen gehen aber nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
• Käuferschutz: Freehold-Kaufverträge in lizenzierten Projekten unterliegen Vertragsstandards und Verbraucherschutz; Pachtverträge nicht, sie werden vom Bauträger aufgesetzt.
• Quote: Ist die Ausländerquote eines Gebäudes ausgeschöpft, bieten Verkäufer oft Pacht statt Eigentum an. Prüfen Sie die Art des Rechts im Dokument.
• Strohmann-Strukturen: Landbesitz über einen thailändischen Strohmann ist illegal, beide Seiten haften.

FAQ

Hat Thailand ein Gesetz über 99-jährige Pacht verabschiedet?

Nein. Stand 10.10.2026 wurde kein Gesetzentwurf verabschiedet oder im Parlament eingebracht. Die maximale eingetragene Pachtdauer beträgt 30 Jahre.

Kann man heute eine Pacht über 99 Jahre eintragen lassen?

Nein. Ein Vertrag mit längerer Laufzeit wird auf 30 Jahre verkürzt. Das Modell „30+30+30“ bleibt rechtlich ein Verlängerungsversprechen und kein Recht auf 90 Jahre.

Wie würde sich die Rendite ändern, wenn die Reform käme?

Der jährliche Wertverbrauch des Pachtrechts sänke von etwa 3,3 % auf etwa 1 %. Das ist aber eine Hypothese: Solange es kein Gesetz gibt, bleibt sie außerhalb der Rechnung.

Kann eine Pacht vererbt werden?

Standardmäßig nicht: Die Pacht endet mit dem Tod des Pächters. Auf Erben geht sie nur über, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht.

Muss ein Pachtvertrag eingetragen werden?

Ja, wenn die Laufzeit länger als 3 Jahre ist. Die Eintragung erfolgt beim Landamt; ohne sie ist der Vertrag vor Gericht nur für die ersten 3 Jahre geschützt.

Welche Gebühren fallen bei der Eintragung an?

Eine Gebühr von 1 % der gesamten Pacht für die ganze Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer. Auch „Key Money“ gehört zur Bemessungsgrundlage.

Sollte man vor dem Kauf auf die Reform warten?

Warten ohne Datum ergibt wenig Sinn. Planen Sie den Kauf nach den Regeln von 2026. Wenn Sie unbefristetes Eigentum wollen, prüfen Sie eine Freehold-Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote.

Die Entscheidung für Leasehold beruht darauf, was Gesetz und Vertrag heute sagen: 30 Jahre eingetragene Laufzeit, die Verlängerungsbedingungen und die Erbenklausel. Alles andere sind Gespräche über die Zukunft, die noch kein Recht geworden sind.

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.