Лізхолд 99 років у Таїланді: як реформа змінює ROI для інвесторів у 2026 році

Тридцять років. Саме стільки тривав максимальний термін оренди нерухомості в Таїланді для іноземців, починаючи з 1925 року, коли ухвалили Цивільний та Комерційний кодекс. Століття по тому королівство готується потроїти цей термін. Перехід до 99-річного лізхолду це не косметична правка. Це тектонічний зсув, який переписує економіку кожної угоди.

Для міжнародних інвесторів, які звикли до моделі freehold у Дубаї чи Європі, 30-річний ліміт завжди був головним 'але' тайського ринку. Короткий горизонт змушував закладати прискорену амортизацію, знижував банківську оцінку застави та ускладнював перепродаж на вторинному ринку. Реформа усуває всі три бар'єри одночасно.

Швидка відповідь

• Таїланд готує законодавчу реформу, яка збільшує максимальний термін лізхолду з 30 до 99 років

• Зміна наближає тайське законодавство до стандартів Сінгапуру, Гонконгу та Лондона, де 99-річна оренда вже давно є нормою

• При терміні 99 років річна амортизація вартості права оренди падає з 3,3% до приблизно 1%, що радикально покращує розрахунок ROI

• Реформа спрямована на залучення довгострокового іноземного капіталу в сектор нерухомості та стимулювання економічної активності

• Для покупців кондомініумів у форматі leasehold вартість активу стає порівнянною з freehold, особливо на перші 30-40 років володіння

• За оцінками ринку, вартість лізхолдових об'єктів може зрости на 15-25% після ухвалення закону

Ключові факти

• Чинний закон: статті 537-571 Цивільного та Комерційного кодексу Таїланду обмежують оренду нерухомості 30 роками з можливістю продовження (але продовження не має юридичної сили до моменту реєстрації нового договору)

• Іноземці не можуть володіти землею в Таїланді безпосередньо: купівля можлива лише через лізхолд, кондомініум у фрихолд-квоті (до 49% площ будівлі) або через тайську компанію

• Сінгапур, Гонконг і Велика Британія використовують модель 99-річного лізхолду як стандарт. У Лондоні квартири з лізхолдом менше 80 років продаються зі знижкою 10-30% до ринкової ціни

• Ринок житла на Пхукеті переходить від туристичної спрямованості до інвестиційної: за даними Origin Property, орендний дохід сягає 7-10% річних, а потенційний прирост капіталу становить 15-20% на рік. Іноземці складають близько 70% покупців у портфелі Origin

• При 30-річному лізхолді інвестор де-факто 'з'їдає' 3,33% вартості права оренди щорічно. При 99 роках цей показник падає до 1,01%, збільшуючи чисту дохідність

• Реформа торкається і комерційної нерухомості: готелів, торгових площ і логістичних центрів, де довгий горизонт оренди критичний для окупності великих вкладень

• Таїланд конкурує за інвестиції з В'єтнамом (максимум 50 років оренди для іноземців) та Індонезією (до 80 років через комбінацію прав)

FAQ

Коли набуде чинності закон про 99-річний лізхолд у Таїланді?

Точна дата ще не оголошена. Реформа перебуває на стадії підготовки. Серед пропозицій, які розглядає уряд, також фігурує підвищення квоти іноземної власності на кондомініуми з 49% до 75%. Ухвалення очікується у 2026-2027 роках, але терміни можуть зміститися.

Чи поширюватиметься 99-річний лізхолд на вже укладені договори?

З високою ймовірністю ні. Зазвичай нові норми застосовуються до договорів, укладених після набуття законом чинності. Чинні 30-річні контракти, найімовірніше, потребуватимуть переукладення або додаткової угоди з орендодавцем.

Чим 99-річний лізхолд відрізняється від повної власності (freehold)?

Лізхолд це право користування, а не володіння землею. Після завершення терміну об'єкт повертається власнику землі. Однак за горизонту 99 років різниця з freehold на практиці мінімальна: дисконтована вартість 'хвоста' після 99 років становить менше 1% від поточної ціни за ставки дисконтування 5%.

Як 99-річний лізхолд вплине на ціни нерухомості в Таїланді?

Очікується зростання цін на лізхолдові об'єкти, особливо вілли та будинки з земельними ділянками. Розрив у ціні між лізхолдом і фрихолдом, який зараз становить 20-40%, має скоротитися до 5-15%.

Чи можна передати 99-річний лізхолд у спадок?

Так. Лізхолд у Таїланді передається спадкоємцям у межах терміну, що залишився за договором. При 99 роках спадкоємці отримують актив із суттєвим залишковим терміном, що робить купівлю привабливішою для сімейних інвесторів.

Чи потрібен тайський юрист для оформлення лізхолду?

Обов'язково. Договір лізхолду терміном понад 3 роки має бути зареєстрований у Земельному департаменті (Land Department). Без реєстрації він не має юридичної сили щодо третіх осіб. Незалежний юрист перевірить умови, права на продовження та обтяження ділянки.

Які податки платить іноземець при лізхолді в Таїланді?

При реєстрації лізхолду сплачується реєстраційний збір 1% від суми оренди за весь термін. Також застосовується гербовий збір 0,1%. Щорічний податок на землю та будівлі (Land and Building Tax) становить 0,01-0,3% від оціночної вартості залежно від типу використання.

Чи варто чекати ухвалення закону, чи купувати вже зараз?

Якщо об'єкт продається за поточними лізхолдовими цінами (зі знижкою до freehold), купівля зараз може бути вигіднішою. Після ухвалення закону ціни зростуть. Однак договір варто структурувати так, щоб передбачити можливість продовження до 99 років при зміні законодавства.

Ухвалення 99-річного лізхолду це сигнал: Таїланд серйозно конкурує за міжнародний капітал. Для інвесторів, які давно розглядали тайський ринок, але побоювалися короткого горизонту, вікно можливостей відкривається саме зараз. Розумна стратегія зафіксувати поточні ціни, поки ринок ще не відіграв реформу повністю.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.