Лізхолд 99 років у Таїланді: реформи поки немає, як рахувати ROI інвестору

Оновлено 10.10.2026: законопроєкт про 99-річну оренду не ухвалено й до парламенту не внесено. Діє попереднє правило: максимальний зареєстрований строк оренди нерухомості - 30 років (ст. 540 Цивільного й торговельного кодексу Таїланду). Перша версія цієї статті описувала реформу як готове рішення. Це було неправильно, спірні твердження нижче виправлено. Докладніше про те, що в законі є, а чого немає: Квота 49% у Таїланді: чому іноземець платить 140 000 бат замість 700.

Тридцять років. Стільки становить максимальний строк оренди нерухомості в Таїланді, і у 2026 році він не змінився. Ідея подовжити його до 99 років обговорюється на рівні пропозицій, але законом не стала. Для інвестора висновок простий: дохідність рахують за чинними правилами, а можливу реформу, якщо вона колись станеться, сприймають як бонус, а не як частину розрахунку.

Швидка відповідь

• Закону про 99-річну оренду немає: законопроєкт не ухвалено й до парламенту не внесено
• Максимальний строк оренди - 30 років; договір на довший строк «стискається» до 30 років
• Схема «30+30+30» - це первинна оренда плюс обіцянка продовжити, закон продовження не гарантує
• Оренду понад 3 роки обов'язково реєструють у Земельному департаменті, інакше в суді вона захищена лише на перші 3 роки
• Реєстрація оренди коштує 1% від орендної плати за весь строк плюс 0,1% гербового збору
• Власність без строку (freehold) іноземцю доступна лише на квартиру в кондомініумі в межах квоти 49% площі будинку

Що змінилося б, якби реформу ухвалили

Розрахунок нижче - гіпотеза, а не прогноз. За строку 30 років вартість права оренди «спрацьовується» приблизно на 3,3% на рік (1/30). Якби строк подовжили до 99 років, ця частка знизилася б приблизно до 1% на рік (1/99), і лізхолд за економікою наблизився б до власності. Але поки законопроєкту немає, немає й строків, перехідних положень і відповіді на питання, чи стосувалися б нові правила вже укладених договорів. Закладати такий сценарій у розрахунок сьогодні не можна.

Як рахувати ROI лізхолду за чинними правилами

• Діліть на реальний строк. Вартість права оренди розподіляйте на залишок зареєстрованого строку (не більше 30 років), а не на 90 років із рекламної формули.
• Не вважайте продовження гарантованим. Новий власник землі зобов'язаний виконувати лише реальні орендні права: строк і розмір плати. Опціон на продовження до нього автоматично не переходить.
• Перевірте пункт про спадкоємців. Оренда - особисте право: зі смертю орендаря договір за замовчуванням припиняється, якщо інше прямо не прописано в договорі.
• Врахуйте обмеження. Продати, здати в суборенду чи заставити право оренди без згоди власника не можна.
• Дохід від здавання залежить від багатьох чинників: локації, керуючої компанії, сезону та стану об'єкта. Обіцянка гарантованої дохідності - червоний прапорець і для нас, і для вас.

Ключові факти

• Земля: іноземець не може володіти землею, але може володіти будівлею та квартирою в зареєстрованому кондомініумі.
• Вілли: землю беруть в оренду (до 30 років), будівля може належати іноземцю окремо; право на будівлю «живе» не довше за право на землю.
• Зміна власника не припиняє оренду (ст. 569), але опціони на продовження й викуп до нового власника автоматично не переходять.
• Захист покупця: договори продажу freehold у ліцензованих проєктах підпадають під стандарти договору та захист споживачів, договори оренди не підпадають і їх пише забудовник.
• Квота: коли іноземна квота в будинку вичерпана, продавець часто пропонує оренду замість власності. Перевіряйте тип права в документі.
• Номінальні схеми: володіння землею через номінального тайського власника незаконне, відповідальність несуть обидві сторони.

FAQ

Чи ухвалено в Таїланді закон про 99-річну оренду?

Ні. Станом на 10.10.2026 законопроєкт не ухвалено й до парламенту не внесено. Максимальний зареєстрований строк оренди - 30 років.

Чи можна зараз зареєструвати оренду на 99 років?

Ні. Договір на довший строк «стискається» до 30 років. Конструкція «30+30+30» юридично лишається обіцянкою продовження, а не правом на 90 років.

Як змінився б ROI, якби реформу ухвалили?

Річне «спрацьовування» вартості права оренди знизилося б приблизно з 3,3% до 1%. Але це гіпотеза: поки закону немає, у розрахунок її не включають.

Чи можна передати оренду у спадок?

За замовчуванням ні: оренда припиняється зі смертю орендаря. Перехід до спадкоємців можливий, лише якщо це прямо прописано в договорі.

Чи потрібна реєстрація договору оренди?

Так, якщо строк понад 3 роки. Реєстрація відбувається в Земельному департаменті; без неї в суді договір захищений лише на перші 3 роки.

Які збори сплачують під час реєстрації оренди?

Збір 1% від суми орендної плати за весь строк плюс гербовий збір 0,1%. До бази входять і «ключові гроші».

Чи варто чекати реформи перед купівлею?

Чекати без строку мало сенсу. Плануйте угоду за правилами 2026 року. Якщо вам потрібна власність без строку, розглядайте квартиру у фрихолд у межах іноземної квоти.

Рішення про лізхолд ухвалюють за тим, що записано в законі й у договорі сьогодні: 30 років зареєстрованого строку, умови продовження та пункт про спадкоємців. Усе інше - розмови про майбутнє, які поки не стали правом.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.