Lease a 99 anni in Thailandia: nessuna riforma per ora, come calcolare il ROI

Aggiornato il 10.10.2026: nessun disegno di legge sul lease di 99 anni è stato approvato né presentato in parlamento. Resta in vigore la regola esistente: la durata massima di una locazione immobiliare registrata è di 30 anni (articolo 540 del Codice civile e commerciale thailandese). Una versione precedente di questo articolo presentava la riforma come cosa fatta. Non era corretto, e le affermazioni controverse qui sotto sono state corrette. Per sapere cosa prevede la legge e cosa no, leggete Quota 49% in Thailandia: perché uno straniero paga 140.000 baht invece di 700.

Trent'anni. È la durata massima di una locazione immobiliare in Thailandia, e nel 2026 non è cambiata. L'idea di portarla a 99 anni è discussa a livello di proposte, ma non è diventata legge. Per un investitore la conclusione è semplice: il rendimento si calcola con le regole in vigore, e un'eventuale riforma, se mai arriverà, è un bonus e non una parte del calcolo.

Risposta rapida

• Non esiste una legge sul lease di 99 anni: nessun disegno di legge è stato approvato o presentato in parlamento
• La durata massima della locazione è di 30 anni; un contratto più lungo viene ridotto a 30 anni
• Lo schema «30+30+30» è una locazione iniziale più una promessa di rinnovo, che la legge non garantisce
• Una locazione superiore a 3 anni va registrata presso il Dipartimento del Territorio; altrimenti in tribunale è tutelata solo per i primi 3 anni
• La registrazione costa l'1% del canone totale per tutta la durata più lo 0,1% di imposta di bollo
• La proprietà senza scadenza (freehold) è accessibile a uno straniero solo per un appartamento in condominio, entro la quota del 49% dell'edificio

Cosa cambierebbe se la riforma fosse approvata

Il calcolo che segue è un'ipotesi, non una previsione. Con una durata di 30 anni, il valore del diritto di locazione si consuma di circa il 3,3% all'anno (1/30). Se la durata salisse a 99 anni, questa quota scenderebbe a circa l'1% all'anno (1/99) e il leasehold si avvicinerebbe economicamente alla proprietà. Ma finché non c'è un disegno di legge, non ci sono tempi, norme transitorie né risposta sull'applicazione ai contratti esistenti. Oggi questo scenario non va inserito nei calcoli.

Come calcolare il ROI di un leasehold con le regole attuali

• Dividete per la durata reale. Ripartite il costo della locazione sulla durata registrata residua (al massimo 30 anni), non sui 90 anni di una formula pubblicitaria.
• Non considerate garantito il rinnovo. Un nuovo proprietario del terreno è vincolato solo dai diritti reali della locazione: durata e canone. L'opzione di rinnovo non gli passa automaticamente.
• Verificate la clausola sugli eredi. La locazione è un diritto personale: di norma termina con la morte del conduttore, salvo diversa previsione espressa del contratto.
• Considerate i limiti. Non si può vendere, sublocare o dare in garanzia la locazione senza il consenso del proprietario.
• Il reddito da affitto dipende da molti fattori: posizione, società di gestione, stagione e stato dell'immobile. La promessa di un rendimento garantito è un campanello d'allarme, per noi e per voi.

Fatti chiave

• Terreno: uno straniero non può possedere terreni, ma può possedere un edificio e un'unità in un condominio registrato.
• Ville: il terreno si prende in locazione (fino a 30 anni) e l'edificio può appartenere separatamente allo straniero; il diritto sull'edificio non dura più del diritto sul terreno.
• Un cambio di proprietario non pone fine alla locazione (articolo 569), ma le opzioni di rinnovo e di acquisto non passano automaticamente al nuovo proprietario.
• Tutela dell'acquirente: i contratti di vendita in freehold nei progetti autorizzati rientrano negli standard contrattuali e nella tutela dei consumatori; i contratti di locazione no e sono redatti dal costruttore.
• Quota: quando la quota estera di un edificio è esaurita, il venditore spesso propone una locazione invece della proprietà. Verificate il tipo di diritto nel documento.
• Prestanome: possedere un terreno tramite un proprietario thailandese prestanome è illegale e ne rispondono entrambe le parti.

FAQ

La Thailandia ha approvato una legge sul lease di 99 anni?

No. Al 10.10.2026 nessun disegno di legge è stato approvato o presentato in parlamento. La durata massima di una locazione registrata è di 30 anni.

Si può registrare oggi una locazione di 99 anni?

No. Un contratto più lungo viene ridotto a 30 anni. Lo schema «30+30+30» resta giuridicamente una promessa di rinnovo, non un diritto per 90 anni.

Come cambierebbe il ROI se la riforma fosse approvata?

Il consumo annuo del valore della locazione scenderebbe da circa il 3,3% a circa l'1%. Ma è un'ipotesi: finché non c'è una legge, resta fuori dal calcolo.

La locazione si può trasmettere agli eredi?

Non di norma: la locazione termina con la morte del conduttore. Passa agli eredi solo se il contratto lo prevede espressamente.

La locazione va registrata?

Sì, se la durata supera i 3 anni. La registrazione avviene presso il Dipartimento del Territorio; senza di essa il contratto è tutelato in tribunale solo per i primi 3 anni.

Quali costi si pagano per registrare una locazione?

Una tassa dell'1% sul canone totale per tutta la durata più lo 0,1% di imposta di bollo. Il «key money» rientra nella base.

Conviene aspettare la riforma prima di comprare?

Aspettare senza una data ha poco senso. Pianificate l'operazione con le regole del 2026. Se volete una proprietà senza scadenza, valutate un appartamento in freehold entro la quota estera.

La scelta di un leasehold si basa su ciò che dicono oggi la legge e il contratto: 30 anni di durata registrata, le condizioni di rinnovo e la clausola sugli eredi. Il resto sono discussioni sul futuro che non sono ancora diventate un diritto.

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