Lease a 99 anni in Thailandia: come la riforma cambia il ROI degli investitori

Trent'anni. Per un secolo è stato questo il limite massimo di durata del leasehold immobiliare per gli stranieri in Thailandia, fissato dal Codice Civile e Commerciale del 1925. Oggi il regno si prepara a triplicare questo orizzonte temporale. Il passaggio a un leasehold di 99 anni non è una modifica cosmetica: è un cambiamento strutturale che ridefinisce l'economia di ogni transazione immobiliare.

Per gli investitori internazionali abituati al modello freehold di Dubai o dell'Europa, il tetto dei 30 anni è sempre stato il principale limite del mercato thailandese. Un orizzonte così breve imponeva un'amortizzazione accelerata, riduceva la valutazione bancaria del bene come garanzia e complicava la rivendita sul mercato secondario. La riforma elimina tutti e tre questi ostacoli contemporaneamente.

Risposta rapida

• La Thailandia sta preparando una riforma legislativa che porterà il leasehold massimo da 30 a 99 anni

• La modifica allinea la normativa thailandese agli standard di Singapore, Hong Kong e Londra, dove il leasehold di 99 anni è da tempo la norma

• Con un orizzonte di 99 anni, l'amortizzazione annua del valore del diritto di locazione scende dal 3,3% a circa l'1%, migliorando in modo significativo il calcolo del ROI

• L'obiettivo della riforma è attrarre capitali stranieri di lungo termine nel settore immobiliare e stimolare l'attività economica

• Per gli acquirenti di condomini in leasehold, il valore dell'immobile diventa comparabile a quello freehold, soprattutto nei primi 30-40 anni di possesso

• Secondo le stime di mercato, il valore degli immobili in leasehold potrebbe crescere del 15-25% dopo l'approvazione della legge

Fatti chiave

• Normativa attuale: gli articoli 537-571 del Codice Civile e Commerciale thailandese limitano il leasehold a 30 anni, con possibilità di rinnovo (ma il rinnovo non ha valore legale finché non viene registrato un nuovo contratto)

• Gli stranieri non possono possedere terreni direttamente in Thailandia: l'acquisto è possibile solo tramite leasehold, tramite la quota freehold di un condominio (fino al 49% della superficie dell'edificio) o tramite una società thailandese

• Singapore, Hong Kong e Regno Unito utilizzano il modello del leasehold a 99 anni come standard. A Londra, gli appartamenti con leasehold inferiore a 80 anni si vendono con uno sconto del 10-30% rispetto al prezzo di mercato

• Il rendimento medio degli affitti a Phuket si attesta al 5-7% annuo, a Koh Samui al 4-6%, a Bangkok al 4-5% (dati di mercato 2025-2026); secondo un'analisi di Bangkok Post basata su dati di Origin Property, il mercato residenziale di Phuket si sta orientando sempre più verso l'investimento, con rendimenti da locazione del 7-10% annuo e una crescita potenziale del capitale del 15-20% annuo

• Con un leasehold di 30 anni, l'investitore 'consuma' di fatto il 3,33% del valore del diritto di locazione ogni anno; con 99 anni questa cifra scende all'1,01%, aumentando il rendimento netto

• La riforma riguarda anche il settore commerciale: hotel, spazi retail e centri logistici, dove un orizzonte di locazione lungo è essenziale per il ritorno su investimenti di grandi dimensioni

• La Thailandia compete per gli investimenti con il Vietnam (massimo 50 anni di leasehold per stranieri) e l'Indonesia (fino a 80 anni tramite una combinazione di diritti)

FAQ

Quando entrerà in vigore la legge sul leasehold a 99 anni in Thailandia?

La data esatta non è ancora stata annunciata. La riforma è in fase di preparazione. Secondo proposte discusse anche in relazione all'aumento del tetto di proprietà dei condomini per stranieri dal 49% al 75%, l'approvazione è attesa tra il 2026 e il 2027, ma i tempi potrebbero variare.

Il leasehold a 99 anni si applicherà anche ai contratti già firmati?

Con alta probabilità, no. Generalmente le nuove norme si applicano ai contratti firmati dopo l'entrata in vigore della legge. I contratti attuali di 30 anni probabilmente richiederanno una rinegoziazione o un accordo aggiuntivo con il proprietario del terreno.

In cosa differisce il leasehold a 99 anni dalla piena proprietà (freehold)?

Il leasehold è un diritto d'uso, non di proprietà del terreno. Alla scadenza, l'immobile ritorna al proprietario del terreno. Tuttavia, con un orizzonte di 99 anni la differenza rispetto al freehold diventa minima in pratica: il valore attualizzato della 'coda' successiva ai 99 anni rappresenta meno dell'1% del prezzo attuale, con un tasso di sconto del 5%.

Come influenzerà il leasehold a 99 anni i prezzi immobiliari in Thailandia?

Si prevede un aumento dei prezzi degli immobili in leasehold, in particolare ville e case con terreno annesso. Il divario di prezzo tra leasehold e freehold, attualmente pari al 20-40%, dovrebbe ridursi al 5-15%.

Il leasehold a 99 anni potrà essere trasmesso in eredità?

Sì. Il leasehold in Thailandia viene trasmesso agli eredi nell'ambito della durata residua del contratto. Con 99 anni, gli eredi ricevono un bene con un termine residuo considerevole, rendendo l'acquisto più interessante per gli investitori con obiettivi familiari.

È necessario un avvocato thailandese per la registrazione del leasehold?

Assolutamente sì. I contratti di leasehold superiori a 3 anni devono essere registrati presso il Land Department. Senza registrazione, il contratto non ha valore legale nei confronti di terzi. Un avvocato indipendente verificherà le condizioni, i diritti di rinnovo e eventuali gravami sul terreno.

Quali tasse paga uno straniero per il leasehold in Thailandia?

Alla registrazione del leasehold si paga una tassa di registrazione dell'1% sull'importo totale dell'affitto per l'intera durata. Si applica inoltre un'imposta di bollo dello 0,1%. L'imposta annuale su terreni e edifici (Land and Building Tax) varia dallo 0,01% allo 0,3% del valore catastale, in base al tipo di utilizzo.

Conviene aspettare l'approvazione della legge o comprare adesso?

Se l'immobile viene venduto ai prezzi attuali del leasehold (con sconto rispetto al freehold), acquistare subito può essere più conveniente. Dopo l'approvazione della legge i prezzi aumenteranno. Tuttavia, è consigliabile strutturare il contratto in modo da prevedere la possibilità di estensione a 99 anni in caso di modifica normativa.

L'introduzione del leasehold a 99 anni è un segnale chiaro: la Thailandia sta competendo seriamente per attrarre capitali internazionali. Va inoltre notato che, secondo un'analisi di Bangkok Post basata su dati Juwai IQI, la domanda straniera resta solida nonostante il recente giro di vite sulle strutture nominee: a Phuket circa il 60% delle transazioni di ville di lusso coinvolge ancora acquirenti internazionali. Per gli investitori che da tempo osservano il mercato thailandese ma erano frenati dall'orizzonte temporale limitato, la finestra di opportunità si apre proprio ora. Una strategia prudente consiste nel bloccare i prezzi attuali prima che il mercato scontino integralmente gli effetti della riforma.

Fonte: Bangkok Post

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