99 лет аренды в Таиланде: реформы пока нет, как считать ROI инвестору

Обновлено 10.10.2026: законопроект о 99-летней аренде не принят и в парламент не внесён. Действует прежнее правило: максимальный зарегистрированный срок аренды недвижимости - 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда). Первая версия этой статьи описывала реформу как готовое решение. Это было неверно, спорные утверждения ниже исправлены. Подробнее о том, что в законе есть, а чего нет: «Квота 49%: почему иностранец платит 140 000 батов вместо 700».

Тридцать лет. Столько составляет максимальный срок аренды недвижимости в Таиланде, и в 2026 году он не изменился. Идея продлить его до 99 лет обсуждается на уровне предложений, но законом не стала. Для инвестора вывод простой: доходность считают по действующим правилам, а возможную реформу, если она когда-нибудь случится, воспринимают как бонус, а не как часть расчёта.

Быстрый ответ

• Закона о 99-летней аренде нет: законопроект не принят и не внесён в парламент
• Максимальный срок аренды - 30 лет; договор на больший срок «сжимается» до 30 лет
• Схема «30+30+30» - это первичная аренда плюс обещание продлить, закон продление не гарантирует
• Аренду дольше 3 лет обязательно регистрируют в Земельном департаменте, иначе в суде она защищена только на первые 3 года
• Регистрация аренды стоит 1% от арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора
• Собственность без срока (freehold) иностранцу доступна только на квартиру в кондоминиуме в пределах квоты 49% площади здания

Что изменилось бы, если бы реформу приняли

Расчёт ниже - гипотеза, а не прогноз. При сроке 30 лет стоимость права аренды «срабатывается» примерно на 3,3% в год (1/30). Если бы срок увеличили до 99 лет, эта доля снизилась бы примерно до 1% в год (1/99), и лизхолд по экономике приблизился бы к собственности. Но пока законопроекта нет, нет и сроков, переходных положений и ответа на вопрос, коснулись бы новые правила уже заключённых договоров. Закладывать такой сценарий в расчёт сегодня нельзя.

Как считать ROI лизхолда по действующим правилам

• Делите на реальный срок. Стоимость права аренды распределяйте на оставшийся зарегистрированный срок (не больше 30 лет), а не на 90 лет из рекламной формулы.
• Не считайте продление гарантированным. Новый собственник земли обязан исполнять только реальные арендные права: срок и размер платы. Опцион на продление к нему автоматически не переходит.
• Проверьте пункт о наследниках. Аренда - личное право: со смертью арендатора договор по умолчанию прекращается, если иное прямо не прописано в договоре.
• Учтите ограничения. Продать, сдать в субаренду или заложить право аренды без согласия собственника нельзя.
• Доход от сдачи зависит от множества факторов: локации, управляющей компании, сезона и состояния объекта. Обещание гарантированной доходности - красный флаг и для нас, и для вас.

Ключевые факты

• Земля: иностранец не может владеть землёй, но может владеть строением и квартирой в зарегистрированном кондоминиуме.
• Виллы: земля берётся в аренду (до 30 лет), строение может принадлежать иностранцу отдельно; право на строение «живёт» не дольше права на землю.
• Смена собственника не прекращает аренду (ст. 569 ГТК), но опционы на продление и выкуп к новому собственнику автоматически не переходят.
• Защита покупателя: договоры продажи freehold в лицензированных проектах подпадают под стандарты договора и защиту потребителей, договоры аренды под эти стандарты не подпадают и пишутся застройщиком.
• Квота: когда иностранная квота в здании исчерпана, продавец часто предлагает аренду вместо собственности. Проверяйте тип права в документе.
• Номинальные схемы: владение землёй через номинального тайского владельца незаконно, ответственность несут обе стороны.

Подробнее: аренда земли на 30 лет и покупка квартиры в лизхолд.

FAQ

Принят ли в Таиланде закон о 99-летней аренде?

Нет. На 10.10.2026 законопроект не принят и в парламент не внесён. Максимальный зарегистрированный срок аренды - 30 лет.

Можно ли сейчас зарегистрировать аренду на 99 лет?

Нет. Договор на больший срок «сжимается» до 30 лет. Конструкция «30+30+30» юридически остаётся обещанием продления, а не правом на 90 лет.

Как изменился бы ROI, если бы реформу приняли?

Годовое «срабатывание» стоимости права аренды снизилось бы примерно с 3,3% до 1%. Но это гипотеза: пока закона нет, в расчёт её не включают.

Можно ли передать аренду по наследству?

По умолчанию нет: аренда прекращается со смертью арендатора. Переход к наследникам возможен, только если это прямо прописано в договоре.

Нужна ли регистрация договора аренды?

Да, если срок больше 3 лет. Регистрация проходит в Земельном департаменте; без неё в суде договор защищён только на первые 3 года.

Какие сборы платят при регистрации аренды?

Сбор 1% от суммы арендной платы за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. В базу входят и «ключевые деньги».

Стоит ли ждать реформы перед покупкой?

Ждать без срока смысла мало. Планируйте сделку по правилам 2026 года. Если вам нужна собственность без срока, рассматривайте квартиру во фрихолд в пределах иностранной квоты.

Решение о лизхолде принимают по тому, что записано в законе и в договоре сегодня: 30 лет зарегистрированного срока, условия продления и пункт о наследниках. Всё остальное - разговоры о будущем, которые пока не стали правом.