Лізхолд-купівля кондомініуму в Таїланді: що насправді отримує іноземець

Що таке лізхолд кондомініуму

Коли іноземцю пропонують придбати квартиру в кондомініумі 'за лізхолдом', йдеться не про право власності, а про довгострокову оренду. Це принципово важливо розуміти з самого початку: тайське право не визнає оренду речовим правом або активом. За Цивільним і торговим кодексом (ЦТК, глави про оренду - §537-574) оренда є договором найму майна, прив'язаним до особи орендаря (lessee). Ви не отримуєте титул власності, ваше ім'я не вноситься до реєстру Земельного департаменту як власника, і розпоряджатися квартирою як своєю ви не можете.

Лізхолд часто виникає там, де іноземець стикається з квотою. Кондомініум, зареєстрований за Condominium Act (ред. 2008 р.), може перебувати в іноземній власності (фрихолд) не більше ніж на 49% від загальної житлової площі будівлі. Щонайменше 51% мають належати тайцям. Коли іноземна квота вичерпана - а в курортних проектах це поширена ситуація - забудовник пропонує решту 'тайських' юнітів іноземцям саме за схемою оренди.

Головне обмеження: 30 років за §540

Строк оренди нерухомості в Таїланді за законом не може перевищувати 30 років. Будь-який більший строк автоматично скорочується до 30 років на підставі §540 ЦТК. Це жорстке правило, обійти яке договором неможливо.

Звідси випливає найпоширеніша пастка лізхолдових контрактів - обіцянка продовження. У договорах часто прописують 'переважне право ще на 30 років' або одразу два-три послідовних контракти '3x30 = 90 років'. Юридично такі умови не забезпечені судовим захистом: вони суперечать §540. Включити їх можна - свобода договору це дозволяє, - але їх виконуваність у майбутньому не гарантована. Навіть якби суд визнав подібну умову, вона зобов'язувала б лише первісні сторони договору і не перейшла б автоматично до нового власника будівлі.

Що ви реально можете і чого не можете

Основне право лізхолдера - особисте право володіти конкретною квартирою протягом зареєстрованого строку. З цього випливає низка обмежень:

• Продаж/переуступка. Самостійно продати оренду неможливо. Переуступка (assignment) є тристоронньою угодою між власником, поточним орендарем і новим орендарем. Без згоди та участі зареєстрованого власника реєстрація переуступки в Земельному департаменті неможлива.
• Суборенда. За загальним правилом найму майна суборенда заборонена. Здавати квартиру можна лише якщо право суборенди прямо прописане в договорі (співвідноситься з §544 ЦТК про суборенду за згодою наймодавця).
• Право голосу. Голоси на загальних зборах власників кондомініуму залишаються у власника юніту, а не переходять до орендаря (якщо інше спеціально не обумовлено). На практиці це означає, що забудовник, утримуючи велику кількість зданих в оренду юнітів, контролює збори - зокрема з питань управління та розміру внесків, у яких він має фінансовий інтерес.

Спадкування - найболючіший пункт

Власник-іноземець за фрихолдом може заповісти квартиру іншому іноземцю. З орендою інакше. Оренда є договірним правом, і за нормами найму майна договір припиняється зі смертю орендаря (позиція підтверджена Верховним судом Таїланду). Право володіння вмирає разом з людиною.

Запам'ятайте формулу: зміна власника будівлі не припиняє оренду, а смерть орендаря - припиняє. До договору можна і потрібно включати 'застереження про правонаступництво' (succession clause), але воно не дає спадкоємцям повної гарантії: якщо спадкоємця зазначено в контракті, шанс зберегти оренду є, але це слабше, ніж перехід повноцінної власності у спадщину.

Витрати: що лягає на орендаря

Формально внески до юридичної особи кондомініуму (sinking fund, регулярні збори на утримання та управління, спеціальні збори на великий ремонт) є обов'язком власника. Але в лізхолд-договорах їх майже завжди перекладають на орендаря, причому без повернення після закінчення строку.

Показовий приклад: якщо на 27-му році оренди збори вирішать провести капітальну модернізацію будівлі, орендар зобов'язаний сплатити частку власника, хоча йому залишилося лише 3 роки, - інакше договір можуть розірвати за порушення.

Окрема стаття - податок. Лізхолдова квартира (на відміну від житла, яке займає власник) оподатковується орендним податком 12,5% від фактичної або оціночної річної ставки оренди (береться більша величина). Для квартири за 4 млн батів це близько 16 000 батів на рік, і платить зазвичай орендар. При реєстрації оренди стягується реєстраційний збір 1,1% від повної суми оренди.

Лізхолд проти фрихолду: порівняння

Важливий нюанс: продаж фрихолду в проекті є 'контрольованим державою' видом діяльності, договори зобов'язані відповідати мінімальним стандартам і закону про захист прав споживачів. Здача тих самих юнітів в оренду іноземцям під це регулювання не підпадає, тому лізхолд-контракти складаються насамперед в інтересах продавця.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Чи зареєстрований кондомініум за Condominium Act - або це ліцензований апарт-комплекс без статусу кондо (правовий режим зовсім інший).
• Чи вичерпана іноземна квота 49% - можливо, є вільний фрихолд, і оренда не потрібна.
• Строк оренди - він не може перевищувати 30 років; не вірте схемам '30+30+30'.
• Застереження про продовження - оцінюйте його як побажання, а не гарантію; продовження потребує нового договору з новою платою.
• Застереження про правонаступництво - чи є воно і хто зазначений спадкоємцем.
• Хто платить sinking fund, збори кондомініуму, спеціальні внески та податок 12,5% - і чи є у власника право розірвати договір за несплату.
• Право суборенди - чи прописано його явно, якщо плануєте здавати.
• Хто є зареєстрованим власником юніту і чи реально він здатний виконати обіцянки (особливо у разі банкрутства забудовника).
• Реєстрація в Земельному департаменті - без неї довгострокова оренда не захищена повною мірою.