Договори з забудовником у Таїланді: як захистити права покупця

Два типи забудови - різний рівень захисту

У Таїланді проекти поділяються на дві великі групи, і від того, до якої належить ваш об'єкт, безпосередньо залежить, наскільки закон буде на вашому боці.

• Ліцензовані проекти. Це кондомініуми, зареєстровані за Condominium Act B.E. 2522 (1979) зі змінами, а також великі житлові селища, що підпадають під Land Allocation Act (Закон про розподіл землі під забудову). Такі проекти проходять державне погодження, отримують дозволи і зобов'язані використовувати договори, форма яких затверджена міністерськими регламентами.
• Приватні забудови. Невеликі вілли та апартаменти, які не отримують повноцінної ліцензії. Тут будівельні норми дотримуються 'за доброю волею' забудовника, а покупець має значно менше законодавчих важелів.

Головний практичний висновок: ліцензований кондомініум сам по собі надає покупцю більше гарантій, оскільки закон встановлює мінімальні стандарти договору і підключає норми про захист прав споживачів (Consumer Protection Act B.E. 2522).

Де працює захист споживача, а де ні

Тут є пастка, про яку іноземці дізнаються надто пізно. Стандарти договору та споживчий захист застосовуються до договорів купівлі-продажу у freehold (повна власність) - тобто до тих квотних юнітів, які іноземець має право придбати у власність у межах 49% площ будівлі (Condominium Act §19 bis).

А от договори leasehold (довгострокова оренда) під ці стандарти не підпадають узагалі. Їх пише сам забудовник, і пише так, щоб продати. Звідси обіцянки, які на папері виглядають надійно, а насправді - ні.

Класичний приклад - 'оренда на 90 років' через опціони продовження. За тайським правом оренда нерухомості (hire of property, ЦК Таїланду §540) реєструється і примусово виконується максимум на 30 років. Усе, що понад це, - лише договірні обіцянки продовжити, які юридично не гарантовані і залежать від доброї волі (або платоспроможності) орендодавця в майбутньому.

Крім того, тайське орендне право загалом написане на користь орендодавця: розвиненого захисту орендаря, як у Європі, тут немає. Будь-який захист лізингоодержувача потрібно окремо прописувати у структурі договору.

Freehold або leasehold: порівняння

Гроші з-за кордону: правило FET

Щоб оформити freehold-юніт на іноземця, необхідно підтвердити, що кошти надійшли з-за кордону в іноземній валюті. Банк видає довідку Foreign Exchange Transaction (FET-форма, раніше Tor Tor 3) на суму від еквіваленту 50 000 USD за переказ. Без цього документа Земельний департамент не зареєструє перехід права власності на квотний юніт. Тому перекази плануйте заздалегідь, зазначаючи у призначенні платежу мету (purchase of condominium unit + адреса).

Етапи договірних відносин і ризики off-plan

Покупка на стадії будівництва (off-plan) майже завжди відбувається за ланцюжком:

1. Резерваційна угода (reservation) із завдатком - фіксує юніт і ціну. Тут важливо розуміти, чи повертається завдаток.
2. Основний договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement) з графіком платежів, прив'язаним до стадій будівництва.
3. Передача та реєстрація титулу у Земельному департаменті.

Головні ризики off-plan: затягування строків здачі, відхилення готового об'єкта від проекту, зміна площі, недобудова та банкрутство забудовника. Тайське законодавство не передбачає обов'язкового ескроу для всіх проектів - Escrow Act B.E. 2551 (2008) існує, але застосовується добровільно. Тому кошти покупця найчастіше безпосередньо фінансують будівництво, а не перебувають на захищеному рахунку.

Гарантії та дефекти

У ліцензованих кондо стандартна форма договору передбачає гарантійні зобов'язання забудовника: зазвичай це період усунення прихованих дефектів конструкції та інженерних систем. У приватних проектах гарантія - це лише те, що ви самі пропишете у договорі. Фіксуйте перелік оздоблення, обладнання, строки усунення недоліків і порядок приймання письмово.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Тип проекту: ліцензований кондо або приватна забудова. Від цього залежить рівень захисту.
• Форма права: freehold у межах квоти 49% або leasehold. Пам'ятайте: 30 років - реальна межа реєстрованої оренди.
• Землю під проектом: не сільськогосподарська і не природоохоронна зона; наявність дозволу на будівництво та права забудовника на землю.
• Чистоту титулу: актуальний витяг із Земельного департаменту, відсутність обтяжень та іпотек на будівлі.
• Графік платежів: прив'язка траншів до реальних стадій будівництва, а не до календаря.
• Умови завдатку: за яких обставин він повертається.
• Строки здачі та санкції за прострочення забудовника (пені, право на розірвання і повернення коштів).
• Гарантію на дефекти: строк і порядок усунення.
• FET-форму: банк готовий видати її на кожен переказ для freehold-реєстрації.
• Переклад договору: тайська версія має пріоритет - засвідчений переклад і незалежний юрист обов'язкові.

Перед підписанням будь-якого договору залучіть незалежного тайського юриста, не пов'язаного із забудовником, і проводьте комплексну перевірку (due diligence) об'єкта та компанії-забудовника.