Зареєстрований кондомініум та 'апартаменти' в Таїланді: у чому різниця

Чому слово 'апартаменти' нічого не говорить

На тайському ринку покупець з України постійно стикається з двома словами - 'кондомініум' та 'апартаменти'. У рекламі їх часто вживають як синоніми, однак з точки зору закону це різні речі. Різниця не в розмірі, дизайні чи поверховості будівлі, а в одному простому факті: чи зареєстрована будівля за Законом про кондомініуми (Condominium Act B.E. 2522, 1979).

Якщо зареєстрована - ви можете стати повноправним власником конкретного юніту, отримати окремий титул і (як іноземець) оформити квартиру у freehold. Якщо ні - ви купуєте не право власності, а в кращому разі право користування за договором оренди у власника будівлі. Зовні обидва об'єкти можуть виглядати однаково, тому перевіряти статус необхідно за документами, а не 'на око'.

Що таке зареєстрований кондомініум

Зареєстрований кондомініум - це будівля, яку забудовник офіційно переніс під дію Condominium Act та поставив на облік у Земельному департаменті. Юридичні наслідки цього статусу:

• На кожен юніт видається окремий титул власності - Unit Title Deed (тайськ. 'нор сор'/чанот на юніт), де зазначені площа квартири та частка у спільному майні.
• Покупець стає власником (freehold), а не орендарем. Право є безстроковим, успадковується і вільно відчужується.
• Діє квота для іноземців: до 49% загальної площі, що продається, будівлі може належати нерезидентам у freehold. Решта оформлюється на тайців або на тайські структури.
• Управління будинком здійснює юридична особа кондомініуму (juristic person) зі статутом, виборним комітетом і загальними зборами. Розмір внесків на утримання (maintenance fee) та фонду капітального ремонту (sinking fund) затверджують власники, а не забудовник одноосібно.

Саме freehold-юніт у зареєстрованому кондомініумі є єдиним способом для іноземця законно володіти житлом у Таїланді на праві власності - без оренди і без номінальних тайських структур.

Що зазвичай приховується за 'апартаментами'

'Apartment building', не зареєстрований за Condominium Act, юридично залишається єдиним об'єктом одного власника - компанії або фізичної особи. Окремих титулів на квартири там немає і бути не може. Тому продати такий юніт 'у власність' неможливо - його передають за договором оренди (lease) частини будівлі.

Що це означає на практиці:

• Ви отримуєте право користування на строк, а не право власності. Максимальний строк оренди житлової нерухомості за Цивільним та торговим кодексом (CCC §540) - 30 років; усе, що обіцяється 'понад' (продовження ще на 30+30), - це лише договірне зобов'язання, яке не є речовим правом і не гарантоване законом.
• Управління, тарифи та внески визначає власник будівлі, а не збори мешканців. Демократичних механізмів кондомініуму тут немає.
• Договір оренди нерідко складається на користь орендодавця: трапляються умови про припинення оренди зі смертю орендаря і про неможливість успадкування, а також про необхідність згоди власника на будь-яку переуступку.

Реєстрація оренди - критичний момент

Навіть коректний договір оренди потребує реєстрації. За CCC §538 оренда нерухомості на строк понад три роки є дійсною лише в частині, оформленій письмово та зареєстрованій у Земельному офісі. Якщо 30-річний договір не зареєстрований, він захищає орендаря лише перші 3 роки - решта юридично 'висить у повітрі'.

Окремо варто застерегти від підміни документів: домова книга (тхабіан баан, 'house book') - це реєстраційний обліковий документ за адресою, а не підтвердження права власності. Її іноді видають за 'титул', що не відповідає дійсності.

Гроші з-за кордону: FET / Tor Tor 3

При купівлі freehold-юніту іноземцю важливо правильно завести кошти. Для реєстрації права власності Земельний департамент вимагає довести, що валюта надійшла з-за кордону. Підтвердженням слугує сертифікат іноземної валюти - Foreign Exchange Transaction (FET) form, раніше відомий як Tor Tor 3 (ТТ3). Банк видає його при вхідному переказі від певної суми. Без FET оформити іноземну квоту в кондомініумі не вийде. Для орендних 'апартаментів' ця вимога не застосовується - там немає переходу права власності.

Порівняння

Що перевірити / на що звернути увагу

• Статус будівлі. Попросіть підтвердження реєстрації за Condominium Act та номер справи в Земельному департаменті - це перше, що визначає суть угоди.
• Документ на юніт. Для кондомініуму - окремий Unit Title Deed з площею та часткою у спільному майні. 'Домова книга' титулом не є.
• Іноземна квота. Уточніть, чи залишається в будівлі вільний ліміт freehold у межах 49%, та зафіксуйте це письмово.
• Якщо це оренда. Вивчіть строк, умови продовження, успадкування та переуступки; перевірте, що договір буде зареєстрований у Земельному офісі (інакше захист - лише 3 роки).
• Управління та внески. У кондомініумі - хто входить до juristic person, розмір maintenance fee та sinking fund. В 'апартаментах' - хто і як змінює тарифи.
• Кошти. Для freehold заздалегідь узгодьте з банком отримання FET (Tor Tor 3) на вхідний переказ.
• Юрист. Перед завдатком замовте незалежну юридичну перевірку об'єкта та продавця - статус і обтяження видно лише за документами Земельного департаменту.