Ціна кондомініуму за корисну площу та коригування при обмірі

Чому ціна квартири залежить від методики розрахунку площі

У Таїланді вартість квартири в кондомініумі майже завжди прив'язана до площі: у договорі зазначається ціна за один квадратний метр, а підсумкова сума - це ставка, помножена на метраж. Через це ключовим стає питання, яку саме площу забудовник бере за основу. Від методики обміру безпосередньо залежить, скільки ви платите і за що.

Головна пастка полягає в тому, що 'площа, яка продається' (saleable area), і реальний простір, яким ви користуєтеся всередині стін, - це не одне й те саме. Різниця може сягати кількох квадратних метрів, а в грошовому еквіваленті - помітної суми.

Що входить до площі, яка продається

Відповідно до Закону про кондомініуми (Condominium Act, глава II) межі приватної власності на юніт визначаються особливим чином, і обмір для цілей продажу зазвичай здійснюється по центру стін, що не належать до спільного майна. Це означає таке:

• Зовнішні (фасадні) стіни будівлі - спільне майно кондомініуму (common property). Вони належать усім власникам спільно через юридичну особу кондомініуму.
• Стіни між сусідніми квартирами - приватна власність, поділена між власниками суміжних юнітів.
• Тому до площі, що продається, часто потрапляє половина товщини суміжної стіни, а іноді й частина простору, яким ви фактично не користуєтеся.
• Постійно закріплене обладнання на фасаді (наприклад, зовнішній блок кондиціонера на зовнішній стіні) належить до спільного майна, а не до вашого юніту.

З цього випливає, що 'корисна площа' (те, що можна реально виміряти рулеткою по підлозі всередині квартири) зазвичай менша за ту цифру, за яку ви платите.

Види площі: на що звертати увагу в договорі

Головне правило: завжди уточнюйте, за якою методикою зазначено метраж у договорі та чи збігається він із площею, яку буде вписано до свідоцтва про право (юніт-титул, що видається Земельним департаментом після реєстрації кондомініуму).

Як працює коригування ціни

Оскільки точний метраж до завершення будівництва невідомий, договори купівлі на стадії будівництва (off-plan) майже завжди містять застереження про коригування ціни за підсумками фінального обміру. Логіка така:

• У договорі фіксується ціна за квадратний метр і попередня площа.
• Після завершення будівлі проводиться офіційний обмір для оформлення юніт-титулу.
• Якщо фактична площа більша за заявлену - покупець доплачує різницю за тією самою ставкою.
• Якщо менша - забудовник повертає переплату або зменшує залишок платежу.

Важливо перевірити, чи є в договорі допуск (tolerance) - поріг, у межах якого розбіжність не перераховується. Зазвичай це 1-5%. Формулювання, вигідне для покупця: перерахунок діє в обидва боки, а при відхиленні понад певний відсоток (наприклад, понад 5%) покупець має право відмовитися від угоди та повернути сплачене. Якщо застереження одностороннє (доплата передбачена, а повернення - ні) - це сигнал до переговорів.

З точки зору загального права купівлі-продажу (Цивільний і торговий кодекс, CCC §453 і далі) продавець зобов'язаний передати річ відповідно до договору; продаж 'за мірою і вагою' передбачає коригування ціни при розбіжності кількості. Тому застереження про перерахунок - не примха забудовника, а нормальний механізм, що захищає обидві сторони при чесній редакції.

Зв'язок із квотою 49% та оплатою з-за кордону

Ціна і площа безпосередньо впливають на іноземну угоду ще в двох аспектах:

• Квота 49%. Іноземці можуть володіти в сукупності не більше ніж 49% від загальної площі, що продається, усіх юнітів кондомініуму (Condominium Act). Менеджмент повинен підтвердити, що на момент реєстрації в іноземній квоті є місце саме під вашу площу.
• Ввезення коштів з-за кордону. Гроші на купівлю мають надійти до Таїланду в іноземній валюті та бути конвертовані в бати, після чого банк видає Foreign Exchange Transaction form (FET, раніше Tor Tor 3). Ця довідка є обов'язковою для реєстрації іноземного права в Земельному департаменті, і сума в ній має покривати фактичну ціну юніту. Якщо внаслідок коригування ціна зросла, потрібно буде довести кошти та отримати FET на повну суму.

Що перевірити і на що звернути увагу

• За якою методикою зазначено площу (saleable / usable) і чи збігається цифра договору з майбутнім юніт-титулом.
• Чи є застереження про коригування ціни і чи діє воно в обидва боки (доплата і повернення).
• Яким є допуск (tolerance) і чи маєте ви право розірвати договір при відхиленні понад поріг (наприклад, більше 5%).
• Як враховуються балкон, тераса і площа під зовнішнім блоком кондиціонера.
• Чи підтверджено наявність місця в іноземній квоті 49% саме під вашу площу.
• Чи є сума введених коштів і сума у формі FET достатньою для фінальної (скоригованої) ціни.
• Запросіть у забудовника фінальний план обміру до підписання акта приймання та реєстрації права.