Валютне регулювання при купівлі нерухомості в Таїланді: як ввезти гроші та підтвердити їх походження

Навіщо валютні правила важливі саме покупцю нерухомості

Для іноземця, який купує квартиру в кондомініумі, валютне регулювання - це не бюрократична формальність, а умова, від якої безпосередньо залежить сама можливість оформити власність. Тайське законодавство (Condominium Act B.E. 2522, §19) допускає іноземну власність на квартиру лише в межах квоти 49% від загальної площі будівлі і лише за умови, що гроші на купівлю надійшли з-за кордону в іноземній валюті та були обміняні на бати всередині країни. Без документального підтвердження цього факту Земельний департамент (Land Department) відмовить у реєстрації права.

Тому розуміти, як влаштовано ввезення та обмін валюти, необхідно ще до переказу першого платежу забудовнику.

Хто здійснює нагляд і на якій підставі

Валютний контроль у Таїланді спирається на Exchange Control Act (B.E. 2485) та Ministerial Regulation No. 13 (B.E. 2497). Міністерство фінансів делегувало адміністрування Банку Таїланду (Bank of Thailand), а на практиці всі операції проходять через комерційні банки та ліцензованих небанківських учасників - обмінні пункти, агентів грошових переказів і уповноважені компанії. Будь-яка операція поза цим колом потребує індивідуального дозволу уповноваженої посадової особи.

Для покупця це означає просте правило: гроші мають зайти до країни через банк із валютною ліцензією, який і оформить необхідний документ.

Головний документ - FET (колишня форма Tor.Tor.3)

Ключовий документ для іноземного покупця - Foreign Exchange Transaction Form (FET), яку раніше називали Tor.Tor.3 (Тор.Тор.3). Це банківське підтвердження того, що певна сума іноземної валюти надійшла з-за кордону та була конвертована в тайські бати.

Кілька практичних моментів:

• Банк зобов'язаний видати окрему FET на кожне надходження від встановленого порогу. Історично поріг оформлення становив еквівалент 50 000 USD; на менші суми банк видає лист-підтвердження (credit advice / bank letter), який Земельний департамент також приймає.
• У призначенні платежу має бути зазначено, що переказ призначено для купівлі нерухомості (наприклад, 'to purchase condominium unit'). Це спрощує випуск FET і знімає питання під час реєстрації.
• Отримувач і платник. Ідеально, коли гроші надходять на ім'я самого покупця. Якщо кошти надходять безпосередньо забудовнику, FET оформлюється на забудовника, але в ній має фігурувати ім'я іноземного покупця - інакше документ не пов'яже гроші з конкретною особою.
• Сума в FET має покривати вартість квартири. Земельний департамент звіряє валютну суму з ціною за договором.

Ввезення, декларування та репатріація

Самі по собі обмеження на ввезення валюти є м'якими, проте існують певні формальності:

• Переказати або ввезти іноземну валюту до Таїланду можна без ліміту за сумою.
• При ввезенні готівкової іноземної валюти на суму понад 20 000 USD (або еквівалента) її необхідно задекларувати на митниці.
• Тайські бати дозволено вивозити без дозволу: до 500 000 THB до суміжних країн і до 50 000 THB до інших.
• Той, хто отримує валюту з-за кордону, у загальному випадку зобов'язаний протягом 360 днів продати її уповноваженому банку або зарахувати на валютний рахунок. Виняток - іноземці, які перебувають у країні не більше трьох місяців, дипломати та співробітники міжнародних організацій.
• Внесення готівкової валюти на валютний рахунок обмежено 10 000 USD на особу на день.

Виведення грошей після продажу

Валютний режим Таїланду влаштовано симетрично: законно ввезені інвестиції можна так само законно вивести. Репатріація коштів від продажу нерухомості дозволена за умови пред'явлення документів, що підтверджують угоду, - насамперед тієї самої FET (або банківського листа), яким оформлювалося первісне ввезення, а також договору та документів про продаж. Тому FET варто зберігати весь строк володіння: без неї довести 'іноземне' походження грошей і безперешкодно вивести виручку буде значно складніше.

Порівняння: що підходить під квоту іноземця

Головний критерій один: для іноземної власності на квартиру гроші мають надійти з-за кордону у валюті та бути обміняні на бати всередині Таїланду.

Кілька слів про структуру купівлі

Описаний валютний механізм застосовується саме до купівлі квартири в кондомініумі у особисту власність (freehold) у межах квоти 49%. За інших схем - довгострокова оренда (lease) відповідно до §540 Цивільного і торгового кодексу (CCC) строком до 30 років або купівля через тайську компанію - вимоги до підтвердження ввезення валюти можуть відрізнятися, а у випадку з компанією додаються власні правила. Це окрема тема, проте її варто враховувати при виборі структури угоди.

Що перевірити та на що звернути увагу

• Переказуйте гроші з-за кордону в іноземній валюті та конвертуйте їх у бати вже в тайському банку - не надсилайте відразу бати.
• Перевірте, що в призначенні платежу зазначено купівлю нерухомості та фігурує ім'я покупця.
• Одразу запитайте у банку FET (для сум від ~50 000 USD) або банківський лист для менших надходжень.
• Переконайтеся, що сумарна сума за FET покриває ціну квартири за договором.
• При ввезенні готівки понад 20 000 USD - обов'язкова декларація на митниці.
• Зберігайте FET і банківські довідки весь строк володіння - вони знадобляться для виведення грошей після продажу.
• Звіряйте деталі з конкретним банком: внутрішні пороги та формулювання у банків можуть різнитися.