Квота 49% та купівля кондомініуму іноземцем у Таїланді: як це працює

Чому саме кондомініум

Для іноземця в Таїланді кондомініум - це найпростіший шлях стати повноцінним власником нерухомості. Іноземець за загальним правилом не може володіти землею, однак закон робить виняток для квартир у зареєстрованих кондомініумах: їх можна оформити у повну приватну власність (freehold) на ім'я нерезидента. Це прямо передбачено Законом про кондомініуми (Condominium Act B.E. 2522 / 1979 р. з наступними змінами, чинна редакція - Act No. 4, B.E. 2551 / 2008 р.).

Ключова умова - будівля має бути юридично зареєстрована саме як кондомініум у Земельному департаменті (Land Department). Не кожен житловий комплекс має цей статус. Будинок, оформлений як звичайна багатоквартирна споруда (apartment) без реєстрації за Condominium Act, не надає іноземцю права на freehold-квартиру, і угода матиме принципово інший характер.

Що таке кондомініум за законом

Закон визначає кондомініум як будівлю, яку можна поділити на окремі одиниці (units) з індивідуальною власністю при збереженні спільного майна (common property). Мінімальної висоти, площі чи поверховості закон не вимагає - важлива сама можливість розподілу прав.

Юридично власність у кондомініумі складається з двох частин:

• Приватна власність (unit) - простір самої квартири, яким власник розпоряджається одноосібно.
• Частка у спільному майні (common property) - земля під будівлею, фундамент, несучі конструкції, сходи, ліфти, коридори, басейн, парковка. Ця частка є невіддільною від квартири і переходить разом із нею.

Розмір частки у спільному майні фіксується при реєстрації будівлі через так званий ownership ratio - пропорцію, що розраховується зазвичай від площі квартири. Від цієї частки залежать і ваш голос на загальних зборах власників, і розмір внесків на утримання (common area fee).

Кожним зареєстрованим кондомініумом управляє юридична особа - Condominium Juristic Person (ніті буккон ачакан акан чут сан), яка відповідає за утримання спільних зон і веде реєстр власників.

Головне правило: квота 49%

Закон обмежує сукупну частку іноземної власності в кожній окремій будівлі. У період з 1999 по 2004 рік для деяких об'єктів тимчасово допускалося до 100% іноземного володіння, однак згодом правило повернули до попереднього ліміту.

Нині діє норма: іноземці у сукупності можуть володіти не більш ніж 49% від загальної площі всіх квартир (aggregate unit space) в одній будівлі кондомініуму. Решта - щонайменше 51% - має належати тайським фізичним або юридичним особам.

Важливі нюанси цього правила:

• Квота обчислюється за площею, а не за кількістю квартир. 49% - це сума квадратних метрів, а не '49 квартир зі 100'.
• Квота прив'язана до конкретної будівлі, а не до всього проєкту. В одному комплексі з кількох корпусів в одній будівлі foreign quota може бути вичерпана, а в сусідній - вільна.
• Коли іноземна квота вибрана, квартири, що залишилися, продаються іноземцям вже не у freehold, а через альтернативні схеми.

Foreign quota та Thai quota: порівняння

Якщо квартира, що вас цікавить, належить до Thai quota, іноземцю її у freehold не оформлять. На практиці в таких випадках використовують довгострокову оренду (leasehold, зазвичай 30 років з можливістю продовження, ст. 540 Цивільного і торгового кодексу - CCC §540) або купівлю через тайську компанію. Обидві схеми складніші і несуть окремі ризики, їх варто розглядати окремо.

Кошти мають надійти з-за кордону: FET / Tor.Tor.3

Щоб оформити квартиру у freehold у межах іноземної квоти, недостатньо просто здійснити оплату. Закон вимагає документально підтвердити, що вся сума купівлі переказана до Таїланду з-за кордону в іноземній валюті та конвертована в бати вже всередині країни.

Підтверджувальний документ - Foreign Exchange Transaction form (FET), раніше відомий як Tor.Tor.3 (ธ.ต.3). Банк видає його при вхідному валютному переказі на суму від встановленого порогу. Без FET Земельний департамент не зареєструє перехід права на іноземця.

Практичні вимоги до переказу:

• Призначення платежу має прямо вказувати на купівлю квартири (наприклад, 'purchase of condominium unit').
• Отримувачем переказу доцільно зазначати самого покупця-іноземця (або його рахунок у Таїланді), щоб ім'я у FET збігалося з ім'ям майбутнього власника.
• Сума переказів має покривати повну ціну квартири; краще перевести з запасом на супутні витрати.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Статус будівлі. Переконайтеся, що об'єкт зареєстровано як кондомініум за Condominium Act, а не як звичайний apartment. Запросіть реєстраційні дані в Land Department.
• Foreign quota. До внесення завдатку отримайте від забудовника або керуючої компанії актуальну довідку про те, що квартира належить до іноземної квоти і квота 49% по цій будівлі не вичерпана.
• Title та обтяження. Перевірте повний титул (Chanote), відсутність іпотек та арештів, а також заборгованостей попереднього власника за common fee - борги 'висять' на квартирі.
• FET / Tor.Tor.3. Плануйте переказ коштів з-за кордону заздалегідь і з правильним призначенням платежу; зберігайте всі банківські документи.
• Спільне майно та внески. Уточніть ownership ratio, розмір щомісячних внесків і наявність sinking fund.
• Юрособа кондомініуму. Перевірте, що Condominium Juristic Person реально функціонує і веде реєстр власників.
• Thai quota. Якщо квартира в тайській квоті, freehold неможливий - заздалегідь оцініть leasehold (CCC §540) як альтернативу.