Bail de 99 ans en Thaïlande : pas de réforme à ce jour, comment calculer le ROI

Mis à jour le 10.10.2026 : aucun projet de loi sur le bail de 99 ans n'a été adopté ni déposé au parlement. La règle existante s'applique toujours : la durée maximale d'un bail immobilier enregistré est de 30 ans (article 540 du Code civil et commercial thaïlandais). Une version précédente de cet article présentait la réforme comme acquise. C'était inexact, et les affirmations contestables ci-dessous ont été corrigées. Pour savoir ce que la loi prévoit ou non, voir Quota de 49 % en Thaïlande : pourquoi un étranger paie 140 000 THB au lieu de 700.

Trente ans. C'est la durée maximale d'un bail immobilier en Thaïlande, et elle n'a pas changé en 2026. L'idée de la porter à 99 ans est discutée au stade de propositions, mais elle n'est pas devenue loi. Pour un investisseur, la conclusion est simple : on calcule la rentabilité selon les règles en vigueur, et une éventuelle réforme, si elle arrive un jour, est un bonus et non une partie du calcul.

Réponse rapide

• Il n'existe pas de loi sur le bail de 99 ans : aucun projet n'a été adopté ni déposé au parlement
• La durée maximale d'un bail est de 30 ans ; un contrat plus long est ramené à 30 ans
• Le schéma « 30+30+30 » est un bail initial assorti d'une promesse de renouvellement, que la loi ne garantit pas
• Un bail de plus de 3 ans doit être enregistré au Département foncier ; sinon, il n'est opposable en justice que pour les 3 premières années
• L'enregistrement coûte 1 % du loyer total sur toute la durée, plus 0,1 % de droit de timbre
• La pleine propriété sans limite de durée (freehold) n'est accessible à un étranger que pour un appartement en copropriété, dans la limite du quota de 49 % de l'immeuble

Ce qui changerait si la réforme était adoptée

Le calcul ci-dessous est une hypothèse, pas une prévision. Avec un bail de 30 ans, la valeur du droit au bail s'épuise d'environ 3,3 % par an (1/30). Si la durée passait à 99 ans, cette part tomberait à environ 1 % par an (1/99), et le leasehold se rapprocherait économiquement de la propriété. Mais tant qu'il n'y a pas de projet de loi, il n'y a ni calendrier, ni dispositions transitoires, ni réponse sur l'application aux contrats existants. Ce scénario ne doit pas entrer dans vos calculs aujourd'hui.

Comment calculer le ROI d'un leasehold selon les règles actuelles

• Divisez par la durée réelle. Répartissez le coût du bail sur la durée enregistrée restante (30 ans au maximum), et non sur les 90 ans d'une formule commerciale.
• Ne considérez pas le renouvellement comme acquis. Un nouveau propriétaire du terrain n'est tenu que par les droits réels du bail : la durée et le loyer. L'option de renouvellement ne lui est pas transmise automatiquement.
• Vérifiez la clause sur les héritiers. Le bail est un droit personnel : par défaut, il prend fin au décès du locataire, sauf stipulation expresse du contrat.
• Tenez compte des restrictions. Vous ne pouvez pas vendre, sous-louer ou donner en garantie le bail sans l'accord du propriétaire.
• Les revenus locatifs dépendent de nombreux facteurs : emplacement, société de gestion, saison et état du bien. Une promesse de rendement garanti est un signal d'alarme, pour nous comme pour vous.

Faits clés

• Terrain : un étranger ne peut pas posséder de terrain, mais peut posséder une construction et un appartement dans une copropriété enregistrée.
• Villas : le terrain est loué (jusqu'à 30 ans) et la construction peut appartenir séparément à l'étranger ; le droit sur la construction ne dure pas plus longtemps que le droit sur le terrain.
• Un changement de propriétaire ne met pas fin au bail (article 569), mais les options de renouvellement et d'achat ne passent pas automatiquement au nouveau propriétaire.
• Protection de l'acheteur : les contrats de vente en freehold dans les projets agréés relèvent des normes contractuelles et de la protection des consommateurs ; les contrats de bail n'en relèvent pas et sont rédigés par le promoteur.
• Quota : lorsque le quota étranger d'un immeuble est épuisé, le vendeur propose souvent un bail au lieu de la propriété. Vérifiez le type de droit dans le document.
• Prête-noms : détenir un terrain via un propriétaire thaïlandais prête-nom est illégal, et les deux parties en sont responsables.

FAQ

La Thaïlande a-t-elle adopté une loi sur le bail de 99 ans ?

Non. Au 10.10.2026, aucun projet de loi n'a été adopté ni déposé au parlement. La durée maximale d'un bail enregistré est de 30 ans.

Peut-on enregistrer aujourd'hui un bail de 99 ans ?

Non. Un contrat plus long est ramené à 30 ans. Le schéma « 30+30+30 » reste juridiquement une promesse de renouvellement, et non un droit sur 90 ans.

Comment le ROI changerait-il si la réforme était adoptée ?

L'épuisement annuel de la valeur du bail passerait d'environ 3,3 % à environ 1 %. Mais c'est une hypothèse : tant qu'il n'y a pas de loi, elle reste hors du calcul.

Un bail peut-il être transmis aux héritiers ?

Pas par défaut : le bail prend fin au décès du locataire. Il ne passe aux héritiers que si le contrat le prévoit expressément.

Le bail doit-il être enregistré ?

Oui, si sa durée dépasse 3 ans. L'enregistrement se fait au Département foncier ; sans lui, le contrat n'est opposable en justice que pour les 3 premières années.

Quels frais paie-t-on pour enregistrer un bail ?

Des frais de 1 % du loyer total sur toute la durée, plus 0,1 % de droit de timbre. Le « key money » entre dans la base.

Faut-il attendre la réforme avant d'acheter ?

Attendre sans date a peu de sens. Préparez l'opération selon les règles de 2026. Si vous voulez une propriété sans limite de durée, envisagez un appartement en freehold dans la limite du quota étranger.

La décision sur un leasehold repose sur ce que disent aujourd'hui la loi et le contrat : 30 ans de durée enregistrée, les conditions de renouvellement et la clause sur les héritiers. Le reste relève de discussions sur l'avenir qui ne sont pas encore devenues un droit.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.