Bail de 99 ans en Thailande : comment la reforme transforme le ROI des investisseurs

Trente ans. C'est la duree maximale du bail immobilier accorde aux etrangers en Thailande depuis 1925, date d'adoption du Code civil et commercial. Un siecle plus tard, le royaume s'apprete a tripler cette duree. Le passage a un bail de 99 ans (leasehold) n'est pas une simple retouche administrative. C'est un changement structurel qui redefinit l'economie de chaque transaction immobiliere.

Pour les investisseurs internationaux habitues au modele freehold de Dubai ou d'Europe, le plafond de 30 ans a toujours ete le principal frein du marche thailandais. Cet horizon court imposait un amortissement accelere, penalisait l'evaluation bancaire des garanties et compliquait la revente sur le marche secondaire. La reforme leve ces trois obstacles simultanement.

Reponse rapide

• La Thailande prepare une reforme legislative portant la duree maximale du leasehold de 30 a 99 ans

• Ce changement aligne la legislation thailandaise sur les standards de Singapour, Hong Kong et Londres, ou le bail de 99 ans est la norme depuis longtemps

• Avec un horizon de 99 ans, l'amortissement annuel de la valeur du droit d'usage tombe de 3,3% a environ 1%, ce qui ameliore radicalement le calcul du ROI

• La reforme vise a attirer des capitaux etrangers de long terme dans le secteur immobilier et a stimuler l'activite economique

• Pour les acheteurs de condominiums en leasehold, la valeur de l'actif devient comparable au freehold, surtout sur les 30 a 40 premieres annees de detention

• Selon les estimations du marche, la valeur des biens en leasehold pourrait progresser de 15 a 25% apres l'adoption de la loi

Faits cles

• Cadre legal actuel : les articles 537 a 571 du Code civil et commercial thailandais limitent le bail immobilier a 30 ans, renouvelable, mais le renouvellement n'a de valeur juridique qu'a partir de l'enregistrement d'un nouveau contrat

• Les etrangers ne peuvent pas detenir de terrain en propre en Thailande : l'achat se fait via un leasehold, un condominium dans le quota freehold (jusqu'a 49% des surfaces d'un immeuble) ou via une societe thailandaise

• Singapour, Hong Kong et le Royaume-Uni utilisent le bail de 99 ans comme standard. A Londres, les appartements en leasehold de moins de 80 ans se vendent avec une decote de 10 a 30% par rapport au prix du marche

• Le rendement locatif moyen est de 5 a 7% par an a Phuket, 4 a 6% a Koh Samui et 4 a 5% a Bangkok (donnees de marche 2025-2026). A Phuket, le marche residentiel evolue d'ailleurs vers une logique d'investissement, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 7 a 10% et un potentiel de plus-value de 15 a 20% par an selon certains promoteurs locaux

• Avec un bail de 30 ans, l'investisseur 'consomme' de facto 3,33% de la valeur du droit d'usage chaque annee. A 99 ans, ce chiffre tombe a 1,01%, ce qui augmente le rendement net

• La reforme concerne aussi l'immobilier commercial : hotels, surfaces commerciales et centres logistiques, ou un horizon de bail long est determinant pour la rentabilite des investissements lourds

• La Thailande est en concurrence directe avec le Vietnam (bail plafonne a 50 ans pour les etrangers) et l'Indonesie (jusqu'a 80 ans via une combinaison de droits)

• Une autre reforme discutee en parallele prevoit de relever le quota de detention etrangere dans les condominiums de 49% a 75%, dans le meme objectif d'attirer davantage de capitaux internationaux, notamment chinois, americains et europeens

FAQ

Quand la loi sur le bail de 99 ans entrera-t-elle en vigueur en Thailande ?

La date precise n'a pas encore ete annoncee. La reforme est en phase de preparation. Le gouvernement l'envisage comme faisant partie d'un ensemble de reformes economiques plus large. Son adoption est attendue pour 2026-2027, mais le calendrier peut evoluer.

Le bail de 99 ans s'appliquera-t-il aux contrats deja signes ?

Tres probablement pas. En general, les nouvelles regles s'appliquent aux contrats conclus apres l'entree en vigueur de la loi. Les contrats de 30 ans deja en cours devront vraisemblablement etre renegocies ou faire l'objet d'un avenant avec le proprietaire du terrain.

Quelle est la difference entre un bail de 99 ans et la pleine propriete (freehold) ?

Le leasehold est un droit d'usage, pas un droit de propriete sur le terrain. A l'echeance, le bien revient au proprietaire du terrain. Cependant, avec un horizon de 99 ans, l'ecart avec le freehold devient marginal en pratique : la valeur actualisee de la 'queue' apres 99 ans represente moins de 1% du prix actuel a un taux d'actualisation de 5%.

Comment le bail de 99 ans va-t-il influencer les prix de l'immobilier en Thailande ?

Une hausse des prix des biens en leasehold est attendue, en particulier pour les villas et maisons avec terrain. L'ecart de prix entre leasehold et freehold, actuellement de 20 a 40%, devrait se reduire a 5 a 15%.

Le bail de 99 ans peut-il se transmettre en heritage ?

Oui. Le leasehold en Thailande se transmet aux heritiers dans la limite de la duree restante du contrat. Avec un horizon de 99 ans, les heritiers recuperent un actif avec une duree residuelle substantielle, ce qui rend l'achat plus attractif pour les investisseurs familiaux.

Un avocat thailandais est-il necessaire pour enregistrer un leasehold ?

Oui, absolument. Un contrat de leasehold de plus de 3 ans doit etre enregistre auprès du Land Department. Sans cet enregistrement, il n'a aucune valeur juridique face aux tiers. Un avocat independant verifiera les conditions, les droits de renouvellement et les servitudes eventuelles sur le terrain.

Quels impots un etranger paie-t-il sur un leasehold en Thailande ?

Lors de l'enregistrement du leasehold, des frais d'enregistrement de 1% du montant total du loyer sur la duree du bail sont dus. Un droit de timbre de 0,1% s'applique egalement. La taxe fonciere annuelle (Land and Building Tax) varie de 0,01 a 0,3% de la valeur estimee selon l'usage du bien.

Faut-il attendre l'adoption de la loi ou acheter maintenant ?

Si un bien est propose aux prix actuels du leasehold, avec une decote par rapport au freehold, acheter maintenant peut s'averer plus avantageux. Les prix devraient augmenter apres l'adoption de la loi. Il est toutefois recommande de structurer le contrat de facon a prevoir une possibilite d'extension jusqu'a 99 ans en cas de changement legislatif.

L'adoption d'un bail de 99 ans envoie un signal clair : la Thailande entend serieusement rivaliser pour attirer les capitaux internationaux. Le marche reste par ailleurs solide malgre le renforcement des controles sur les structures de detention indirecte (nominee), la demande etrangere pour les villas de luxe a Phuket, Koh Samui et Koh Phangan restant robuste selon les analystes du secteur. Pour les investisseurs qui observaient le marche thailandais depuis longtemps sans se decider a cause de l'horizon court du bail, la fenetre d'opportunite s'ouvre maintenant. La strategie la plus sensee consiste a fixer les prix actuels avant que le marche n'integre pleinement les effets de la reforme.

Source : Bangkok Post

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