Rundschreiben vom 25. August 2026: Thailand geht gegen Strohmann-Firmen vor

Früher begann eine Überprüfung mit einer Anzeige: ein verärgerter Nachbar, ein zerstrittener Geschäftspartner, eine Ex-Frau. Heute beginnt sie direkt im Grundbuchamt, noch bevor sich überhaupt jemand beschwert hat.

Am 25. August 2026 verschickte das thailändische Innenministerium an alle Provinzen das Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Vor 19097. Das Dokument verlagert die Bekämpfung von Strohmann-Eigentum an Grundstücken von der reinen Reaktion hin zur aktiven Suche. Grundbuchämter sind nun verpflichtet, Unternehmen und Personengesellschaften selbstständig auf Anzeichen dafür zu prüfen, ob eine juristische Person nur gegründet wurde, damit ein Ausländer faktisch Land besitzt.

Wird eine Firma im Sinne des thailändischen Landgesetzes als 'ausländisch' eingestuft, greift zunächst die verwaltungsrechtliche Spur: die Pflicht, das Grundstück innerhalb einer festgesetzten Frist zu verkaufen. Kommt die Ermittlung zum Schluss, dass die Struktur gezielt zur Umgehung des Gesetzes errichtet wurde, greift zusätzlich die strafrechtliche Spur. Beide Wege schließen sich nicht gegenseitig aus.

Für alle, die eine Villa auf Phuket, Koh Samui oder in Chonburi über eine thailändische Firma mit 51 % thailändischen Anteilseignern halten, bedeutet das: Das alte Argument 'uns hat seit fünfzehn Jahren niemand kontrolliert' zählt nicht mehr.

Wichtige Fakten

• Das Rundschreiben des Innenministeriums Nr. MorTor 0515.2/Vor 19097 vom 25. August 2026 vereinheitlicht die Prüfpraxis landesweit, nicht nur in den touristischen Provinzen.

• Provinzielle Untersuchungsausschüsse müssen künftig Ermittlungsbehörden, darunter die lokale Polizei, einbeziehen und erhalten erweiterten Zugang zu Aktionärsdaten, Steuerunterlagen sowie Einwanderungs- und Finanzinformationen.

• Grundbuchämter wechseln zu proaktivem Screening von Gesellschaften: Sie identifizieren selbst Risikoindikatoren und leiten die Unterlagen an die Ausschüsse weiter.

• Nach Landgesetz drohen einem Strohmann bis zu 2 Jahre Haft und eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht, zusätzlich wird das Grundstück eingezogen. Nach dem Foreign Business Act drohen für verdecktes Aktienhalten bis zu 3 Jahre Haft und Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht.

• Legale Alternativen bleiben unberührt: die Ausländerquote von 49 % der verkäuflichen Fläche in Kondominiums sowie registrierte Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch.

• Laut internationalen Berichten identifizierte eine parallele Untersuchung in der Provinz Surat Thani allein auf Koh Phangan 112 Unternehmen mit vermutlich unzulässig hohem Auslandsanteil, verteilt über 124 Grundstücke mit insgesamt rund 86 Rai. Für acht Gesellschaften mit neun Grundstücken wurde bereits die Veräußerung angeordnet, 28 weitere Fälle werden geprüft.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, Land in Thailand zu besitzen, ist älter als die meisten Leser dieses Artikels. Es steckt im Landgesetz von 1954 und wurde seither nur äußerst zurückhaltend gelockert. Formal existiert Sektion 96 bis: Ein Ausländer, der 40 Millionen Baht in staatlich genehmigte Anlageformen investiert, kann das Recht auf 1 Rai Wohnland erhalten. In der Praxis wurden verschwindend wenige solcher Genehmigungen ausgestellt, und kein seriöser Berater baut darauf eine Strategie auf.

Deshalb ging der Markt einen Umweg. Eine thailändische Firma, bei der 51 % der Anteile Thailändern gehören und 49 % einem Ausländer, darf Land kaufen. Die gesamte Konstruktion stützte sich auf zwei Annahmen: dass die thailändischen Aktionäre nur formal existieren und der Ausländer die Firma über Vorzugsaktien mit verstärktem Stimmrecht, Vollmachten und alleinige Unterschriftsrechte kontrolliert.

Der Staat kannte dieses Modell schon lange. Bereits 2006 verlangte das Innenministerium von den Grundbuchämtern, die Mittelherkunft thailändischer Aktionäre zu prüfen, wenn eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung Land kaufen wollte. Die Prüfung wurde zum Ritual: eine Bankbescheinigung, eine Unterschrift, der Deal ging durch. Echte Verfahren wurden kaum eingeleitet, weil den lokalen Beamten weder Befugnisse noch Daten noch Anreize fehlten, genauer nachzuforschen.

Der Wendepunkt kam nach der Pandemie. Die Nachfrage nach Villen auf Phuket und Koh Samui stieg explosionsartig, und mit ihr die Zahl der Briefkastenfirmen mit identischer Geschäftsadresse und denselben thailändischen Aktionären in Dutzenden von Unternehmen. 2023 entstanden erstmals provinzielle Untersuchungsausschüsse. Ihr Problem: Jede Provinz arbeitete anders, manche Ausschüsse tagten vierteljährlich, andere gar nicht.

Das Rundschreiben vom August 2026 schließt genau diese Lücke. Es führt kein neues Verbot ein, das Verbot bestand längst. Es gibt den Behörden, was ihnen fehlte: Polizei als Teil der Ausschüsse und Zugriff auf Daten, die zuvor in unterschiedlichen Ämtern verstreut lagen. Steuererklärungen thailändischer Aktionäre, ihre Einwanderungsgeschichte, Kontobewegungen, Beteiligungen an anderen Firmen: All das fließt jetzt in eine einzige Akte zusammen.

Wonach genau suchen die Prüfer? Nach einem thailändischen Aktionär ohne nachgewiesenes Einkommen, das seinen Anteil rechtfertigt. Nach einer Firma ohne Umsatz, ohne Mitarbeiter, ohne Geschäftstätigkeit außer dem Halten eines einzigen Grundstücks. Nach Vorzugsaktien, die einem Ausländer ein unverhältnismäßiges Stimmrecht geben. Nach demselben Thailänder in fünfzehn verschiedenen Firmenregistern. Nach einer Geschäftsadresse, die mit dem Büro jenes Beraters übereinstimmt, der diese Firmen registriert hat.

Hier folgt die unangenehme Wahrheit für viele Käufer. Über Jahre galt die Struktur '49 % Stammaktien plus Kontrolle über das Stimmrecht' als Schutz vor Risiken. Das Gegenteil ist der Fall: Genau sie zählt zu den wichtigsten Indikatoren für Strohmann-Eigentum. Je sauberer die Kontrolle des Ausländers konstruiert wurde, desto offensichtlicher wirkt es, dass die thailändischen Aktionäre nur auf dem Papier existieren.

Die zweite unangenehme Wahrheit betrifft die thailändische Seite. Die Strafnorm des Landgesetzes richtet sich vor allem gegen denjenigen, der Land für einen Ausländer hält. Der thailändische Verwandte, die Sekretärin oder Bekannte, die für 5.000 Baht im Jahr unterschrieben haben, riskieren nun Haft. Sobald dies real und keine Theorie mehr ist, verhalten sich Strohmänner unberechenbar, und genau in diesem Moment zeigt sich, wem die Villa tatsächlich gehört.

Die verwaltungsrechtliche Spur wirkt milder, trifft aber finanziell härter. Das Landgesetz schreibt vor, illegal erworbenes Land innerhalb einer von der Behörde festgelegten Frist zu veräußern; bei Nichterfüllung wird es zwangsverkauft. Ein Verkauf unter Zeitdruck ist immer ein Verkauf mit Abschlag. Die Hoffnung, dennoch zum Marktpreis auszusteigen, erfüllt sich in solchen Szenarien selten.

Unsere klare Einschätzung: Für Wohnimmobilien lohnt sich eine Firmenkonstruktion zum Landkauf nicht mehr. Eine Einheit in der Freehold-Quote eines Kondominiums oder Land mit Villa über einen registrierten 30-jährigen Mietvertrag bieten weniger Ambition, aber deutlich weniger Probleme. Eine Firma ist nur dort gerechtfertigt, wo tatsächlich ein operatives Geschäft mit Umsatz, Personal, Buchhaltung und wirtschaftlicher Logik hinter dem Landbesitz steht. Wer mit Budget und Zielen ohnehin bei einem Kondominium landet, muss sich dieser Diskussion gar nicht stellen und kann direkt auf eigenen Namen kaufen.

Ein faires Gegenargument sei erwähnt: Funktionierende Strukturen sollten nicht in Panik aufgelöst werden. Eine Firma mit echter Geschäftstätigkeit, mit thailändischen Aktionären, die tatsächlich Kapital eingebracht haben und Dividenden erhalten, und mit ordentlicher Buchhaltung ist kein Strohmann-Konstrukt, sondern ein gewöhnliches Unternehmen. Der Unterschied lässt sich anhand von Dokumenten belegen, nicht durch Nervosität.

FAQ

Darf ein Ausländer 2026 in Thailand Land besitzen?

Nein, mit einer engen Ausnahme nach Sektion 96 bis des Landgesetzes: Eine Investition ab 40 Millionen Baht in genehmigte Anlagen berechtigt zu 1 Rai Wohnland mit gesonderter Genehmigung. Solche Genehmigungen werden nur sehr selten erteilt. Das Gebäude auf dem Grundstück kann der Ausländer hingegen auf sich selbst eintragen lassen, das gilt rechtlich als eigenständiger Vermögensgegenstand.

Was hat das Rundschreiben vom 25. August 2026 konkret verändert?

Die Prüfungen sind nun proaktiv. Grundbuchämter müssen selbst nach Anzeichen von Strohmann-Eigentum bei Firmen und Personengesellschaften suchen, und die provinziellen Ausschüsse wurden mit Ermittlungsbehörden verstärkt und erhielten Zugang zu Steuer-, Einwanderungs- und Finanzdaten.

Was droht, wenn eine Firma als Strohmann-Konstruktion eingestuft wird?

Es gibt zwei Szenarien. Verwaltungsrechtlich: Die Firma wird als 'ausländisch' klassifiziert und muss das Land bis zu einem festgesetzten Datum verkaufen. Strafrechtlich: Wird nachgewiesen, dass die Gesellschaft zur Gesetzesumgehung gegründet wurde, kommt es zum Verfahren, nach Landgesetz drohen dabei bis zu 2 Jahre Haft und bis zu 20.000 Baht Geldstrafe.

Sind thailändische Aktionäre ebenfalls betroffen?

Ja, und sogar vorrangig. Der Strohmann haftet nach dem Landgesetz, und nach dem Foreign Business Act drohen für verdecktes Aktienhalten bis zu 3 Jahre Haft sowie Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht.

Bleibt ein 30-jähriger Mietvertrag legal?

Ja. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt die Mietdauer für Immobilien auf 30 Jahre, mit der Möglichkeit, den Vertrag beim Grundbuchamt zu registrieren. Versprechen einer automatischen Verlängerung um weitere 30+30 Jahre haben gegenüber einem neuen Eigentümer keine Rechtskraft, sie sind eine vertragliche Verpflichtung des jeweiligen Vermieters.

Betreffen die neuen Prüfungen auch Kondominiums?

Direkt nicht: Die 49 %-Quote der verkäuflichen Fläche für Ausländer in Kondominiums ist ein legaler Mechanismus, den das Rundschreiben nicht berührt. Wird eine Einheit jedoch nicht auf eine Privatperson, sondern auf eine thailändische Firma eingetragen, um eine ausgeschöpfte Quote zu umgehen, gilt dieselbe Prüflogik.

Wie erkenne ich, ob meine Struktur ein Risiko trägt?

Prüfen Sie vier Punkte: Verfügen die thailändischen Aktionäre über ein nachweisbares Einkommen in Höhe ihres Anteils, betreibt die Firma echte Geschäftstätigkeit und reicht Steuerunterlagen ein, gibt es Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht für den Ausländer, und in wie vielen weiteren Firmen tauchen Ihre thailändischen Partner noch auf.

Was sollten Käufer tun, die bereits über eine Firma eine Villa gekauft haben?

Beginnen Sie mit einem Audit durch einen thailändischen Anwalt, der nicht mit der Kanzlei verbunden ist, die die Firma ursprünglich registriert hat. Die üblichen Auswege bestehen darin, die Firma mit echter Geschäftstätigkeit rechtlich abzusichern oder das Objekt zu eigenen Konditionen und zum eigenen Preis zu verkaufen, statt eine Zwangsentscheidung der Behörde abzuwarten.

Zur Einordnung des Ausmaßes: Nach internationalen Berichten hält allein auf Phuket eine dreistellige Zahl von Gesellschaften Land unter faktischer ausländischer Kontrolle, mehr als 30 Firmen wurden dort bereits zum Verkauf ihrer Grundstücke aufgefordert. Wer über eine bestehende Firmenkonstruktion nachdenkt oder eine Umstrukturierung plant, sollte die persönliche Anwesenheit im Grundbuchamt frühzeitig einplanen, da eine Unterschrift vor Ort weiterhin erforderlich ist.

Quelle: Khaosod English

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