Nominee-Strukturen auf Phuket: Bis zu 3 Jahre Haft und 1 Million Baht Strafe

Ein Käufer aus Shenzhen erwirbt eine Villa in Layan für 42 Millionen Baht. Das Grundstück wird auf eine thailändische Firma eingetragen: 51 Prozent halten zwei lokale 'Partner', die er nur einmal im Büro des Anwalts getroffen hat, 49 Prozent plus stimmberechtigte Vorzugsaktien gehören ihm selbst. Der Deal ist in drei Wochen abgeschlossen. Anderthalb Jahre später interessiert sich das Department of Special Investigation (DSI) für die Firma, und es stellt sich heraus, dass die thailändischen Aktionäre weder Einkommen noch nachweisbare Mittel für ihren Anteil haben. Ab diesem Moment ist die Villa nicht mehr 42 Millionen Baht wert, sondern nur noch so viel, wie sich im Eilverkauf erzielen lässt.

Die kurze Antwort für alle, die gerade eine Villa auf Phuket suchen: Nominee-Strukturen sind illegal, und weder ein LTR-Visum noch eine 'vom Anwalt abgesegnete' Konstruktion mit Vorzugsaktien ändert daran etwas. Ausländer dürfen in Thailand grundsätzlich kein Land besitzen, abgesehen von eng begrenzten Ausnahmen, und eine thailändische Firma, die einzig zum Zweck des Hauskaufs gegründet wurde, verstößt sowohl gegen das Land Code als auch gegen das Foreign Business Act.

Es gibt legale Alternativen, insgesamt dreieinhalb, die jedoch weniger bieten als das Nominee-Versprechen: ein registriertes 30-jähriges Pachtrecht, ein Baurecht (Superfizies) auf dem Grundstück, ein Nießbrauchsrecht (Usufruct) und Eigentum am Gebäude selbst auf eigenen Namen. Ein Condominium in der ausländischen Eigentumsquote bleibt die einzige Form von vollständigem Freehold.

Kurzantwort

• Ausländer dürfen kein Land auf Phuket direkt besitzen. Artikel 86 des thailändischen Land Code lässt Ausnahmen nur über internationale Abkommen und Sondergesetze zu.

• Nominee-Eigentum über eine thailändische Firma fällt unter Artikel 36 des Foreign Business Act: bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht für beide Seiten, zuzüglich täglicher Strafzahlungen bis zur Beseitigung des Verstoßes.

• Das LTR-Visum verleiht keine Landrechte. Es ermöglicht einen 10-jährigen Aufenthalt (5+5 Jahre), kostet 50.000 Baht Gebühr, erfordert nur eine jährliche statt 90-tägige Meldung und bietet eine digitale Arbeitserlaubnis. Mit Grundeigentum hat es nichts zu tun.

• Landpacht wird beim Land Office für bis zu 30 Jahre registriert (Art. 540 Zivil- und Handelsgesetzbuch). Die Registrierungsgebühr beträgt 1 Prozent der gesamten Pachtsumme plus 0,1 Prozent Stempelsteuer.

• Das Gebäude kann auf den eigenen Namen eingetragen werden. Das Bauwerk ist rechtlich vom Grundstück trennbar: Baugenehmigung und Kaufvertrag für das Haus laufen auf den Namen des Ausländers, das Land wird gepachtet oder per Baurecht genutzt.

• Die 49-Prozent-Quote bei Condominiums bleibt der einzige Weg zu uneingeschränktem Freehold.

Wichtige Fakten

• Die Behörden auf Phuket bewerben 2026 aktiv LTR-Visa und 'legale Eigentumsstrukturen' als Ersatz für graue Schemata bei chinesischen Villenkäufern, ein klares Signal, dass alte Umgehungslösungen nicht mehr stillschweigend funktionieren.

• Laut Bangkok Post wurden bei einer groß angelegten Razzia in Phuket, Phangnga und Krabi 48 Verdächtige (27 Thailänder, 21 Ausländer) auf Basis von 59 Haftbefehlen festgenommen, durchgeführt von über 500 Beamten; allein in Phuket waren 10 Nominee-Firmen mit 4 Grundstücken (über 2 Rai) im Wert von 116 Millionen Baht betroffen.

• Ermittler untersuchen aktuell 33 Luxusobjekte auf Phuket und anderen Küstenregionen mit einem Gesamtwert von 1,27 Milliarden Baht wegen des Verdachts auf Nominee-Strukturen durch ausländische Eigentümer.

• Chinesische Staatsbürger bleiben die größte Gruppe ausländischer Condominium-Käufer in Thailand: laut REIC entfallen auf sie je nach Quartal konstant rund 38 bis 46 Prozent aller Eigentumsübertragungen an Ausländer.

• Artikel 96 bis des Land Code erlaubt Ausländern formal den Besitz von bis zu 1 Rai (1.600 Quadratmeter) Wohnland bei einer Investition von 40 Millionen Baht in genehmigte Anlagewerte über mindestens drei Jahre und mit Genehmigung des Innenministeriums. In über zwei Jahrzehnten wurden nur sehr wenige Anträge genehmigt.

• Wird ein Grundstück als unrechtmäßig erworben eingestuft, verlangt das Department of Lands die Veräußerung binnen 180 Tagen bis zu einem Jahr; bei Nichtbefolgung wird das Grundstück zwangsversteigert, und der Preisunterschied zum Marktwert geht zulasten des ehemaligen Eigentümers.

• Ein Vorhaben zur Verlängerung der Pacht auf 99 Jahre und zur Ausweitung der ausländischen Condo-Quote auf 75 Prozent wurde 2024 im Kabinett diskutiert, nach öffentlicher Kritik aber verschoben. Anfang 2026 gilt weiterhin die bisherige Obergrenze von 30 Jahren.

Warum die Firmenstruktur gerade jetzt zusammenbricht

Zehn Jahre lang lebte Phuket nach einer stillschweigenden Regel: eine Firma mit drei thailändischen Aktionären, ein ausländischer Direktor mit alleiniger Zeichnungsberechtigung, eine Satzung, in der eine Aktie des Ausländers zehn Stimmen einer thailändischen Aktie entspricht. Die Land Offices registrierten solche Transaktionen anstandslos.

Der Wandel liegt nicht im Gesetz, sondern in der Kontrolle. Die Land Offices auf Phuket verlangen von thailändischen Aktionären mittlerweile Nachweise über die Herkunft ihrer Mittel, das DSI führt Verfahren zu Nominee-Strukturen im Villen- und Kurzzeitvermietungssegment, parallel laufen Untersuchungen zu Bauprojekten an Hängen oberhalb von 80 Metern über dem Meeresspiegel, wo etliche Villen unter Verstoß gegen Bebauungsvorschriften errichtet wurden.

Für Käufer verändert das die Risikokalkulation grundlegend. Früher war der Nominee ein Risiko für 'irgendwann'. Heute ist es ein Risiko bei jeder Firmenprüfung, bei Verkauf, bei Erbschaft und bei dem Versuch, ein Konto zu eröffnen oder eine Hypothek zu erhalten.

Was das LTR-Visum wirklich bietet, und was nicht

Das Programm läuft seit September 2022, das BOI lockerte die Kriterien im Oktober 2023. Kategorien: vermögende Privatpersonen (Vermögen ab 1 Million USD, Einkommen ab 80.000 USD jährlich, Investition ab 500.000 USD in Thailand), vermögende Rentner ab 50 Jahren, Remote-Arbeitnehmer mit ausländischem Arbeitgeber sowie hochqualifizierte Fachkräfte mit 17 Prozent Einkommensteuersatz.

Die Vorteile sind real: 10 Jahre ohne jährliche Visumsverlängerung, nur jährliche Meldepflicht, vereinfachter Korridor am Flughafen, Familienmitglieder können mit aufgenommen werden. Eine Immobilieninvestition zählt dabei zu den qualifizierenden Vermögenswerten, begründet aber kein Eigentumsrecht am Grundstück. Ein Beamter im Land Office stellt auf Basis eines LTR-Visums keinen Chanot (Grundbuchtitel) aus.

Indem Phuket das Visum zusammen mit 'legalen Eigentumsoptionen' bewirbt, trennt die Insel ehrlich zwei Dinge: das Recht zu leben und das Recht zu besitzen. Viele Verkäufer vermischen beides gern in ihren Präsentationen.

Was man statt eines Nominees kaufen sollte

Unsere Einschätzung: Für eine Villa auf Land ist die einzig akzeptable Konstruktion eine registrierte 30-jährige Grundstückspacht plus Eigentum am Gebäude auf eigenen Namen plus Baurecht (Superfizies). Die Pacht sichert das Land, das Superfizies schützt das Gebäude vor einer Beendigung der Pacht, und das Hauseigentum wird durch einen separaten Vertrag sowie die Baugenehmigung nachgewiesen.

Klauseln über eine automatische Verlängerung um 30+30 Jahre greifen vor thailändischen Gerichten gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer nicht. Die Verlängerung ist ein vertragliches Versprechen des Verpächters, kein dingliches Recht. Die entscheidende Frage beim Kauf lautet daher nicht 'wie viele Jahre werden versprochen', sondern wer der Verpächter ist, was in 25 Jahren mit ihm geschieht und wie die Übertragung seiner Verpflichtungen strukturiert ist.

Liegt das Budget unter 15 bis 18 Millionen Baht und steht die Rendite im Vordergrund, nicht der Lebensstil, verliert die gesamte Landkonstruktion ihren Sinn: Dann ist ein Condominium in der ausländischen Quote die bessere Wahl. Dort gibt es Freehold, die Liquidität am Zweitmarkt ist höher, und die Nettorendite nach Verwaltungskosten in Gebieten wie Bang Tao und Rawai liegt Marktschätzungen zufolge bei einem viermal kleineren Einstiegspreis in ähnlicher Größenordnung wie bei Villen.

Eine Ausnahme wird häufiger erwähnt als tatsächlich genutzt: Artikel 96 bis mit einer Investition von 40 Millionen Baht für 1 Rai. Die Regelung existiert, Genehmigungen erteilt der Innenminister, in der Praxis handelt es sich um Einzelfälle. Darauf sollte man keinen Kaufplan aufbauen.

Prüfung vor dem Abschluss

Das Minimum, ohne das keine Anzahlung geleistet werden sollte:

• Eine aktuelle Kopie des Chanot (Nor Sor 4 Jor) mit Auszug aus dem Land Office: Belastungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten, exakte Grenzen.

• Der Zonierungsstatus des Grundstücks nach den Bebauungs- und Höhenbeschränkungen Phukets, an Hanglagen die Hauptursache für Abrissverfügungen.

• Baugenehmigung und Bauabnahme: Ohne diese lässt sich eine Villa weder legal verkaufen noch sinnvoll versichern.

• Bietet der Verkäufer den Kauf von Anteilen einer bestehenden Firma an, prüfen Sie nicht die Villa, sondern Bilanz und Historie der Firma, denn Sie übernehmen deren Verbindlichkeiten und Verstöße.

• Der thailändische Pachtvertrag hat Vorrang. Die englische Fassung dient Ihrer Beruhigung, nicht dem Gericht.

Planen Sie für die Besichtigungsreise mindestens fünf Tage ein, inklusive eines Termins im Land Office gemeinsam mit einem Anwalt, nicht nur Objektbesichtigungen beim Entwickler. Die Straße zwischen Chalong und Bang Tao verschlingt in der Hochsaison bis zu zwei Stunden täglich, das sollte bei der Routenplanung berücksichtigt werden.

FAQ

Kann ein Ausländer eine Villa auf Phuket in Eigentum erwerben?

Das Gebäude selbst ja, das Land darunter nein. Das Bauwerk wird auf den Namen des Ausländers eingetragen, das Grundstück wird für 30 Jahre mit Registrierung beim Land Office gepachtet oder per Baurecht genutzt.

Was passiert, wenn man über eine thailändische Nominee-Firma kauft?

Wird die Struktur aufgedeckt, greift Artikel 36 des Foreign Business Act: bis zu 3 Jahre Haft und Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht für den Ausländer und die thailändischen Nominees. Das Land muss innerhalb einer vom Department of Lands festgelegten Frist veräußert werden.

Verleiht das LTR-Visum das Recht, Land zu kaufen?

Nein. Das LTR ist ein 10-jähriger Aufenthaltsstatus mit steuerlichen und administrativen Vorteilen. Grundeigentum regelt ausschließlich der Land Code, unabhängig vom Visumtyp.

Stimmt es, dass die Pachtdauer auf 99 Jahre verlängert wird?

Die Initiative wurde 2024 im Kabinett diskutiert und anschließend verschoben. Anfang 2026 liegt die maximale registrierbare Pachtdauer für Wohnland weiterhin bei 30 Jahren. Darauf würden wir keine Kalkulation aufbauen.

Warum ist ein Baurecht besser als eine einfache Pacht?

Das Baurecht (Superfizies) wird als dingliches Recht am Grundstück registriert und erlaubt Eigentum am Gebäude auf fremdem Land. Es überdauert einen Eigentümerwechsel des Grundstücks und kann für bis zu 30 Jahre oder lebenslang bestellt werden.

Darf man eine Villa tageweise vermieten?

Ohne Hotellizenz nein. Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen ohne Lizenz verstößt gegen das Hotel Act, und genau solche Objekte geraten auf Phuket am häufigsten in den Fokus von Kontrollen. Langzeitvermietung ab einem Monat ist legal.

Was sollte man bei einer Firma prüfen, wenn man dennoch Anteile kauft?

Die Mittelherkunft der thailändischen Aktionäre, eine tatsächliche Geschäftstätigkeit, Steuererklärungen aller Jahre, Prüfberichte und die Abwesenheit von Landrechtsstreitigkeiten. Existiert die Firma nur für ein einziges Grundstück, kauft man ein fremdes Risiko.

Was kostet die legale Registrierung einer Pacht?

Die Registrierungsgebühr beträgt 1 Prozent der gesamten Pachtsumme über die Laufzeit, zuzüglich 0,1 Prozent Stempelsteuer. Die rechtliche Begleitung einer Villa-Transaktion auf Phuket kostet je nach Komplexität der Struktur schätzungsweise 80.000 bis 200.000 Baht.

Wird eine über Pacht gehaltene Villa vererbt?

Rechte aus einer registrierten Pacht gehen auf Erben über, sofern dies ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Ein Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererbbar, sein größter Nachteil.

Source: Bangkok Post

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