Structures nominees a Phuket : jusqu'a 3 ans de prison et 1 million de bahts d'amende

Un acheteur originaire de Shenzhen acquiert une villa a Layan pour 42 millions de bahts. Le terrain est enregistre au nom d'une societe thailandaise : 51% detenus par deux 'partenaires' thailandais rencontres une seule fois au bureau d'un avocat, 49% par l'acheteur, complementes par des actions preferentielles avec droit de vote. La transaction est bouclee en trois semaines. Dix-huit mois plus tard, le Department of Special Investigation (DSI) s'interesse a la societe : les actionnaires thailandais n'ont ni revenus ni justificatif de fonds pour leur part. Des cet instant, la villa ne vaut plus 42 millions de bahts, mais seulement ce qu'un acheteur pressera de payer en urgence.

Reponse courte pour quiconque envisage une villa a Phuket aujourd'hui : la structure nominee est illegale, et ni un visa LTR ni un montage 'valide par un avocat' avec actions preferentielles ne change cette realite. Un etranger ne peut pas posseder de terrain en Thailande, sauf cas tres restreints, et une societe thailandaise creee uniquement pour acheter une maison enfreint a la fois le Code foncier (Land Code Act) et le Foreign Business Act.

Des options legales existent, elles sont au nombre de trois et demie, et offrent moins que ce que promet le montage nominee : un bail enregistre de 30 ans, un droit de superficie, un usufruit, et la propriete directe de la construction elle-meme. Le condominium en quota etranger reste la seule forme de pleine propriete (freehold) sans reserve.

Reponse rapide

• Un etranger ne peut pas posseder de terrain a Phuket directement. L'article 86 du Code foncier n'admet des exceptions que via des traites internationaux ou des lois speciales.

• La propriete nominee via une societe thailandaise tombe sous le coup de l'article 36 du Foreign Business Act : jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 bahts pour les deux parties, plus une penalite journaliere jusqu'a regularisation.

• Le visa LTR ne donne aucun droit sur le terrain. C'est un sejour de 10 ans (5+5 ans), avec des frais de 50 000 bahts, un rapport annuel au lieu des 90 jours habituels, et un permis de travail numerique. Il n'a aucun lien avec la propriete fonciere.

• Un bail foncier s'enregistre au bureau des terres pour une duree maximale de 30 ans (article 540 du Code civil et commercial). Les frais d'enregistrement s'elevent a 1% du montant total des loyers plus un droit de timbre de 0,1%.

• La construction peut etre enregistree au nom de l'acheteur. Le batiment est juridiquement separable du terrain : permis de construire et acte de vente de la maison au nom de l'etranger, le terrain etant pris en bail ou sous droit de superficie.

• Le quota de 49% en condominium reste la seule voie vers un freehold sans reserve.

Faits cles

• Les autorites de Phuket enquetent actuellement sur 33 proprietes de luxe representant une valeur cumulee de 1,27 milliard de bahts, soupconnees d'utiliser des structures nominees, selon une enquete relayee en 2026. Ce chiffre illustre le passage des avertissements aux poursuites concretes.

• Depuis le 17 juin 2026, le Department of Lands thailandais a renforce les controles sur les transactions impliquant des acheteurs etrangers et des structures nominees, un durcissement net par rapport aux pratiques tolerees jusque-la.

• En fevrier 2024, une operation coordonnee menee par plus de 500 agents a Phuket, Phang Nga et Krabi a conduit a 48 arrestations (27 Thailandais, 21 etrangers) sur 59 mandats (55 executes). A Phuket, 10 societes nominees detenaient 4 parcelles (plus de 2 rai) evaluees a 116 millions de bahts, et 9 ressortissants etrangers ont ete arretes.

• Les citoyens chinois restent le premier groupe d'acheteurs etrangers de condominiums en Thailande : selon le REIC, ils representent regulierement 38 a 46% des transferts de propriete aux etrangers selon les trimestres.

• L'article 96 bis du Code foncier autorise formellement un etranger a posseder jusqu'a 1 rai (1 600 m2) de terrain residentiel moyennant un investissement de 40 millions de bahts dans des actifs approuves pendant au moins trois ans, avec autorisation du ministere de l'Interieur. En plus de vingt ans d'existence, les demandes approuvees se comptent sur les doigts d'une main.

• Selon l'article 113 du Code foncier, un Thailandais qui detient un terrain pour le compte d'un etranger encourt jusqu'a 2 ans de prison et/ou une amende allant jusqu'a 20 000 bahts.

• Un projet d'extension du bail a 99 ans et d'elargissement du quota etranger en condominium a 75% a ete discute par le conseil des ministres en 2024, puis mis de cote apres de vives critiques publiques. Debut 2026, le plafond de 30 ans reste en vigueur.

Pourquoi le montage via societe thailandaise s'effondre maintenant

Pendant dix ans, Phuket a fonctionne selon une regle tacite : une societe avec trois actionnaires thailandais, un directeur etranger disposant de la signature unique, des statuts ou une action de l'etranger pese dix voix contre une pour le Thailandais. Les bureaux des terres enregistraient ces transactions sans difficulte.

Le changement ne vient pas de la loi, mais des controles. Les bureaux fonciers de Phuket exigent desormais des actionnaires thailandais la preuve de l'origine des fonds ayant servi a payer leur part. Le DSI instruit des dossiers sur les structures nominees dans le segment des villas et de la location courte duree, en parallele d'enquetes sur des constructions en zone de pente au-dessus de 80 metres d'altitude, ou plusieurs villas ont ete batiies en infraction aux regles d'urbanisme.

Pour l'acheteur, ce calcul de risque change radicalement. Autrefois, le montage nominee representait un risque 'un jour peut-etre'. Aujourd'hui, c'est un risque a chaque controle de societe, a chaque revente, a chaque succession, et des la tentative d'ouvrir un compte ou d'obtenir un pret.

Ce que le LTR offre reellement, et ce qu'il n'offre pas

Le programme fonctionne depuis septembre 2022, et le BOI en a assoupli les criteres en octobre 2023. Categories eligibles : particuliers fortunes (actifs d'au moins 1 million USD, revenu annuel d'au moins 80 000 USD, investissement d'au moins 500 000 USD en Thailande), retraites aises de plus de 50 ans, travailleurs a distance employes par une entreprise etrangere, et professionnels hautement qualifies beneficiant d'un taux d'impot sur le revenu de 17%.

Les avantages sont reels : 10 ans sans renouvellement annuel de visa, rapport administratif une fois par an, couloir simplifie a l'aeroport, membres de la famille inclus dans la demande. L'investissement immobilier peut compter parmi les actifs qualifiants, mais ne cree aucun droit de propriete fonciere. Un agent du bureau des terres ne delivrera jamais de chanote sur la seule base d'un visa LTR.

En promouvant le visa parallelement aux 'options legales de propriete', Phuket distingue honnetement deux choses : le droit de vivre et le droit de posseder. Beaucoup de vendeurs ont appris a brouiller cette distinction dans leurs presentations commerciales.

Que privilegier a la place du montage nominee

Pour une villa sur terrain, la seule construction juridique acceptable combine un bail enregistre de 30 ans sur le terrain, la propriete de la construction au nom de l'acheteur, et un droit de superficie. Le bail donne acces au terrain, le superficie protege le batiment en cas de resiliation du bail, la propriete de la maison est confirmee par un acte distinct et le permis de construire.

Les clauses de renouvellement automatique a 30+30 ans ne tiennent pas devant les tribunaux thailandais face a un nouveau proprietaire du terrain. Le renouvellement est une promesse contractuelle du bailleur, pas un droit reel. La question cle n'est donc pas 'combien d'annees promet-on', mais qui est le bailleur, ce qu'il deviendra dans 25 ans, et comment la transmission de ses obligations est structuree.

Pour un budget inferieur a 15-18 millions de bahts, achete pour le rendement plutot que pour le style de vie, toute la construction fonciere perd son interet : mieux vaut un condominium en quota etranger. Freehold garanti, liquidite superieure sur le marche secondaire, et un rendement net apres frais de gestion comparable a celui des villas dans des zones comme Bang Tao et Rawai, pour une mise de depart environ quatre fois moindre selon les estimations du marche.

Une exception, plus souvent citee qu'appliquee : l'article 96 bis avec son investissement de 40 millions de bahts pour 1 rai. La norme existe, les autorisations relevent du ministre de l'Interieur, et les cas pratiques restent isoles. Il ne faut pas batir un plan d'achat autour de cette disposition.

Verifications avant la transaction

Le strict minimum avant de verser un acompte :

• La copie du chanote (Nor Sor 4 Jor) avec un releve recent du bureau des terres : charges, hypotheques, servitudes, limites exactes.

• Le statut du terrain selon le zonage urbain de Phuket et les restrictions de hauteur, principale source de demolitions sur les terrains en pente.

• Le permis de construire et le certificat de reception des travaux : sans eux, la villa ne se vend pas legalement et s'assure difficilement.

• Si le vendeur propose d'acheter les actions d'une societe existante, examinez le bilan et l'historique de la societe, pas seulement la villa : vous heritez de ses obligations et de ses infractions.

• Le contrat de bail redige en thailandais fait foi devant les tribunaux. La version anglaise rassure, mais ne vaut rien en justice.

Prevoyez un sejour de reconnaissance d'au moins cinq jours, avec une visite au bureau des terres accompagnee d'un avocat, pas seulement des visites de projets de promoteurs.

FAQ

Un etranger peut-il acheter une villa a Phuket en pleine propriete ?

La maison elle-meme, oui. Le terrain sous la maison, non. La construction s'enregistre au nom de l'etranger, le terrain se prend en bail enregistre de 30 ans ou sous droit de superficie.

Que se passe-t-il si j'achete via une societe nominee thailandaise ?

En cas de decouverte du montage, l'article 36 du Foreign Business Act s'applique : jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 bahts, pour l'etranger comme pour les nominees thailandais. Le terrain doit etre cede dans le delai fixe par le Department of Lands.

Le visa LTR donne-t-il le droit d'acheter un terrain ?

Non. Le LTR est un statut de sejour de 10 ans avec des avantages fiscaux et administratifs. Le droit de propriete fonciere releve du Code foncier et ne depend pas du type de visa.

Est-il vrai que les baux passeront a 99 ans ?

L'initiative a ete discutee au niveau du conseil des ministres en 2024 puis reportee. Debut 2026, la duree maximale d'un bail enregistre sur terrain residentiel reste de 30 ans. Il serait imprudent de batir un calcul sur une reforme future hypothetique.

En quoi le droit de superficie est-il superieur a un simple bail ?

Le droit de superficie s'enregistre comme un droit reel sur le terrain et permet de posseder une construction sur un terrain appartenant a autrui. Il survit a un changement de proprietaire du terrain et peut etre etabli jusqu'a 30 ans, voire a vie.

Peut-on louer une villa en courte duree ?

Sans licence hoteliere, non. La location de moins de 30 jours sans licence enfreint le Hotel Act, et ce sont precisement ces biens qui font le plus souvent l'objet de controles a Phuket. La location longue duree a partir d'un mois reste legale.

Que verifier dans une societe si j'achete malgre tout des actions ?

L'origine des fonds des actionnaires thailandais, l'activite economique reelle, les declarations fiscales sur toutes les annees, les rapports d'audit, et l'absence de litige foncier. Si la societe n'existe que pour une seule parcelle, vous achetez le risque de quelqu'un d'autre.

Combien coute l'enregistrement legal d'un bail ?

Le frais d'enregistrement s'eleve a 1% du montant total des loyers sur toute la duree, plus un droit de timbre de 0,1%. L'accompagnement juridique d'une transaction de villa a Phuket coute generalement entre 80 000 et 200 000 bahts selon la complexite du montage.

Une villa en bail se transmet-elle par heritage ?

Les droits issus d'un bail enregistre se transmettent aux heritiers si le contrat le prevoit explicitement. L'usufruit, lui, s'eteint au deces du titulaire et ne se transmet pas, c'est son principal inconvenient.

Conclusion pratique : si un vendeur ou un courtier propose une 'societe eprouvee avec actionnaires thailandais' en affirmant que 'tout le monde fait comme ca', il vaut mieux quitter la transaction plutot que de negocier le prix. Demandez a un avocat independant du vendeur un avis ecrit sur la structure de propriete avant tout versement d'acompte : cela represente deux a trois semaines et un cout de l'ordre de 1% du prix du bien, face au risque de perdre le terrain en totalite.

Source: Bangkok Post

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