Hotels gris en Thailande : 80 000 biens hors la loi et les reformes de 2026

En Thailande, on recense environ 100 000 hebergements, hotels, guesthouses, villas, appartements en location courte duree, mais seuls 20 000 environ detiennent une licence hoteliere en bonne et due forme. Ce chiffre a ete avance par le parti d'opposition Peuple (People's Party) lors du debat parlementaire sur les reformes. Les 80 000 biens restants fonctionnent dans une zone grise, et une part importante des proprietaires etrangers de condos qui louent leur unite trois nuits via des plateformes en ligne s'y retrouvent sans le savoir.

Le 9 juillet 2026, la Chambre des representants a approuve a l'unanimite, en premiere lecture, deux projets d'amendements a la loi sur les hotels de 2004 : l'un presente par le Cabinet, l'autre par un depute du parti Bhumjaithai, Thanayos Timsuwan. Point essentiel pour tout investisseur : ces reformes concernent la bureaucratie, pas une amnistie. La location de courte duree non declaree ne devient pas legale pour autant.

Reponse rapide

• Les amendements ont ete approuves en premiere lecture le 9 juillet 2026 ; d'autres lectures et l'examen par le Senat restent a venir. Les regles actuelles s'appliquent tant que le texte n'est pas promulgue.

• Le contenu des reformes : numerisation complete de l'enregistrement des hotes, suppression des declarations en double, et remplacement des sanctions penales par des sanctions administratives pour les manquements a l'enregistrement.

• L'assouplissement concerne l'enregistrement des hotes, pas l'exercice sans licence. La sanction pour un hotel illegal reste inchangee : selon l'article 59 de la loi sur les hotels, jusqu'a un an de prison ou une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, plus 10 000 bahts par jour de poursuite de l'infraction.

• Louer un logement pour moins de 30 jours en Thailande est considere comme une activite hoteliere necessitant une licence. Les locations de 30 jours et plus echappent a la loi sur les hotels.

• Une exemption de licence existe pour les batiments de 4 chambres maximum et 20 hotes maximum, mais c'est le proprietaire de l'immeuble entier qui doit l'obtenir, pas le proprietaire d'une seule unite en copropriete.

• Le formulaire TM.30, notification de sejour d'un etranger, doit etre depose dans les 24 heures. C'est precisement cette procedure que les reformes font basculer vers le numerique.

A titre de comparaison regionale, sur l'ile de Phuket, les autorites ont deja approuve 275 demandes de licence sur 392 en a peine deux mois, avec 117 dossiers restants a traiter d'ici septembre 2026, un signal clair que le controle du secteur s'intensifie plutot qu'il ne se relache.

Scenarios et options

Location longue duree, 30 jours et plus. Le scenario le plus prudent. La loi sur les hotels ne s'applique pas, aucune licence n'est requise, pas de conflit avec la copropriete. Le rendement brut estime a Bangkok et a Phuket dans ce format se situe entre 4 et 6% par an avant impots et frais de gestion. L'inconvenient : vous perdez la haute saison, quand une nuit a Patong coute trois fois le tarif moyen annuel.

Achat dans un immeuble avec licence hoteliere active. La location courte duree y est legale par definition : licence du batiment, certification incendie, operateur enregistre, declaration TM.30 centralisee. Le rendement brut est plus eleve, mais la societe de gestion prelave une part notable des revenus, souvent jusqu'a un tiers du chiffre d'affaires une fois deduits nettoyage, linge, commissions des plateformes et marketing. En contrepartie, vous n'etes jamais dans le viseur d'un controle.

Achat pour usage personnel avec location occasionnelle. Pour ceux qui vivent une partie de l'annee en Thailande. La solution raisonnable consiste a louer pour un mois ou plus en votre absence. Tenter de combler les periodes creuses par deux reservations de courte duree rapporte peu et cumule tous les risques.

Villa ou petite maison de 3 a 4 chambres. L'enregistrement comme hebergement non hotelier fonctionne ici, sous reserve de respecter les limites de nombre de chambres et d'hotes. Il faut une conformite d'usage du batiment, des exigences de securite de base et une demarche aupres de l'administration locale. Une voie reelle, mais reservee au proprietaire du terrain et de la construction, pas au detenteur d'une unite en copropriete.

Notre avis : si vous possedez une ou deux unites dans une copropriete residentielle classique, la location courte duree geree seul est une mauvaise affaire. L'ecart de rendement entre la location longue duree legale et la location grise, une fois deduits gestion, vacance et nettoyage, ne compense generalement pas le risque d'amende, de plainte de voisinage et d'un dossier compromis au renouvellement du visa. Une exception existe : si vous achetez un immeuble entier ou une villa et etes pret a obtenir une licence d'operateur, l'economie du projet change radicalement.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Attendre une amnistie. L'erreur la plus repandue cet ete. Le texte des amendements ne legalise en rien les 80 000 biens en zone grise. La sanction est allegee pour les erreurs d'enregistrement des hotes, pas pour l'exercice sans licence. Mitigation : verifiez le statut reel de l'immeuble, pas les titres de presse.

Promesse d'un rendement garanti de 8 a 10% via la location courte duree dans un projet residentiel. Sans licence hoteliere du batiment, une telle garantie n'a aucune base juridique. Mitigation : exigez de voir la licence elle-meme, avec son numero et sa duree de validite, pas une simple plaquette commerciale.

Conflit avec la copropriete. Le reglement de nombreux projets a Phuket et a Pattaya interdit explicitement les locations de moins de 30 jours, et la securite remarque vite le va-et-vient de valises. Une plainte de voisin declenche un controle plus vite qu'une campagne officielle. Mitigation : lisez les statuts de la copropriete avant l'achat.

Ignorer le TM.30. La notification de sejour d'un etranger est obligatoire meme pour un bailleur prive. La numerisation introduite par les reformes rendra les ecarts plus visibles, pas plus tolerables. Mitigation : creez votre compte sur le systeme de l'immigration en amont.

Decalage d'usage du batiment. Un permis de construire a usage residentiel ne devient pas hotelier du simple fait de la location. C'est le principal obstacle a une regularisation a posteriori, et il coute cher. Mitigation : verifiez l'usage declare avant toute promesse de rendement locatif court terme.

Miser sur des paiements en especes sans contrat. L'absence de bail ecrit vous prive de protection en cas d'impaye, sans pour autant vous proteger d'un controle. Mitigation : etablissez un contrat et declarez l'impot sur les revenus locatifs.

FAQ

Peut-on louer un condo en Thailande a la nuitee en 2026 ?

Legalement, seulement si l'immeuble detient une licence hoteliere ou si le bien est enregistre comme hebergement non hotelier. Toute location de moins de 30 jours sans cela releve de la loi sur les hotels.

Que changent exactement les amendements approuves le 9 juillet 2026 ?

Trois choses : numerisation complete de l'enregistrement des hotes, suppression des declarations en double, et remplacement des amendes penales par des sanctions administratives pour les manquements a l'enregistrement. La licence obligatoire n'est pas supprimee.

Les amendements sont-ils deja en vigueur ?

Non. Seule la premiere lecture a ete approuvee. Les textes doivent encore passer d'autres lectures, et les regles actuelles restent applicables jusqu'a leur publication au Journal officiel royal.

Quelle est l'amende pour exercer sans licence hoteliere ?

Selon l'article 59 de la loi sur les hotels de 2004, jusqu'a un an de prison ou une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, ou les deux, plus une amende supplementaire de 10 000 bahts par jour de poursuite de l'infraction.

Qu'est-ce que la regle des 30 jours ?

Une location de 30 jours ou plus n'est pas consideree comme une activite hoteliere. C'est le format legal principal pour un proprietaire etranger d'une ou deux unites.

L'exemption pour les batiments de 4 chambres aide-t-elle le proprietaire d'un appartement ?

Quasiment pas. Cette exemption s'applique a l'immeuble entier et doit etre demandee par son proprietaire. Une unite isolee dans une copropriete de plusieurs etages n'y est pas eligible.

Qui depose le formulaire TM.30 lors de la location a un etranger ?

Le proprietaire du logement ou son gestionnaire, dans les 24 heures suivant l'arrivee. Les amendements font passer cette procedure entierement au format electronique.

Faut-il acheter aujourd'hui un condo specifiquement pour la location courte duree ?

Uniquement dans un projet avec licence hoteliere confirmee et operateur actif. Dans un immeuble residentiel classique, l'economie du projet ne justifie pas le risque encouru.

Source: The CITY Asia

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