Graue Hotels in Thailand: 80.000 illegale Unterkünfte und die Reform 2026

In Thailand gibt es schätzungsweise 100.000 Unterkünfte zur kurzfristigen Vermietung, von Hotels über Gästehäuser bis zu Villen und Kondo-Einheiten. Eine Hotellizenz besitzen davon nur rund 20.000. Diese Schätzung stammt von der oppositionellen People's Party aus der Parlamentsdebatte. Die übrigen 80.000 Objekte operieren in einer Grauzone.

Genau in diese Statistik fällt ein erheblicher Teil ausländischer Kondo-Eigentümer, die ihre Einheit für drei Nächte über Online-Plattformen vermieten und dabei glauben, nichts falsch zu machen.

Am 9. Juli 2026 hat das thailändische Repräsentantenhaus einstimmig in erster Lesung zwei Gesetzesentwürfe zur Novellierung des Hotelgesetzes von 2004 verabschiedet: einen vom Kabinett, einen von einem Abgeordneten der Bhumjaithai-Partei. Entscheidend für Investoren: Dies ist eine Reform der Bürokratie, keine Amnestie. Graue Vermietung wird dadurch nicht legal.

Kurzantwort

• Die Novelle wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung angenommen, weitere Lesungen und die Prüfung im Senat stehen noch aus. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln.

• Inhalt der Reform: vollständige Digitalisierung der Gästeregistrierung, Wegfall doppelter Meldepflichten und Umwandlung strafrechtlicher Sanktionen in Ordnungswidrigkeiten bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht.

• Die Erleichterung betrifft die Gästeregistrierung, nicht den Betrieb ohne Lizenz. Für unlizenzierte Hotels gilt weiterhin Artikel 59 des Hotelgesetzes: bis zu einem Jahr Haft oder eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht, zuzüglich bis zu 10.000 Baht pro Tag fortgesetzten Verstoßes.

• Die Vermietung unter 30 Tagen gilt in Thailand als Hotelbetrieb und erfordert eine Lizenz. Vermietungen ab 30 Tagen fallen nicht unter das Hotelgesetz.

• Eine Ausnahme von der Lizenzpflicht gilt für Gebäude mit maximal 4 Zimmern und maximal 20 Gästen gleichzeitig, muss aber vom Gebäudeeigentümer beantragt werden, nicht vom Eigentümer einer einzelnen Kondo-Einheit.

• Die Meldung über die Unterbringung eines Ausländers (Formular TM.30) muss innerhalb von 24 Stunden erfolgen. Genau diesen Prozess digitalisiert die Reform.

Szenarien und Optionen

Langzeitvermietung ab 30 Tagen. Das sicherste, aber unspektakulärste Szenario. Das Hotelgesetz greift nicht, keine Lizenz nötig, kein Konflikt mit der Eigentümergemeinschaft. Marktschätzungen zufolge liegt die Bruttorendite in Bangkok und Phuket in diesem Format bei 4-6% jährlich vor Steuern und Verwaltungskosten. Nachteil: Sie verzichten auf die Hochsaison, wenn eine Nacht in Patong das Dreifache des Jahresdurchschnitts kostet.

Kauf in einem Gebäude mit bestehender Hotellizenz. Hier ist die Kurzzeitvermietung per Definition legal: Gebäudelizenz, Brandschutzzertifizierung, registrierter Betreiber, zentralisierte TM.30-Meldung. Die Bruttorendite ist höher, allerdings behält die Verwaltungsgesellschaft einen erheblichen Anteil der Einnahmen ein, in Pool-Mietverträgen oft bis zu einem Drittel des Umsatzes durch Reinigung, Wäsche, Plattformgebühren und Marketing. Dafür stehen Sie bei Kontrollen nicht im Protokoll.

Eigennutzung mit gelegentlicher Vermietung. Für Teilzeit-Residenten in Thailand. Der vernünftige Weg: Vermietung ab einem Monat während der Abwesenheit. Der Versuch, Leerstände mit zwei Kurzzeitbuchungen zu füllen, bringt wenig Geld und das volle Risikopaket.

Eigene Villa oder Kleinimmobilie mit 3-4 Zimmern. Hier funktioniert die Registrierung als Nicht-Hotel-Unterkunft bei Einhaltung der Zimmer- und Gästeobergrenze. Erforderlich sind eine passende Baugenehmigung, grundlegende Sicherheitsauflagen und ein Antrag bei der lokalen Verwaltung. Ein realistischer Weg, aber nur für Eigentümer von Grund und Gebäude, nicht für Inhaber einer Kondo-Einheit.

Unsere Einschätzung: Besitzen Sie ein oder zwei Einheiten in einem gewöhnlichen Wohnkondominium, ist die Kurzzeitvermietung in Eigenregie ein schlechtes Geschäft. Die Renditedifferenz zwischen legaler Langzeitvermietung und grauer Kurzzeitvermietung rechtfertigt nach Abzug von Verwaltung, Leerstand und Reinigung meist nicht das Risiko von Bußgeldern, Nachbarbeschwerden und Problemen bei der Visumsverlängerung. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie ein ganzes Gebäude oder eine Villa kaufen und bereit sind, sich als Betreiber lizenzieren zu lassen. Dann ändert sich die Wirtschaftlichkeit grundlegend.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Erwartung einer Amnestie. Der verbreitetste Irrtum des Sommers. Aus dem Reformtext folgt keine Legalisierung der 80.000 grauen Objekte. Gemildert wird nur die Strafe für Meldefehler, nicht der Betrieb ohne Lizenz. Prüfen Sie den Status des Gebäudes, nicht die Schlagzeilen.

Versprechen garantierter 8-10% Rendite aus Kurzzeitvermietung in Wohnprojekten. Ohne Hotellizenz des Gebäudes ist eine solche Garantie rechtlich wertlos. Verlangen Sie die Lizenz selbst mit Nummer und Gültigkeitsdauer, keine Verkaufspräsentation.

Konflikt mit der Eigentümergemeinschaft. Viele Hausordnungen in Phuket und Pattaya verbieten Vermietungen unter 30 Tagen ausdrücklich, und der Sicherheitsdienst registriert den Koffer-Verkehr. Eine Nachbarbeschwerde löst schneller eine Kontrolle aus als jede behördliche Kampagne. Lesen Sie die Hausordnung vor dem Kauf.

Ignorieren der TM.30-Pflicht. Die Meldung über die Unterbringung eines Ausländers ist auch für private Vermieter Pflicht. Die Digitalisierung durch die Reform macht Abweichungen sichtbarer, nicht nachsichtiger. Richten Sie frühzeitig ein Konto im System der Einwanderungsbehörde ein.

Falsche Baugenehmigung. Eine Wohnnutzung laut Baugenehmigung wird durch die Vermietungspraxis nicht zur Hotelnutzung. Dies ist die zentrale Hürde bei einem nachträglichen Lizenzantrag und kommt teuer zu stehen.

Bargeschäfte ohne Mietvertrag. Ohne schriftlichen Mietvertrag fehlt der Schutz bei Zahlungsausfall, und vor Kontrollen schützt er ebenfalls nicht. Schließen Sie einen Vertrag ab und versteuern Sie die Mieteinnahmen ordnungsgemäß.

Zur Einordnung des regulatorischen Umfelds: Auf Phuket wurden laut Berichten von The CITY Asia bereits 275 von 392 Lizenzanträgen innerhalb von rund zwei Monaten genehmigt, die restlichen 117 Anträge sollen bis September 2026 bearbeitet sein, ein klares Signal, dass die Behörden die Formalisierung des Sektors beschleunigen.

FAQ

Darf ich mein Kondo in Thailand 2026 tageweise vermieten?

Legal ist das nur, wenn das Gebäude über eine Hotellizenz verfügt oder als Nicht-Hotel-Unterkunft registriert ist. Vermietungen unter 30 Tagen ohne diese Grundlage fallen unter das Hotelgesetz.

Was genau ändert die am 9. Juli 2026 verabschiedete Reform?

Drei Dinge: vollständige Digitalisierung der Gästeregistrierung, Wegfall doppelter Meldepflichten und Umwandlung strafrechtlicher Bußgelder bei Registrierungsverstößen in Ordnungswidrigkeiten. Die Lizenzpflicht selbst entfällt nicht.

Gilt die Reform bereits?

Nein. Nur die erste Lesung wurde angenommen. Die Entwürfe müssen weitere Lesungen durchlaufen, und bis zur Veröffentlichung im Königlichen Amtsblatt gelten die bisherigen Regeln.

Welche Strafe droht beim Betrieb ohne Hotellizenz?

Nach Artikel 59 des Hotelgesetzes von 2004: bis zu einem Jahr Haft oder eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht, oder beides, zuzüglich bis zu 10.000 Baht pro Tag fortgesetzten Verstoßes.

Was besagt die 30-Tage-Regel?

Vermietungen ab 30 Tagen gelten nicht als Hotelbetrieb. Dies ist das zentrale legale Format für ausländische Eigentümer mit ein bis zwei Einheiten.

Hilft die 4-Zimmer-Ausnahme Kondo-Eigentümern?

Praktisch nicht. Die Ausnahme gilt für das gesamte Gebäude und wird vom Gebäudeeigentümer beantragt. Eine einzelne Einheit in einem Hochhaus-Kondominium fällt nicht darunter.

Wer reicht das TM.30-Formular bei Vermietung an Ausländer ein?

Der Immobilieneigentümer oder Verwalter, innerhalb von 24 Stunden nach Einzug. Die Reform digitalisiert diesen Prozess vollständig.

Lohnt sich jetzt der Kauf eines Kondos speziell für Kurzzeitvermietung?

Nur in einem Projekt mit nachgewiesener Hotellizenz und aktivem Betreiber. In einem gewöhnlichen Wohngebäude rechtfertigt die Wirtschaftlichkeit das Risiko nicht.

Quelle: The CITY Asia

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