Сірі готелі Таїланду 2026: 80 000 об'єктів поза законом і нові поправки

У Таїланді налічується близько 100 тисяч об'єктів розміщення: готелі, гестхауси, вілли, апартаменти під подобову здачу. Готельну ліцензію мають приблизно 20 тисяч. Таку оцінку навела опозиційна Народна партія під час обговорення поправок у парламенті. Інші вісімдесят тисяч працюють у сірій зоні.

Саме в цю статистику потрапляє значна частина іноземних власників кондо, які здають юніт на три ночі через онлайн-платформи і вважають, що нічого не порушують.

9 липня 2026 року Палата представників одноголосно схвалила в першому читанні два законопроєкти про поправки до Закону про готелі 2004 року: один внесений Кабінетом міністрів, другий, депутатом партії 'Бхумджайтай' Танайосом Тімсуваном. Головне, що потрібно зрозуміти інвестору одразу: це поправки про бюрократію, а не про амністію. Сіра здача не стає законною.

Швидка відповідь

• Поправки схвалені в першому читанні 9 липня 2026 року, попереду ще читання і розгляд у Сенаті. До набрання чинності діють попередні правила.

• Зміст поправок: повна цифровізація реєстрації гостей, усунення дублюючої звітності та заміна кримінальних санкцій на адміністративні за порушення правил реєстрації постояльців.

• Пом'якшення стосується реєстрації гостей, а не роботи без ліцензії. Відповідальність за безліцензійний готель залишається попередньою: за статтею 59 Закону про готелі це до року позбавлення волі або штраф до 20 000 бат, плюс до 10 000 бат за кожен день продовження порушення.

• Здача житла на термін менше 30 днів у Таїланді вважається готельною діяльністю і вимагає ліцензії. Оренда від 30 днів і довше під Закон про готелі не підпадає.

• Виняток з ліцензування існує для будівель не більше 4 номерів і не більше 20 гостей одночасно, але оформлює його власник будівлі, а не власник однієї квартири в кондомініумі.

• Звіт про заселення іноземця (форма TM.30) подається протягом 24 годин. Саме цей процес поправки й переводять у цифровий формат.

Сценарії та варіанти

Довгострокова оренда від 30 днів. Найнудніший і найбезпечніший сценарій. Закон про готелі не застосовується, ліцензія не потрібна, конфлікту з юридичною особою кондомініуму немає. За оцінками ринку валова дохідність у Бангкоку і на Пхукеті в цьому форматі тримається в діапазоні 4-6% річних до податків і витрат на управління. Мінус очевидний: ви втрачаєте високий сезон, коли ніч у Патонгу коштує втричі дорожче середньорічної.

Купівля в будівлі з чинною готельною ліцензією. Тут подобова здача легальна за визначенням: ліцензія на будівлю, пожежна сертифікація, зареєстрований оператор, централізована подача TM.30. Валова дохідність вища, але управляюча компанія забирає помітну частку виручки, і в договорах оренди-пулу реальні утримання з урахуванням прибирання, білизни, комісій платформ і маркетингу часто сягають третини обороту. Зате ви не фігурант протоколу під час перевірки.

Купівля під себе з епізодичною здачею. Для тих, хто живе в Таїланді частину року. Розумний шлях: здавати на місяць і довше за вашої відсутності. Спроба закрити простій двома подобовими бронюваннями дає мало грошей і повний набір ризиків.

Власна вілла або малий будинок на 3-4 кімнати. Тут працює реєстрація як об'єкта, що не є готелем, за дотримання ліміту за кількістю номерів і гостей. Потрібна відповідність призначення будівлі, базові вимоги безпеки і звернення до місцевої адміністрації. Шлях реальний, але він для власника землі і будівлі, а не для власника юніта в кондо.

Якщо у вас один-два юніти в звичайному житловому кондомініумі, подобова здача власними силами: погана угода. Різниця в дохідності між легальною довгостроковою орендою і сірою подобовою після вирахування управління, простоїв і прибирання зазвичай не виправдовує ризику штрафу, скарги сусідів і зіпсованої історії при продовженні візи. Виняток лише в одному випадку: якщо ви купуєте цілу будівлю чи віллу і готові пройти ліцензування як оператор. Тоді економіка змінюється принципово.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Очікування амністії. Найпоширеніша помилка цього літа. З тексту поправок не випливає легалізація вісімдесяти тисяч сірих об'єктів. Знижується покарання за помилки в реєстрації гостей, а не за роботу без ліцензії. Перевіряйте статус будівлі, а не новинні заголовки.

Обіцянка гарантованої дохідності 8-10% від подобової здачі в житловому проєкті. Якщо будівля не має готельної ліцензії, така гарантія юридично нічим не забезпечена. Вимагайте показати саму ліцензію з номером і терміном дії, а не презентацію.

Конфлікт з юридичною особою кондомініуму. Регламенти багатьох проєктів на Пхукеті та в Паттаї прямо забороняють оренду коротше 30 днів, а охорона фіксує потік валіз. Скарга сусіда запускає перевірку швидше за будь-яку кампанію влади. Читайте статут кондомініуму до покупки.

Ігнорування TM.30. Звіт про заселення іноземця обов'язковий і для приватного орендодавця. Цифровізація, яку вводять поправки, зробить невідповідності помітнішими, а не м'якшими. Заведіть обліковий запис у системі імміграційної служби заздалегідь.

Невідповідність призначення будівлі. Житлове призначення за дозволом на будівництво не перетворюється на готельне через сам факт здачі. Це ключовий бар'єр під час спроби отримати ліцензію заднім числом, і коштує це дорого.

Ставка на готівкові розрахунки без договору. Відсутність письмового договору оренди позбавляє вас захисту при несплаті і водночас не захищає від перевірки. Оформляйте договір і сплачуйте прибутковий податок з оренди.

Варто також враховувати загальнонаціональний тренд: за даними The CITY Asia, на Пхукеті влада різко скоротила тривалу чергу на видачу готельних ліцензій, схваливши 275 із 392 заявок протягом приблизно двох місяців, а решту 117 планують обробити до вересня 2026 року. Паралельно посилюються перевірки бізнесів, які можуть працювати без належних дозволів або використовувати номінальних акціонерів для обходу правил іноземної власності, тож 'пхукетська модель' контролю, схоже, стане загальнонаціональною практикою.

FAQ

Чи можна здавати кондо в Таїланді подобово у 2026 році?

Законно, лише якщо будівля має готельну ліцензію або об'єкт зареєстрований як розміщення, що не є готелем. Здача коротше 30 днів без цього підпадає під Закон про готелі.

Що саме змінюють поправки, схвалені 9 липня 2026 року?

Три речі: повну цифровізацію реєстрації гостей, усунення дублюючої звітності та заміну кримінальних штрафів за порушення реєстрації на адміністративні. Ліцензування не скасовується.

Поправки вже діють?

Ні. Схвалено перше читання. Законопроєкти мають пройти подальші читання, і до публікації в Королівському віснику діють попередні норми.

Який штраф за роботу без готельної ліцензії?

За статтею 59 Закону про готелі 2004 року: до року позбавлення волі або штраф до 20 000 бат, або і те і інше, плюс додатковий штраф до 10 000 бат за кожен день продовження порушення.

Що таке правило 30 днів?

Оренда на термін 30 днів і більше не вважається готельною діяльністю. Це основний легальний формат для іноземного власника одного-двох юнітів.

Чи допомагає виняток про 4 кімнати власнику квартири?

Практично ні. Виняток застосовується до будівлі цілком і оформлюється її власником. Окремий юніт у багатоповерховому кондомініумі під нього не підводиться.

Хто подає форму TM.30 при здачі квартири іноземцю?

Власник житла або управитель, протягом 24 годин з моменту заселення. Поправки переводять цю процедуру повністю в електронний вигляд.

Чи варто зараз купувати кондо спеціально під подобову здачу?

Тільки в проєкті з підтвердженою готельною ліцензією і діючим оператором. У звичайному житловому будинку економіка не виправдовує ризик.

Source: The CITY Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.