Номінальне володіння на Пхукеті: 3 роки в'язниці та штраф до 1 млн бат

Покупець із Шеньчженя бере віллу в Лаяні за 42 млн бат. Землю оформлюють на тайську компанію: 51% у двох місцевих 'партнерів', яких він бачив один раз в офісі юриста, 49% у нього самого плюс привілейовані акції з правом голосу. Угода закрита за три тижні. Через півтора року компанією цікавиться DSI (Департамент спеціальних розслідувань), і з'ясовується, що у тайських акціонерів немає ні доходів, ні джерела коштів на оплату своєї частки. З цього моменту вілла коштує не 42 млн бат, а стільки, за скільки її вдасться терміново продати.

Коротка відповідь для тих, хто зараз обирає віллу на Пхукеті: номінальна структура незаконна, і ні LTR-віза, ні 'схвалена юристом' схема з привілейованими акціями цього не змінюють. Іноземець не може володіти землею в Таїланді, за винятком вузьких випадків, а тайська компанія, створена виключно заради купівлі будинку, порушує і Земельний кодекс, і Закон про іноземний бізнес.

Легальні варіанти існують, їх три з половиною, і вони дають менше, ніж обіцяє номінал: зареєстрована оренда на 30 років, право забудови на ділянку, узуфрукт і власність на саму будівлю на своє ім'я. Кондомініум в іноземній квоті залишається єдиною формою повноцінного фригольду.

Швидка відповідь

• Іноземець не може володіти землею на Пхукеті напряму. Стаття 86 Земельного кодексу допускає винятки лише за міжнародними договорами та спеціальними законами.

• Номінальне володіння через тайську компанію підпадає під статтю 36 Закону про іноземний бізнес: до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат для обох сторін, плюс щоденний штраф до усунення порушення.

• LTR-віза не дає прав на землю. Це 10-річне перебування (5+5 років), мито 50 000 бат, звітність раз на рік замість 90-денної, цифровий дозвіл на роботу. До власності на ділянку вона не має жодного стосунку.

• Оренда землі реєструється в земельному офісі на строк до 30 років (ст. 540 Цивільного і торгового кодексу). Збір за реєстрацію - 1% від суми орендних платежів плюс гербовий збір 0,1%.

• Будівлю можна оформити на себе. Споруда юридично відокремлена від землі: дозвіл на будівництво та договір купівлі-продажу будинку оформлюються на ім'я іноземця, земля береться в оренду або під право забудови.

• Квота 49% у кондомініумі - єдиний шлях до фригольду без застережень.

Ключові факти

• Влада Пхукета у 2026 році просуває LTR-візи та 'легальні структури володіння' як заміну сірим схемам для китайських покупців вілл - сигнал, що колишні схеми перестають працювати тихо.

• Громадяни КНР залишаються найбільшою групою іноземних покупців кондомініумів у Таїланді: за даними REIC, на них стабільно припадає близько 38-46% усіх переказів права власності іноземцям, залежно від кварталу.

• Масштабна перевірка номінальних схем охопила 33 елітні об'єкти на Пхукеті та інших курортних регіонах загальною вартістю 1,27 млрд бат, що свідчить про перехід регуляторів від попереджень до реальних кримінальних справ.

• У лютому 2024 року в рамках операції проти незаконного володіння землею в Пхукеті, Пхангнзі та Крабі було залучено понад 500 офіцерів, видано 59 ордерів (55 виконано) і затримано 48 підозрюваних (27 тайців і 21 іноземець), за повідомленням Bangkok Post.

• Стаття 96 bis Земельного кодексу формально дозволяє іноземцю володіти ділянкою до 1 рай (1 600 кв. м) під житло при інвестиції 40 млн бат у затверджені активи на строк не менше трьох років і з дозволу МВС. За понад два десятиліття дії норми кількість схвалених заявок обчислюється одиницями.

• За статтею 113 Земельного кодексу тайська особа, яка утримує землю за іноземця, карається тюремним строком до 2 років та/або штрафом до 20 000 бат.

• Проєкт продовження оренди до 99 років і розширення іноземної квоти в кондо до 75% обговорювався кабінетом міністрів у 2024 році й був відкладений після публічної критики. Станом на початок 2026 року діє попередня стеля в 30 років.

Чому структура з тайською компанією руйнується саме зараз

Десять років Пхукет жив за негласним правилом: компанія з трьома тайськими акціонерами, іноземний директор з правом одноосібного підпису, статут, де голос однієї акції іноземця дорівнює десяти голосам тайця. Земельні офіси такі угоди реєстрували.

Зміна не в законі, а в перевірках. Земельні офіси Пхукета запитують у тайських акціонерів підтвердження джерела коштів на оплату частки, DSI веде справи щодо номінальних структур у сегменті вілл і короткострокової оренди, паралельно тривають розгляди щодо забудови схилів вище позначки 80 метрів над рівнем моря, де частина вілл будувалася з порушенням містобудівних обмежень.

Для покупця це принципово змінює розрахунок ризиків. Раніше номінал був ризиком 'колись'. Зараз це ризик при будь-якій перевірці компанії, при продажу, при спадкуванні та при спробі відкрити рахунок чи отримати іпотеку.

Що LTR справді дає, а що ні

Програма працює з вересня 2022 року, BOI пом'якшував критерії у жовтні 2023. Категорії: заможні громадяни (активи від 1 млн USD, дохід від 80 тис. USD на рік, інвестиція від 500 тис. USD у Таїланді), заможні пенсіонери від 50 років, віддалені працівники на іноземного роботодавця, висококваліфіковані фахівці зі ставкою прибуткового податку 17%.

Переваги реальні: 10 років без щорічного продовження віз, звітність раз на рік, спрощений коридор в аеропорту, члени родини включаються в заявку. Інвестиція в нерухомість при цьому зараховується до кваліфікаційних активів, але права власності на землю не створює. Чиновник земельного офісу не видасть чанот на підставі LTR.

Просуваючи візу разом із 'легальними опціями володіння', Пхукет чесно розділяє дві речі: право жити і право володіти. Змішувати їх у маркетинговій презентації навчилися багато продавців.

Що купувати замість номіналу

Єдина конструкція для вілли на землі, яку варто вважати прийнятною, - це зареєстрована 30-річна оренда ділянки плюс власність на будівлю на своє ім'я плюс право забудови (суперфіцій). Оренда дає землю, суперфіцій захищає будівлю від припинення оренди, власність на будинок підтверджується окремим договором і дозволом на будівництво.

Пункти про автоматичне продовження на 30+30 років у тайських судах проти нового власника землі не працюють. Продовження - це договірна обіцянка орендодавця, а не речове право. Тому ключове питання при покупці не 'скільки років обіцяють', а хто орендодавець, що з ним буде через 25 років і як структурована передача його зобов'язань.

Якщо бюджет нижчий за 15-18 млн бат і ви купуєте заради дохідності, а не заради способу життя, уся конструкція із землею втрачає сенс: беріть кондомініум в іноземній квоті. Там фригольд, ліквідність на вторинному ринку вища, а чистий дохід після витрат на управління в районах Банг Тао і Раваї за ринковими оцінками порівнянний з віллами при вчетверо меншому чеку.

Один виняток, який згадують частіше, ніж застосовують: стаття 96 bis з інвестицією 40 млн бат за 1 рай. Норма існує, дозволи видає міністр внутрішніх справ, практика - поодинокі випадки. Планувати покупку навколо неї не варто.

Перевірка перед угодою

Мінімум, без якого не варто вносити депозит:

• Копія чанота (Nor Sor 4 Jor) з випискою із земельного офісу свіжої дати: обтяження, іпотеки, сервітути, точні межі.

• Статус ділянки за містобудівним зонуванням Пхукета та висотними обмеженнями - на схилах це головне джерело знесень.

• Дозвіл на будівництво та акт введення в експлуатацію: вілла без них не продається легально і не страхується нормально.

• Якщо продавець пропонує купити акції наявної компанії, дивіться не на віллу, а на баланс і історію компанії: ви успадковуєте її зобов'язання і її порушення.

• Договір оренди тайською мовою має пріоритет. Англійська версія - для вашого спокою, не для суду.

Поїздку на огляд варто планувати мінімум на п'ять днів, з візитом у земельний офіс разом із юристом, а не лише по об'єктах забудовника.

FAQ

Чи може іноземець купити віллу на Пхукеті у власність?

Сам будинок - так, землю під ним - ні. Будівля реєструється на ім'я іноземця, ділянка береться в оренду на 30 років з реєстрацією в земельному офісі або під право забудови.

Що буде, якщо купити через тайську номінальну компанію?

При виявленні схеми настає відповідальність за статтею 36 Закону про іноземний бізнес: до 3 років в'язниці та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат для іноземця і для тайських номіналів. Земля підлягає відчуженню у строк, встановлений Департаментом земель.

Чи дає LTR-віза право купити землю?

Ні. LTR - це статус перебування на 10 років із податковими та адміністративними пільгами. Право власності на землю регулюється Земельним кодексом і від типу візи не залежить.

Чи правда, що оренду продовжать до 99 років?

Ініціатива обговорювалася на рівні кабінету міністрів у 2024 році і була відкладена. Станом на початок 2026 року максимальний строк реєстрованої оренди житлової землі - 30 років. Будувати розрахунок на майбутній реформі не варто.

Чим суперфіцій кращий за звичайну оренду?

Право забудови реєструється як речове право на ділянку і дозволяє володіти будівлею на чужій землі. Воно переживає зміну власника ділянки і може бути встановлене до 30 років або довічно.

Чи можна здавати віллу в оренду подобово?

Без готельної ліцензії - ні. Короткострокова здача менше 30 днів без ліцензії порушує Hotel Act, і саме такі об'єкти найчастіше потрапляють під перевірки на Пхукеті. Довгострокова оренда від місяця законна.

Що перевірити в компанії, якщо я все ж купую акції?

Джерело коштів тайських акціонерів, реальну господарську діяльність, податкову звітність за всі роки, аудиторські висновки та відсутність претензій щодо земельного питання. Якщо компанія існує лише заради однієї ділянки, ви купуєте чужий ризик.

Скільки коштує легальне оформлення оренди?

Реєстраційний збір - 1% від сукупної суми орендних платежів за весь строк, гербовий збір 0,1%. Юридичний супровід угоди по віллі на Пхукеті за ринковими оцінками обходиться в 80 000-200 000 бат залежно від складності структури.

Чи успадковується вілла, оформлена через оренду?

Права за зареєстрованою орендою переходять спадкоємцям, якщо це прямо прописано в договорі. Узуфрукт припиняється зі смертю правоволодільця і не успадковується - це його головний мінус.

Практичний висновок: якщо продавець чи брокер пропонує 'перевірену компанію з тайськими акціонерами' і каже, що так роблять усі, уникайте угоди, а не торгуйтеся по ціні. Запитайте у юриста, не пов'язаного з продавцем, письмовий висновок щодо структури володіння до внесення депозиту - це 2-3 тижні і сума в межах 1% від ціни об'єкта проти ризику втратити ділянку повністю.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.