Società nominee a Phuket: fino a 3 anni di carcere e multe fino a 1 milione di baht

Un acquirente di Shenzhen acquista una villa a Layan per 42 milioni di baht. Il terreno viene intestato a una società thailandese: il 51% a due 'soci' thailandesi incontrati una sola volta nello studio di un avvocato, il 49% a lui stesso, con azioni privilegiate dotate di diritto di voto. L'affare si chiude in tre settimane. Diciotto mesi dopo, il DSI (Department of Special Investigation) indaga sulla società e scopre che gli azionisti thailandesi non hanno redditi né fonti di reddito sufficienti a giustificare il pagamento della loro quota. Da quel momento la villa non vale più 42 milioni di baht, ma solo quanto si riesce a ricavare da una vendita urgente.

Risposta breve per chi sta valutando una villa a Phuket: la struttura nominee è illegale, e né il visto LTR né uno schema 'approvato da un legale' con azioni privilegiate cambiano questa realtà. Uno straniero non può possedere terreni in Thailandia, salvo rare eccezioni, e una società thailandese costituita unicamente per acquistare una casa viola sia il Land Code sia il Foreign Business Act.

Esistono alternative legali, tre e mezzo per la precisione, che offrono meno di quanto promette lo schema nominee: locazione registrata trentennale, diritto di superficie, usufrutto e proprietà della sola costruzione a proprio nome. Il condominio in quota straniera resta l'unica forma di piena proprietà (freehold).

Risposta rapida

• Uno straniero non può possedere terreni a Phuket direttamente. L'articolo 86 del Land Code ammette eccezioni solo in base a trattati internazionali e leggi speciali.

• La proprietà nominee tramite società thailandese rientra nell'articolo 36 del Foreign Business Act: fino a 3 anni di reclusione e multa da 100.000 a 1.000.000 di baht per entrambe le parti, più una sanzione giornaliera fino alla rimozione della violazione.

• Il visto LTR non conferisce diritti sul terreno. Si tratta di un soggiorno decennale (5+5 anni), con un costo di 50.000 baht, rendicontazione annuale invece che ogni 90 giorni, permesso di lavoro digitale. Non ha alcuna relazione con la proprietà fondiaria.

• La locazione del terreno si registra presso l'ufficio catastale fino a 30 anni (art. 540 del Codice Civile e Commerciale). La tassa di registrazione è pari all'1% del totale dei canoni di locazione, più un'imposta di bollo dello 0,1%.

• La costruzione può essere intestata direttamente allo straniero. L'edificio è giuridicamente separabile dal terreno: permesso di costruzione e contratto di compravendita dell'immobile vengono intestati allo straniero, mentre il terreno viene preso in locazione o tramite diritto di superficie.

• La quota del 49% nei condomini resta l'unica via verso la piena proprietà senza riserve.

Fatti chiave

• Nel 2026 le autorità di Phuket promuovono attivamente i visti LTR e le 'strutture di proprietà legali' come alternativa agli schemi grigi per gli acquirenti cinesi di ville, segnale che i vecchi schemi non passano più inosservati.

• I cittadini cinesi restano il maggior gruppo di acquirenti stranieri di condomini in Thailandia: secondo i dati REIC, rappresentano stabilmente circa il 38-46% di tutti i trasferimenti di proprietà a stranieri, a seconda del trimestre.

• L'articolo 96 bis del Land Code consente formalmente a uno straniero di possedere fino a 1 rai (1.600 mq) di terreno residenziale con un investimento di 40 milioni di baht in asset approvati per almeno tre anni e con l'autorizzazione del Ministero dell'Interno. In oltre vent'anni di applicazione della norma, le richieste approvate si contano sulle dita di una mano.

• Secondo l'articolo 113 del Land Code, il cittadino thailandese che detiene terreno per conto di uno straniero rischia fino a 2 anni di reclusione e/o una multa fino a 20.000 baht.

• Se un terreno viene riconosciuto come acquisito in violazione di legge, il Dipartimento delle Terre impone la cessione entro un termine che va da 180 giorni a 1 anno; in caso di inadempimento il terreno viene venduto forzatamente, e la differenza rispetto al valore di mercato resta a carico dell'ex proprietario.

• Il progetto di estensione della locazione a 99 anni e di ampliamento della quota straniera nei condomini al 75% è stato discusso dal consiglio dei ministri nel 2024 ed è stato rinviato dopo le critiche pubbliche. All'inizio del 2026 resta in vigore il tetto precedente di 30 anni.

• L'usufrutto (artt. 1417-1428 del Codice Civile e Commerciale) e il diritto di superficie (artt. 1410-1416) si registrano fino a 30 anni oppure a vita per la persona fisica: è una tutela più forte della semplice locazione, ma l'usufrutto non è trasmissibile per via ereditaria.

Un'indagine citata da Bangkok Post ha portato, nel febbraio 2024, a un'operazione con oltre 500 agenti e 48 arresti (27 thailandesi, 21 stranieri) su 59 mandati emessi nelle province di Phuket, Phang Nga e Krabi: solo a Phuket sono state individuate 10 società nominee che detenevano 4 lotti di terreno (superiori a 2 rai) per un valore complessivo di 116 milioni di baht.

Perché proprio ora crollano le strutture con società thailandesi

Per dieci anni Phuket ha funzionato secondo una regola non scritta: società con tre azionisti thailandesi, direttore straniero con firma singola, statuto in cui un'azione dello straniero vale dieci voti rispetto a quella del thailandese. Gli uffici catastali registravano queste operazioni senza obiezioni.

Il cambiamento non riguarda la legge, ma i controlli. Gli uffici catastali di Phuket richiedono ora agli azionisti thailandesi la prova della provenienza dei fondi usati per pagare la propria quota; il DSI conduce indagini sulle strutture nominee nel segmento ville e affitti brevi; parallelamente sono in corso procedimenti per costruzioni su pendii sopra gli 80 metri di quota, dove alcune ville sono state edificate in violazione delle norme urbanistiche.

Per l'acquirente, questo cambia radicalmente il calcolo del rischio. Prima lo schema nominee rappresentava un rischio 'futuro'. Oggi è un rischio concreto a ogni controllo societario, a ogni vendita, in caso di successione ereditaria e persino quando si tenta di aprire un conto o ottenere un mutuo.

Cosa offre davvero il visto LTR, e cosa no

Il programma è attivo dal settembre 2022, con criteri ammorbiditi dal BOI nell'ottobre 2023. Le categorie includono: individui facoltosi (patrimonio da 1 milione di USD, reddito da 80.000 USD annui, investimento da 500.000 USD in Thailandia), pensionati facoltosi dai 50 anni, lavoratori da remoto per datori di lavoro esteri, professionisti altamente qualificati con aliquota fiscale agevolata del 17%.

I vantaggi sono concreti: 10 anni senza rinnovo annuale del visto, rendicontazione una volta l'anno, corsia preferenziale in aeroporto, possibilità di includere i familiari nella domanda. L'investimento immobiliare viene conteggiato tra gli asset qualificanti, ma non crea alcun diritto di proprietà sul terreno. Un funzionario dell'ufficio catastale non rilascerà mai un chanote sulla base del solo visto LTR.

Promuovendo insieme il visto e le 'opzioni legali di proprietà', Phuket distingue onestamente due concetti: il diritto di vivere e il diritto di possedere. Molti venditori, invece, li confondono deliberatamente nelle presentazioni commerciali.

Cosa acquistare al posto dello schema nominee

Per una villa su terreno, l'unica struttura considerata accettabile è: locazione registrata trentennale del terreno, più proprietà della costruzione a proprio nome, più diritto di superficie. La locazione garantisce l'uso del terreno, il diritto di superficie protegge l'edificio dalla cessazione della locazione, la proprietà della casa è confermata da un contratto separato e dal permesso di costruzione.

Le clausole di rinnovo automatico a 30+30 anni non reggono nei tribunali thailandesi contro un nuovo proprietario del terreno. Il rinnovo è una promessa contrattuale del locatore, non un diritto reale. La domanda chiave, quindi, non è 'quanti anni promettono', ma chi è il locatore, cosa accadrà a lui tra 25 anni e come è strutturato il trasferimento dei suoi obblighi.

Con un budget inferiore ai 15-18 milioni di baht e un obiettivo di rendimento piuttosto che di stile di vita, l'intera costruzione legata al terreno perde senso: meglio un condominio in quota straniera. Lì si ha piena proprietà, maggiore liquidità sul mercato secondario, e il rendimento netto dopo le spese di gestione nelle aree di Bang Tao e Rawai risulta, secondo stime di mercato, paragonabile a quello delle ville, a fronte di un esborso quattro volte inferiore.

Un'eccezione menzionata più spesso di quanto venga applicata: l'articolo 96 bis, con investimento di 40 milioni di baht per 1 rai. La norma esiste, le autorizzazioni sono rilasciate dal Ministro dell'Interno, ma la prassi mostra casi isolati. Non è prudente pianificare un acquisto basandosi su questa opzione.

Verifiche prima della transazione

Il minimo indispensabile prima di versare una caparra:

• Copia del chanote (Nor Sor 4 Jor) con estratto aggiornato dell'ufficio catastale: gravami, ipoteche, servitù, confini esatti.

• Stato del terreno secondo la zonizzazione urbanistica di Phuket e i limiti di altitudine: sui pendii è la principale causa di demolizioni.

• Permesso di costruzione e certificato di agibilità: senza questi documenti la villa non è vendibile né assicurabile regolarmente.

• Se il venditore propone l'acquisto di quote di una società esistente, occorre esaminare non la villa, ma il bilancio e la storia della società: si ereditano i suoi obblighi e le sue eventuali violazioni.

• Il contratto di locazione in lingua thailandese ha priorità legale. La versione in inglese serve alla tranquillità dell'acquirente, non in tribunale.

È consigliabile pianificare un viaggio di sopralluogo di almeno cinque giorni, con visita all'ufficio catastale accompagnati da un legale, non limitandosi alle proprietà mostrate dallo sviluppatore. Conviene organizzare la logistica in anticipo, scegliendo un alloggio vicino alla zona di interesse e non a Patong: la strada Chalong-Bang Tao, in alta stagione, può far perdere fino a due ore al giorno.

FAQ

È possibile per uno straniero acquistare una villa a Phuket in piena proprietà?

La costruzione sì, il terreno sottostante no. L'edificio viene registrato a nome dello straniero, mentre il terreno si prende in locazione trentennale registrata presso l'ufficio catastale, oppure tramite diritto di superficie.

Cosa succede acquistando tramite una società nominee thailandese?

Se lo schema viene scoperto, scatta la responsabilità ai sensi dell'articolo 36 del Foreign Business Act: fino a 3 anni di reclusione e multa da 100.000 a 1.000.000 di baht, sia per lo straniero sia per i nominee thailandesi. Il terreno deve essere ceduto entro il termine stabilito dal Dipartimento delle Terre.

Il visto LTR dà diritto di acquistare terreno?

No. L'LTR è uno status di soggiorno decennale con agevolazioni fiscali e amministrative. La proprietà del terreno è regolata dal Land Code e non dipende dal tipo di visto.

È vero che la locazione verrà estesa a 99 anni?

L'iniziativa è stata discussa a livello di consiglio dei ministri nel 2024 ed è stata rinviata. All'inizio del 2026 il termine massimo registrabile per la locazione di terreno residenziale resta di 30 anni. Non è prudente basare la propria pianificazione su una futura riforma.

In cosa il diritto di superficie è migliore della semplice locazione?

Il diritto di superficie si registra come diritto reale sul terreno e consente di possedere la costruzione su terreno altrui. Sopravvive al cambio di proprietario del terreno e può essere stabilito fino a 30 anni oppure a vita.

È possibile affittare la villa a breve termine?

Senza licenza alberghiera, no. L'affitto inferiore a 30 giorni senza licenza viola l'Hotel Act, e sono proprio questi immobili a finire più spesso sotto controllo a Phuket. L'affitto a lungo termine, da un mese in su, è legale.

Cosa verificare in una società, se si decide comunque di acquistarne le quote?

La provenienza dei fondi degli azionisti thailandesi, l'effettiva attività economica, la rendicontazione fiscale di tutti gli anni, le relazioni di revisione e l'assenza di contenziosi fondiari. Se la società esiste solo per detenere un singolo terreno, si sta acquistando il rischio di qualcun altro.

Quanto costa una registrazione legale della locazione?

La tassa di registrazione è pari all'1% del totale dei canoni dovuti per l'intera durata, più un'imposta di bollo dello 0,1%. L'assistenza legale per una transazione su villa a Phuket costa, secondo stime di mercato, tra 80.000 e 200.000 baht, a seconda della complessità della struttura.

La villa intestata tramite locazione è ereditabile?

I diritti derivanti da una locazione registrata passano agli eredi se previsto espressamente dal contratto. L'usufrutto invece si estingue con la morte del titolare e non è trasmissibile per via ereditaria: è questo il suo principale svantaggio.

Conclusione pratica: se un venditore o un broker propone una 'società collaudata con azionisti thailandesi' sostenendo che 'funziona così per tutti', la cosa giusta da fare è allontanarsi dalla trattativa, non negoziare sul prezzo. Richiedete a un legale indipendente dal venditore un parere scritto sulla struttura di proprietà prima di versare la caparra: richiede 2-3 settimane e un costo entro l'1% del prezzo dell'immobile, a fronte del rischio di perdere l'intero terreno.

Source: Bangkok Post

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