Hotel in grigio in Thailandia: 80.000 strutture fuori legge e la riforma 2026

In Thailandia esistono circa 100.000 strutture ricettive: hotel, guesthouse, ville e appartamenti affittati a notte. Solo 20.000 possiedono una licenza alberghiera regolare, secondo le stime citate dal Partito del Popolo durante il dibattito parlamentare. Le restanti 80.000 operano in una zona grigia, e in questa statistica rientra una parte consistente dei proprietari stranieri di condomini che affittano la propria unità per tre notti tramite piattaforme online, convinti di non violare alcuna norma.

Il 9 luglio 2026 la Camera dei Rappresentanti ha approvato all'unanimità, in prima lettura, due disegni di legge di modifica dell'Hotel Act del 2004: uno presentato dal Consiglio dei Ministri, l'altro dal deputato del partito Bhumjaithai, Thanyos Thimsuwan. Il punto chiave per ogni investitore: si tratta di una riforma burocratica, non di un'amnistia. L'affitto non autorizzato non diventa legale.

Risposta rapida

• Le modifiche sono state approvate in prima lettura il 9 luglio 2026: restano altre letture e il passaggio in Senato. Fino all'entrata in vigore valgono le regole attuali.

• Contenuto della riforma: digitalizzazione completa della registrazione degli ospiti, eliminazione della doppia rendicontazione e sostituzione delle sanzioni penali con sanzioni amministrative per le violazioni nella registrazione degli ospiti.

• L'alleggerimento riguarda la registrazione degli ospiti, non l'esercizio senza licenza. La responsabilità per un hotel abusivo resta invariata: secondo l'articolo 59 dell'Hotel Act, fino a un anno di reclusione o una multa fino a 20.000 baht, più fino a 10.000 baht per ogni giorno di prosecuzione della violazione.

• Affittare un immobile per meno di 30 giorni in Thailandia è considerato attività alberghiera e richiede una licenza. Gli affitti pari o superiori a 30 giorni non rientrano nell'Hotel Act.

• Esiste un'esenzione dalla licenza per edifici con massimo 4 camere e 20 ospiti simultanei, ma la richiede il proprietario dell'intero edificio, non il titolare di una singola unità in condominio.

• La notifica di soggiorno dello straniero (modulo TM.30) va presentata entro 24 ore: è proprio questo processo che la riforma digitalizza, spostando l'obbligo su proprietari, gestori o hotel titolari di licenza.

Scenari e opzioni

Affitto a lungo termine, da 30 giorni in su. Lo scenario più prudente e sicuro. L'Hotel Act non si applica, non serve licenza, nessun conflitto con il regolamento condominiale. Secondo le stime di mercato, il rendimento lordo a Bangkok e Phuket in questo formato si attesta tra il 4% e il 6% annuo, al lordo di tasse e spese di gestione. Il limite è evidente: si rinuncia all'alta stagione, quando una notte a Patong può costare il triplo della media annua.

Acquisto in un edificio con licenza alberghiera attiva. Qui l'affitto breve è legale per definizione: licenza sull'edificio, certificazione antincendio, operatore registrato, invio centralizzato del TM.30. Il rendimento lordo è più alto, ma la società di gestione trattiene una quota significativa: nei contratti di rental-pool, tra pulizie, biancheria, commissioni delle piattaforme e marketing, le trattenute reali arrivano spesso a un terzo del fatturato. In cambio, non si è soggetti a verifiche durante le ispezioni.

Acquisto per uso personale con affitto occasionale. Adatto a chi vive in Thailandia parte dell'anno. La scelta più ragionevole è affittare per un mese o più durante l'assenza. Tentare di coprire i vuoti con due prenotazioni brevi genera poco guadagno e tutti i rischi del caso.

Villa propria o piccola casa di 3-4 camere. Qui si può applicare la registrazione come struttura non alberghiera, rispettando il limite di camere e ospiti. Serve coerenza tra la destinazione d'uso dell'edificio, i requisiti di sicurezza base e la richiesta all'amministrazione locale. Percorso reale, ma riservato a chi possiede il terreno e l'edificio, non al titolare di una singola unità in condominio.

La nostra valutazione: se possedete una o due unità in un condominio residenziale ordinario, l'affitto breve gestito in autonomia è un cattivo affare. La differenza di rendimento tra l'affitto lungo legale e quello breve in grigio, dedotti gestione, vacanze e pulizie, raramente giustifica il rischio di multe, lamentele dei vicini e problemi al rinnovo del visto. L'unica eccezione è l'acquisto di un intero edificio o villa con disponibilità a ottenere la licenza come operatore: in quel caso l'economia cambia radicalmente.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Aspettarsi un'amnistia. L'errore più diffuso di quest'estate. Dal testo della riforma non deriva alcuna legalizzazione delle 80.000 strutture in grigio: si riduce la pena per errori di registrazione, non per l'esercizio senza licenza. Verificate lo stato dell'edificio, non i titoli di giornale. Mitigazione: richiedete sempre la licenza originale con numero e scadenza.

Promesse di rendimento garantito dell'8-10% dall'affitto breve in un progetto residenziale. Se l'edificio non ha licenza alberghiera, tale garanzia non ha alcuna base legale. Mitigazione: pretendete di vedere il documento ufficiale, non una presentazione commerciale.

Conflitto con l'amministratore del condominio. I regolamenti di molti progetti a Phuket e Pattaya vietano espressamente affitti inferiori a 30 giorni, e la vigilanza nota facilmente il via vai di valigie. La segnalazione di un vicino avvia un controllo più rapidamente di qualsiasi campagna delle autorità. Mitigazione: leggete lo statuto condominiale prima dell'acquisto.

Ignorare il TM.30. La notifica di soggiorno dello straniero è obbligatoria anche per il locatore privato. La digitalizzazione introdotta dalla riforma renderà le irregolarità più visibili, non più tollerate. Mitigazione: create in anticipo un account nel sistema dell'immigrazione.

Discrepanza nella destinazione d'uso dell'edificio. Una destinazione residenziale secondo il permesso di costruzione non diventa alberghiera per il solo fatto di essere affittata a breve termine. È l'ostacolo principale per chi cerca di regolarizzare la licenza a posteriori, con costi elevati. Mitigazione: verificate i documenti catastali e urbanistici prima dell'acquisto.

Puntare su pagamenti in contanti senza contratto. L'assenza di un contratto scritto toglie tutela in caso di mancato pagamento e non protegge comunque da eventuali controlli. Mitigazione: redigete sempre un contratto e dichiarate il reddito da locazione.

Vale la pena ricordare che a Phuket le autorità hanno già approvato 275 licenze alberghiere su 392 richieste in circa due mesi, con altre 117 pratiche attese entro settembre 2026: un segnale concreto che il controllo sul settore si sta intensificando, non allentando.

FAQ

Si può affittare un condominio in Thailandia a breve termine nel 2026?

Legalmente solo se l'edificio possiede una licenza alberghiera oppure è registrato come struttura non alberghiera. L'affitto inferiore a 30 giorni senza questi requisiti rientra nell'Hotel Act.

Cosa cambia esattamente con la riforma approvata il 9 luglio 2026?

Tre cose: digitalizzazione completa della registrazione degli ospiti, eliminazione della doppia rendicontazione e sostituzione delle multe penali con sanzioni amministrative per le violazioni di registrazione. La licenza obbligatoria non viene abolita.

La riforma è già in vigore?

No. È stata approvata solo la prima lettura. I disegni di legge devono superare ulteriori letture e, fino alla pubblicazione nella Gazzetta Reale, restano valide le norme attuali.

Qual è la multa per esercizio senza licenza alberghiera?

Secondo l'articolo 59 dell'Hotel Act del 2004: fino a un anno di reclusione oppure una multa fino a 20.000 baht, o entrambe le sanzioni, più una multa aggiuntiva fino a 10.000 baht per ogni giorno di prosecuzione della violazione.

Cos'è la regola dei 30 giorni?

L'affitto pari o superiore a 30 giorni non è considerato attività alberghiera. È il formato legale principale per il proprietario straniero di una o due unità.

L'esenzione per le 4 camere aiuta il proprietario di un appartamento?

Quasi mai. L'esenzione si applica all'intero edificio e viene richiesta dal proprietario dello stabile. Una singola unità in un condominio a più piani non rientra in questa categoria.

Chi deve presentare il modulo TM.30 quando si affitta a uno straniero?

Il proprietario dell'immobile o il gestore, entro 24 ore dall'arrivo. La riforma rende questa procedura completamente digitale.

Conviene oggi acquistare un condominio specificamente per l'affitto breve?

Solo in un progetto con licenza alberghiera confermata e un operatore attivo. In un normale edificio residenziale l'economia non giustifica il rischio.

Source: The CITY Asia

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