Thailandia e proprietà nominale della terra: cosa cambia con la circolare 2026

Lo schema è identico in tutto il Paese: una società thailandese con capitale di alcuni milioni di baht, tre azionisti thailandesi con il 51%, uno straniero con il 49% e azioni privilegiate che gli garantiscono il controllo in assemblea. Il terreno a Phuket o a Samui è intestato alla società. L'avvocato assicura che fanno tutti così.

Dal 25 agosto 2026 questo argomento non basta più. Il Ministero dell'Interno thailandese ha diffuso la circolare n. MorTor 0515.2/Vor 19097, che trasforma il contrasto alla proprietà nominale della terra: da reazione alle segnalazioni a screening permanente.

Per chi possiede già terra tramite una società thailandese, la risposta breve è che il rischio è aumentato e non è più teorico. Gli esiti possibili sono due: la vendita forzata del terreno entro un termine fissato dal Dipartimento del Territorio, oppure un procedimento penale se si dimostra che la società è stata creata proprio per aggirare il divieto.

Fatti chiave

• Circolare del 25 agosto 2026 (Ministero dell'Interno, n. MorTor 0515.2/Vor 19097): sviluppa il documento quadro del 19 aprile 2023, con cui le province avevano istituito commissioni di accertamento e indagine.
• Commissioni allargate: le autorità provinciali devono includere rappresentanti degli organi investigativi specializzati, inclusi i capi della polizia locale. Si ottiene così accesso a dati su azionisti, dichiarazioni fiscali, storico migratorio e movimenti bancari in un unico fascicolo.
• Screening proattivo: gli uffici fondiari devono individuare da soli società e partnership con indicatori di struttura nominale e trasmettere gli atti alla commissione. Prima, il controllo partiva di fatto da una denuncia o da una singola compravendita.
• Due binari di conseguenze: qualificazione della società come straniera, con obbligo di cedere la terra entro una data stabilita, e, separatamente, azione penale se la struttura risulta costruita per eludere la legge.
• Termini di cessione ai sensi dell'articolo 94 del Codice fondiario: li fissa il direttore generale del Dipartimento del Territorio, da un minimo di 180 giorni a un massimo di un anno. Se il proprietario non vende, la vendita viene eseguita dal Dipartimento.
• Soglia di partecipazione: uno straniero può detenere al massimo il 49% di una società thailandese senza licenza ai sensi del Foreign Business Act. Per la detenzione nominale la sezione 36 prevede fino a 3 anni di reclusione e/o una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht, sia per il prestanome thailandese sia per lo straniero che se ne è servito.
• I condomini restano fuori: la quota del 49% della superficie utile dell'edificio, prevista dal Condominium Act del 1979 (B.E. 2522), resta l'unica forma di freehold legale e diffusa per gli stranieri.
• Controlli sulle grandi operazioni (dati da fonti thailandesi): dal 2026 le transazioni fondiarie a partire da 5 milioni di baht sono soggette a verifiche rafforzate su origine dei fondi e possibile titolarità nominale.

Storia e contesto

Il divieto non è recente. Il Codice fondiario del 1954 (B.E. 2497) ha precluso agli stranieri la proprietà della terra, lasciando due spiragli: i trattati internazionali e l'articolo 96 bis, introdotto nel 1999. Quest'ultimo consente, a fronte di un investimento di 40 milioni di baht portato nel Paese, di ottenere fino a 1 rai (1.600 mq) per la propria abitazione, con l'approvazione del ministro dell'Interno. Lo spiraglio si è rivelato quasi decorativo: secondo le stime di mercato, in venticinque anni i permessi realmente concessi si contano sulle dita. Il capitale deve essere investito in obbligazioni o fondi statali approvati e restarvi per cinque anni, e il terreno non può essere dato in locazione.

Il mercato ha quindi preso un'altra strada. Verso la metà degli anni 2000 lo schema della società thailandese era diventato lo standard a Phuket, Pattaya e Samui. Nel maggio 2006 il Dipartimento del Territorio ha chiesto per la prima volta agli uffici fondiari di verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi negli acquisti effettuati da società, e lo schema si è evoluto: azioni privilegiate con diritto di voto sproporzionato, prestiti dallo straniero alla società, pegni sulle azioni, holding a più livelli.

Il dato più interessante è che nessuna di queste costruzioni è mai stata riconosciuta legittima: semplicemente non venivano controllate. Il funzionario dell'ufficio fondiario vedeva una ripartizione formale 51/49, nomi thailandesi, e registrava l'atto. Il controllo scattava solo se qualcuno presentava un esposto, di solito un ex socio, un azionista thailandese deluso o un vicino.

La svolta è arrivata nel 2023, quando le province hanno ottenuto commissioni d'indagine permanenti. La circolare del 2026 chiude l'ultimo varco: non serve più un denunciante. L'ufficio fondiario deve filtrare da solo le società sospette in base a una serie di indicatori: fatturato minimo, azionisti thailandesi con redditi incompatibili con il capitale versato, unico bene societario costituito da una villa, sede legale presso lo studio dello stesso consulente.

Il contesto operativo conferma il cambio di passo. Secondo The CITY Asia, le autorità thailandesi stanno colpendo intere reti di proprietà nominale e non più singole società: a Pattaya sono stati sequestrati computer e documenti in tre indirizzi, nell'ambito di indagini collegate a Phuket, Samui e Phang Nga e basate sul Foreign Business Act. Anche Nation Thailand segnala che il mercato immobiliare di Phuket, dopo la forte crescita, si sta raffreddando e che gli sviluppatori puntano su alternative lecite, come il visto LTR (Long-Term Resident) fino a 10 anni tramite il Board of Investment.

Va poi chiarito ciò che non funziona, benché venga venduto come soluzione.

Le azioni privilegiate non salvano la struttura. Se lo straniero controlla la società con il 49%, questa è proprio la prova dell'elusione, non una tutela. Una struttura di controllo giuridicamente impeccabile diventa in tribunale un indizio a carico.

Il secondo mito è la locazione 30+30+30. Il Codice civile e commerciale consente di registrare una locazione fondiaria per un massimo di 30 anni. Le opzioni di rinnovo sono un'obbligazione personale del singolo locatore: se il terreno viene venduto, ereditato o finisce all'asta, il nuovo proprietario non è vincolato dall'opzione. I tribunali thailandesi lo hanno confermato più volte. Considerare un simile contratto come un possesso novantennale è una finzione contabile.

Terzo punto, spiegato di rado all'acquirente: in Thailandia edificio e terreno sono giuridicamente separati. Lo straniero può essere proprietario della costruzione a proprio nome, se il permesso edilizio è intestato a lui e sotto l'edificio esiste una locazione di lungo periodo registrata. Non equivale alla proprietà, ma è una struttura che regge ai controlli perché non maschera nulla.

La nostra valutazione: per l'investitore privato, lo schema della società thailandese non compensa più il rischio. Il risparmio potenziale sulla struttura non vale la prospettiva di una vendita forzata a un prezzo deciso da altri. Chi vuole terra e villa dovrebbe orientarsi su una locazione registrata più la proprietà della costruzione; chi cerca reddito e liquidità, su un appartamento nella quota estera. Fa eccezione l'attività operativa reale con partner thailandesi che hanno effettivamente investito capitale proprio e partecipano alla gestione: quella non è una struttura nominale, e il controllo lo dimostra.

Una categoria di rischio particolare è quella di chi ha acquistato tramite società sette-dieci anni fa e da allora non ha più toccato i documenti. Conviene verificare di persona, a Bangkok o presso l'ufficio provinciale, chi risulta oggi azionista nel registro del DBD, se i bilanci vengono depositati e se uno degli azionisti thailandesi sia ancora in vita e reperibile.

Fonte: The CITY Asia

FAQ

Uno straniero può possedere terra in Thailandia nel 2026?

Direttamente no, salvo l'articolo 96 bis del Codice fondiario: un investimento di 40 milioni di baht in strumenti approvati dà diritto a un terreno fino a 1 rai per uso abitativo, con approvazione personale del ministro dell'Interno. Nella pratica è una rarità.

Cosa ha cambiato esattamente la circolare del 25 agosto 2026?

Due cose. Primo: nelle commissioni provinciali d'indagine entrano investigatori e poliziotti, con accesso a dati fiscali, migratori e bancari. Secondo: gli uffici fondiari devono individuare da soli le società sospette, senza bisogno di una denuncia.

Cosa succede se la mia società viene giudicata nominale?

La terra va venduta entro il termine fissato dal direttore generale del Dipartimento del Territorio: da 180 giorni a un anno ai sensi dell'articolo 94 del Codice fondiario. Se non lo si fa, la vendita viene organizzata dal Dipartimento. In parallelo è possibile un procedimento penale ai sensi della sezione 36 del Foreign Business Act: fino a 3 anni di reclusione e/o multa fino a 1 milione di baht.

Gli appartamenti nei condomini sono a rischio?

No. L'acquisto nella quota estera, il 49% della superficie utile dell'edificio secondo il Condominium Act del 1979, è un freehold espressamente consentito dalla legge. La campagna riguarda la terra e le società che la detengono.

Le azioni privilegiate proteggono la struttura?

Al contrario. Il controllo dello straniero sulla società con una quota formale del 49% viene letto, nella logica dell'indagine, come prova che gli azionisti thailandesi sono prestanome.

Quanto è affidabile una locazione di 30 anni con rinnovo?

I 30 anni registrati sono affidabili. L'opzione per i 30 successivi è un'obbligazione del singolo locatore e non passa automaticamente al nuovo proprietario del terreno. Costruite il piano finanziario sul primo periodo.

Cosa deve fare subito chi possiede una villa tramite società?

Recuperare il libro soci, i verbali delle assemblee e la contabilità degli ultimi tre anni, e verificare che i bilanci siano stati depositati. Una società senza fatturato, senza dipendenti e con come unico bene la vostra casa è il primo tipo che l'ufficio fondiario filtrerà.

I controlli riguardano anche le attività commerciali?

Sì. La logica del prestanome è la stessa per terra, hotel, noleggi e società turistiche: la sezione 36 del Foreign Business Act non distingue in base all'attività per cui la struttura fittizia è stata creata.

Passo pratico per il prossimo mese: commissionate un audit legale sulla vostra società thailandese e sul titolo, non una consulenza generica sul mercato. Se l'audit mostra che la struttura regge solo sulla lealtà degli azionisti thailandesi, passate a una locazione registrata prima che arrivi la commissione.

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